M. Nguyen Van Tuan, courtier immobilier à Hai Duong, a partagé que depuis fin 2023, de nombreux investisseurs lui ont soudainement demandé de les aider à trouver et à acheter des biens immobiliers sans livres rouges mais sans litiges ni violations. Habituellement, ces terrains sont très bon marché par rapport à d'autres terrains, mais l'achat et la vente se feront par documents manuscrits.
« De nombreuses zones rurales de Hai Duong sont désormais urbanisées, les prix des terrains atteignant parfois près de 20 millions de VND/m². Parallèlement, des terrains situés au même endroit, mais non répertoriés comme « red book », ne coûtent que la moitié, voire le tiers de ce prix », a déclaré M. Tuan.
M. Tuan a cité un terrain de plus de 200 mètres carrés sans livre rouge dans le district de Cam Giang (Hai Duong) actuellement vendu pour environ 7 millions de VND/mètre carré. Pendant ce temps, à environ 500 m2, un autre terrain avec un livre rouge est vendu pour 14 à 15 millions de VND/m2.
En prévision de la révision de la loi foncière, de nombreuses personnes cherchent à acheter des terres sans livre rouge. (Illustration : Travail)
Expliquant pourquoi de nombreuses personnes cherchent à acheter des terres sans livre rouge récemment, M. Tuan a déclaré que cela est dû à la psychologie d'anticipation de l'entrée en vigueur de la loi foncière révisée, qui rendra la délivrance des livres rouges plus pratique.
« L'allongement de la période d'utilisation des terres de 10 ans par rapport à l'ancienne réglementation facilite également la délivrance de certificats. Après avoir acheté des terres sans certificat à bas prix, les investisseurs peuvent facilement créer des livres rouges et les revendre à un prix plus élevé pour réaliser un bénéfice », a déclaré M. Tuan.
Partageant le même avis, M. Tran Van Hung, un client à Hanoi, a également partagé qu'avant le Têt, il avait décidé d'acheter un terrain sans livre rouge dans le district de Thanh Tri (Hanoi) pour 800 millions de VND. Le terrain a une superficie de 50m2, la famille du propriétaire y vit de manière stable depuis 2003.
« Étant donné que la période d'utilisation des terres est prolongée jusqu'en 2014, la délivrance d'un livre rouge pour ces terres sera également plus pratique », a partagé M. Hung.
Cependant, selon M. Hung, faire un livre rouge pour un terrain sans papiers est toujours compliqué et risqué, donc même si le propriétaire a accepté de réduire le prix de 100 millions de VND s'il payait en une seule fois, M. Hung a quand même refusé, acceptant seulement un acompte de 50% de la valeur totale et payant le reste lorsque le propriétaire a fait le livre rouge et transféré le nom. Ce coût sera entièrement à la charge de l'acheteur.
« Même si le terrain est bon marché et qu'il est risqué d'y investir, si le terrain est classé dans la zone rouge, il n'aura plus ce prix. Pour investir, il suffit de saisir une opportunité prometteuse et d'accepter le risque », a déclaré M. Hung.
L’achat d’un terrain sans certificat comporte de nombreux risques potentiels. (Illustration)
À quoi faut-il faire attention lors de l’achat d’un terrain sans certificat ?
Selon M. Nguyen Van Dinh, expert juridique en droit immobilier, l'article 138 de la loi foncière de 2024 récemment adoptée par l'Assemblée nationale stipule l'octroi de certificats de droits d'utilisation des terres et de propriété des biens attachés aux terres (appelés « livres rouges ») aux ménages et aux particuliers utilisant des terres sans documents sur les droits d'utilisation des terres sans violer les lois foncières et non dans les cas d'attribution de terres au-delà de l'autorité.
En conséquence, le projet a été élargi, permettant la délivrance de livres rouges pour les cas d'utilisation des terres avant le 1er juillet 2014, désormais confirmés par le Comité populaire au niveau de la commune comme n'ayant pas de litiges, alors les droits d'utilisation des terres seront reconnus.
Ce règlement est actuellement appliqué, prolongeant seulement le délai d'avant le 1er juillet 2004 à avant le 1er juillet 2014, soit 10 ans supplémentaires par rapport à la loi foncière de 2013. Il est à noter que l'article 138 vise à gérer la délivrance de certificats pour les cas qui ne violent pas les lois foncières, n'attribuent pas de terres au-delà des pouvoirs, c'est-à-dire, en substance, qu'il n'y a pas d'acte répréhensible tel qu'un empiètement foncier.
Cette loi concerne principalement les terres léguées par nos ancêtres et utilisées depuis longtemps. Cependant, cela peut être dû au fait que les personnes vivent dans des régions aux conditions socio-économiques difficiles, que leur compréhension de la loi est limitée ou que, n'ayant pas besoin de transférer leurs terres, elles ne s'inscrivent pas pour obtenir un livret rouge.
« Je suis d'accord avec cette expansion pour assurer l'harmonie des intérêts des gens. Le plus important ici est que les gens ne violent pas les lois foncières et ne se voient pas attribuer des terres sans autorisation, leurs droits doivent donc être protégés », a souligné M. Dinh.
Toutefois, selon M. Dinh, en réalité, il ne sera pas facile de mener à bien la délivrance des livres rouges aux citoyens.
Par exemple, si les gens ne soumettent toujours pas les documents nécessaires pour mener à bien les procédures d’octroi de certificats de droits d’utilisation des terres, les agences d’État n’ont aucune base pour mener à bien ces procédures.
En outre, certains cas où des terres avaient été précédemment attribuées par le Comité populaire de la commune, ce qui constituait un cas d'attribution de terres au-delà des pouvoirs, ont également rencontré des difficultés pour demander des livres rouges.
En outre, la procédure de demande au Comité populaire au niveau de la commune de confirmer que la terre n'est pas en litige se pose également dans les cas où il existe des litiges civils entre les utilisateurs de la terre (généralement les cas où la terre est transférée par l'intermédiaire de plusieurs personnes au moyen de documents manuscrits ou les cas où les parents laissent un héritage ou donnent des droits d'utilisation de la terre à leurs enfants mais il existe des conflits ou des disputes entre les enfants au sujet des droits d'héritage...).
En ce qui concerne le contrat d'achat et de vente par dépôt, M. Dinh a déclaré que la transaction de dépôt pour transférer les droits d'utilisation du sol comme ci-dessus est légale, et non contraire à la loi, cependant, les parties doivent clairement convenir par écrit, signer un contrat de dépôt avec des termes détaillés et spécifiques sur les droits et obligations des parties.
Les informations auxquelles les clients doivent prêter attention sont celles concernant le terrain transféré ; montant du dépôt et méthode de transfert du dépôt ; Prix de transfert des droits d'utilisation du sol, forme et modalités de paiement ; Obligations financières lors de la délivrance des livres rouges à la partie A et qui est responsable de cette obligation ; période d'exécution du contrat; Responsabilités des Parties A et B si elles ne remplissent pas leurs obligations (montant de la pénalité de dépôt) ; droits et obligations des parties...
Selon la loi, les contrats de dépôt ne sont pas tenus d'être notariés. Cependant, pour les contrats de grande valeur, les parties doivent opter pour la notarisation afin de garantir leurs droits et d'éviter tout litige. La livraison du dépôt doit également être effectuée par l'intermédiaire de la banque, avec un reçu de livraison.
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