Le marché foncier de Hoc Mon et Cu Chi semble être une « vague

J'ai dépassé la phase d'augmentation par le temps

Si au début de 2021, le marché immobilier des districts de Hoc Mon et Cu Chi était plutôt « calme », début 2022, cet endroit est devenu le centre d'attention des investisseurs. Début 2022, les terrains de cette zone ont connu des phases de prise de bénéfices de 2 à 3 fois le prix d'achat, devenant un point fort du marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville.

Expliquant cette fièvre, de nombreux experts affirment que le marché immobilier en général est poussé à la hausse par des augmentations de prix assez choquantes dans la zone centrale de Ho Chi Minh-Ville. Depuis lors, le marché des quartiers suburbains a également pris de l'ampleur, rejoignant la course à la hausse des prix car il y a encore de la place pour le développement.

En outre, le projet de plan visant à transformer le district de Cu Chi en une ville sous la tutelle de Ho Chi Minh-Ville constitue également un coup de pouce pour le marché immobilier. Ils ont immédiatement fixé de nouveaux prix, dont la plupart ont été multipliés par 1,2 à 1,5 par rapport à il y a plus de six mois.

Parmi eux, il y a quelques « points chauds » de Cu Chi qui intéressent particulièrement de nombreux investisseurs, comme le quartier de la rue Nguyen Thi Ranh (commune d'An Nhon Tay), qui a augmenté de 2 à 3 fois pour atteindre 8,2 à 8,5 millions de VND/m2 ; Les prix des terrains sur la rue Bui Thi Diet (commune de Nhuan Duc) ont été multipliés par 4 pour atteindre 7,2 millions de VND/m2. Selon certaines statistiques, les terrains dans certaines zones dotées de bonnes infrastructures dans le district de Cu Chi coûtent même environ 17,5 millions de VND/m2.

Au fil du temps, le marché des terrains a augmenté de façon spectaculaire et les dunes de sable sont également apparues. Image 1 — L’époque où tout le monde s’invitait à aller voir des terrains dans les banlieues de Ho Chi Minh Ville est révolue.

À Hoc Mon, les prix des terrains sont en hausse depuis 2020, lorsque l'information sur la proposition du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville de reclasser les trois districts de Hoc Mon, Binh Chanh et Nha Be en districts a été largement diffusée. De nombreux investisseurs ont acheté ici de grandes parcelles de terrain à bas prix, puis ont fait grimper les prix grâce à des transactions éclair. Depuis lors, Hoc Mon est devenu l’un des épicentres de la fièvre foncière. Les prix des terrains à Hoc Mon ont augmenté considérablement le long des routes telles que Pham Thi Giay, Dang Thuc Vinh, Trinh Thi Mieng, Nguyen Anh Thu, etc.

En 2020, le prix du terrain le plus bas à Hoc Mon, rue Le Thi Ha, était de 25 à 27 millions de VND/m2. Le prix le plus élevé est de 45 millions de VND/m2 avec une superficie de terrain de près de 3000 m2, ce terrain vaut jusqu'à 13,5 milliards de VND. D'autres itinéraires tels que la route parallèle à l'autoroute 22, la rue Tran Van Muoi, la rue Nguyen Thi Soc sont les itinéraires avec les prix des terrains qui augmentent le plus rapidement à Hoc Mon. En particulier, le tracé parallèle de la route nationale 22 présente la plus faible augmentation de prix, passant de 13 à 14 millions de VND/m2 à 17 à 18 millions de VND/m2.

Au fil du temps, le marché a connu une croissance exponentielle et les dunes de sable sont également apparues. Image 2 — Les terrains d'angle de Cu Chi, une zone dotée d'une bonne infrastructure de transport, étaient autrefois recherchés et disputés par les investisseurs.

Parallèlement à cette augmentation des prix, les annonces immobilières dans les régions de Cu Chi et de Hoc Mon sont également arrivées en tête des résultats de recherche sur les marchés immobiliers en ligne. Selon les statistiques de certains moteurs de recherche, après le Nouvel An lunaire 2022, avec les terrains du District 2 et du District 9, Hoc Mon et Cu Chi sont également des mots-clés très recherchés dans les salles de marché.

À l’époque, la forte hausse du marché avait suscité des inquiétudes quant à un krach imminent. S'adressant à la presse, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville, a déclaré que certaines personnes ont profité des informations obtenues lors des réunions à des fins personnelles. Selon M. Chau, les spéculateurs, les courtiers fonciers et les entreprises malhonnêtes ont provoqué une « folie » des prix des terrains dans les districts de Cu Chi et de Hoc Mon.

