Dat Xanh Mien Bac不動産サービス株式会社（Dat Xanh Mien Bac）のヴー・クオン・クエット社長は、不動産市場は1年以上（2022年6月以降）減速の兆候を示しているものの、多くの不動産分野の価格は冷え込んでおらず、特に実際の住宅ニーズを対象としたアパート分野では四半期ごとに着実に上昇していると述べた。
ハノイのマンション価格が5～15％上昇
過去1年間、ハノイのアパート部門では、地域やプロジェクトに応じて5～15％の急激な価格上昇を記録しました。現在、ハノイのアパートの価格は非常に安定しています。
「実需向け商品は2022年6月以前と比べて値下げは行いません。 」特に、アパートなど実際の住宅需要がある分野では価格の下落は見られず、むしろ着実に価格が上昇している」とヴー・クオン・クエット氏は述べた。
供給不足のため、住宅価格が下がる可能性は低い。
これを説明するにあたり、クイエ氏は、需要が常に非常に高いため、使用ニーズに重点を置いたセグメントの価格を下げることは難しいだろうと述べた。さらに、近年のマンション価格の急騰は、実はそれ以前の長い期間、マンション価格が全く上昇していなかったため、近年になって上昇し、かなり大きな値上がりを引き起こしたのです。
クイエ氏によれば、最近では投資や投機に向いた商品の価格だけが下がっているという。実際、過去にはベトナムの投資家がトレンドに従って投資する傾向があったため、投資商品の価格が高騰しすぎたこともあります。投資家が不動産から大きな利益を得ると、他の多くの投資家がこの市場に参入するようになります。
マンションなど、実際の住宅需要があるセグメントでは価格の下落は見られず、むしろ着実に上昇しています。
「大幅な割引やロスカットが行われている商品は、主に投資、投機、サーフィン目的の不動産であることを強調したいと思います。特に、投資商品の中には、まだ完全に合法ではない商品も存在します。そして近年、十分な法的地位を持たないこれらの商品は、多くのユニットの投資家によって資金調達のために利用されている」とクイエ氏は述べた。
近年、住宅供給は急激に減少している。
したがって、不動産市場の「嵐」の状況において、この商品は最も影響を受けます。法的地位がないため、譲渡や売却は困難です。そのため、このセグメントの製品は 40 ～ 60% の大幅な割引が行われています。実需のあるセグメントに関しては、価格は下がるどころか、上昇さえします。
TS。 BIDVのチーフエコノミストであるカン・ヴァン・ルック氏は、住宅価格が下がらない主な理由を3つ指摘した。まず、TS。フォースは、供給が不足していることを強調しますが、需要と供給によって価格が決まります。
「供給が不足している一方で、実際の需要はまだあるので、当然価格は上昇するはずだ。」これも10年前の不動産市場の難しさとは異なります。当時は供給過剰だった」とリュック氏は説明する。
2番目の理由はTSです。これまでは投資家や企業自身が多額の取引コストを支払わなければならなかったというのがその主張だ。今では、価格を下げると損失が出るので、今すぐ損失を受け入れる必要はないと考え、待つという決断に至っています。
「第三に、彼らはおそらく市場が近い将来に好転し回復するとも予想しているので、当然彼らは待ち続けるだろう」と専門家は語った。
高い住宅価格を下げるのは難しい。
一方、サヴィルズ商業リース部門のシニアディレクター、ホアン・グエット・ミン氏は、土地競売の費用、投入コストの増加、過去の訴訟手続きの長期化による資本コストの増加により、企業が販売価格の再構築を行えていないと述べた。
彼女によれば、投資方針の承認段階から建設許可の取得までに2年、場合によっては3年かかることもあるという。
したがって、その間もプロジェクトに資本が投入されますが、投資家には収入源がないため、コストを回収する唯一の方法は販売価格を上げることです。
このため、アパートやタウンハウスの販売価格が上昇し、一部の物件の販売が非常に遅いものの、値下げの兆しが見られないという状況になっています。
近年、ハノイの住宅価格は急騰している。
「住宅プロジェクトが完売したら、投資家には何も残りません。これがプロジェクト実装の最終的な収益源である場合、なぜ割引を行うのでしょうか? 「売れなければ、多くの投資家は価格を下げずに在庫を保有し、市場が回復するまで待つつもりだ」とミン氏は語った。
不動産価格が下がりにくい理由を専門家が分析
住宅価格の上昇について、ベトナム不動産ブローカー協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、マンション価格は一次市場と二次市場の両方で、特に低価格帯と中価格帯のセグメント、そして製品ラインの終了が近づいているプロジェクトで上昇し続けるだろうと述べた。
この専門家はまた、土地基金の創設コスト、原材料費、金融アクセスコストが上昇する一方で、供給がますます不足していることを強調しました...そのため、不動産プロジェクトは価格を下げることが難しく、高い販売価格を維持せざるを得ません。
「手続き、法律、資本の問題が解決されれば価格上昇は止まり、市場供給が増加する可能性がある」とディン氏は強調した。
不動産価格が下がらない理由を分析したベトナムアルファファンドのディレクター、ダオ・フック・トゥオン氏は、不動産業者が収益を増やして滞納債務を返済するために不動産価格を下げない「微妙な理由」が3つあるとも述べた。
まず、ベトナムの不動産開発業者のほとんどには「通常の投資家」がいます。これらは投資家から直接不動産を購入する投資家であり、一時的に F0 投資家と呼ばれます。価格が下がると、これらの忠実な投資家の利益が最初に影響を受けるため、投資家は検討を余儀なくされます。
もう一つの「敏感な点」は担保に関するものです。銀行の担保価値の70％は不動産であるため、売却価格を下げると銀行の不動産会社の担保価値に影響します。担保価値が下がれば、銀行は企業に担保の追加を要求しますが、現時点では、この要求に応えるのは非常に困難です。
最後に、財産の合法性があります。多くの不動産プロジェクトは法的問題を抱えているため、価格を下げても、現在のビジネス環境では販売することができません。
「これらは、売上原価の増加などの他の理由に加えて、一次市場での販売価格を下げる決定に影響を与える関連する理由の3つの主なグループです。」論理的には、キャッシュフローが必要なときは生き残るために価格を下げる必要がありますが、その間には企業が価格を下げることを決定する前に本当に考慮しなければならない微妙な要素があります」とトゥオン氏は語った。
チャウ・アン
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