En outre, de nombreux experts mettent également en garde contre les escroqueries du marché qui peuvent faire souffrir les investisseurs fonciers, lorsque la valeur réelle du terrain a été poussée trop haut. Cet avertissement semble s’être avéré vrai, car à l’heure actuelle, de nombreuses informations montrent que des terres dans cette zone sont vendues à perte.

Réduire les pertes pour de nombreuses raisons

Faisant référence à certains marchés immobiliers ainsi qu'à des groupes de courtage sur les réseaux sociaux, de nombreux articles comportant les phrases « liquidation de biens à des prix étouffants », « réduction rapide des pertes », « vente de terrains pour rembourser des dettes bancaires »… ont été largement diffusés. De nombreux vendeurs sont prêts à réduire leurs pertes de 30 à 40 % de la valeur du terrain pour récupérer leur argent, et ce pour de nombreuses raisons différentes, comme le remboursement de prêts bancaires, le versement d'argent à d'autres zones pour éviter d'être condamnés à une amende ou liquidés.

Par exemple, dans la rue Nguyen Van Kha, un terrain de 123 m2 est vendu par le propriétaire au prix de 1,52 milliard de VND, soit plus de 12 millions de VND/m2. Le propriétaire du terrain a déclaré qu'il s'agissait d'un prix réduit de 500 millions de VND car il s'agit d'un beau terrain, à proximité du parc industriel et d'autres commodités. De plus, les acheteurs peuvent également négocier un meilleur prix.

au fil du temps le marché des terrains a augmenté et le banc de sable est également apparu, photo 3 — Il n’est pas rare de voir de telles nouvelles de pertes dans les régions de Cu Chi et de Hoc Mon.

Ou un autre terrain d'angle sur la route provinciale 8 (ville de Cu Chi) d'une superficie de 90 m2 est également vendu avec une perte de 1 milliard de VND, ce terrain est également situé dans une nouvelle zone de planification résidentielle avec des infrastructures développées et de nombreuses commodités. Le propriétaire a déclaré que, comme il avait besoin d'argent pour payer la banque, il devait vendre ce terrain à bas prix et était même prêt à payer des commissions élevées aux courtiers pour trouver rapidement des acheteurs.

À Hoc Mon, certaines parcelles de terrain d'une valeur de plus de 5 milliards de VND sur la période 2021-2022 ont été mises en vente par le propriétaire pour 4 milliards de VND au cours des 2 derniers mois, mais n'ont pas encore reçu d'acheteurs. C’est également la situation courante de nombreux autres investisseurs qui ont acheté des terrains pendant la période de forte croissance.

Grâce à des recherches, le marché foncier dans ces zones a diminué de 5 à 15 % au cours de la période allant de fin 2022 à janvier 2023. Actuellement, la baisse générale atteint 20 à 35 % et montre des signes d’augmentation dans les temps à venir, car de nombreux propriétaires fonciers subissent la pression des banques. Il y a eu cependant quelques transactions de « pêche au fond » avec des lots de terrains en chute libre, dans certains cas jusqu'à 50 %. Cependant, la majeure partie du marché est illiquide, en particulier sur les grandes parcelles de terrain.

Pour expliquer cette situation, les experts affirment qu'elle est due en partie à l'influence du marché immobilier en général, lorsque les flux de trésorerie circulent via d'autres canaux d'investissement présentant une rentabilité élevée à court terme. En particulier, de nombreux investisseurs attendent encore d’atteindre le fond dans la période actuelle, ce qui fait que la liquidité ne s’améliore pas. La vague de pertes de coupe s'est également propagée du centre de Ho Chi Minh-Ville vers les districts périphériques et les provinces voisines, ce qui fait que le marché offre trop de choix, de sorte que certaines zones n'ont même pas de liquidité.

En outre, le marché de Hoc Mon et Cu Chi a également été gravement touché car, fin 2022, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a demandé que les districts de banlieue ne demandent pas l'approbation pour devenir des districts ou des villes. Cela a eu un impact psychologique important sur les décisions d’investissement et de négociation dans ce domaine, provoquant une forte diminution de la liquidité du marché immobilier.

Toutefois, selon les données, avec le prix actuel de réduction des pertes, de nombreux investisseurs détenant des actions de 2019-2020 réalisent encore de gros bénéfices. Ainsi, 100% des terrains annoncés à la vente à perte ne le sont pas réellement, ils réduisent simplement leurs bénéfices pour se débarrasser des biens et préparer les finances pour une autre phase d'investissement avec de meilleurs bénéfices.

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