Restructuration du marché immobilier, des opportunités pour qui ?

La rareté de l’offre et la hausse des prix de l’immobilier obligent le marché à restructurer et à réguler l’offre et la demande. Ce contexte ouvre des opportunités pour des projets avec des niveaux d’achèvement élevés et une bonne connectivité avec le centre-ville.

Marché dans un nouveau cycle

Le marché immobilier est dans son 5ème cycle de 2021 à 2026.

Dans ce cycle, l’économie a touché le fond et se redresse progressivement à partir de juin 2023. Les classes d’actifs de croissance (actions, obligations, fonds d’actions) devraient avoir des perspectives positives dans les années à venir. Pour le groupe d'actifs immobiliers, qui se redresse généralement après la bourse environ 12 à 18 mois, il est prévu qu'il commence à se redresser et à croître au cours de la période 2025-2026.

Actuellement, les statistiques montrent que le nombre de projets approuvés pour l’investissement et l’autorisation légale pour amener l’offre sur le marché ces derniers temps est très limité. Même les entreprises ont du mal à trouver des terrains à Hô-Chi-Minh-Ville pour développer des projets, de sorte que la pénurie d’offre persiste.

Le récent rapport de marché de CBRE a également indiqué que les investisseurs sur le marché de Ho Chi Minh-Ville sont plus prudents dans le lancement de nouveaux produits pendant cette période. L'offre nouvelle est rare, le principal volume de transactions à Ho Chi Minh-Ville provient des stocks de la période précédente. Environ 2 000 appartements invendus ont été vendus au troisième trimestre, soit près du double du deuxième trimestre de cette année. Actuellement, les investisseurs réfléchissent et évaluent encore la situation pour choisir le bon moment pour lancer de nouveaux produits, car le quatrième trimestre est le facteur décisif de la phase suivante.

Dans le même temps, les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) présentent des points similaires, avec un volume de transactions et un taux d'absorption au troisième trimestre en baisse de 25 % et d'un point de pourcentage, respectivement, par rapport au trimestre précédent. Parmi ceux-ci, le volume des transactions d'appartements est resté dominant, représentant 71 % du total des transactions de logements au troisième trimestre, les nouveaux projets d'appartements enregistrant un taux d'absorption moyen de 75 %.

Les prix de l’immobilier restent élevés sur les marchés primaire et secondaire, en particulier dans le segment des appartements. Car le déséquilibre entre l’offre et la demande devient de plus en plus grave car même si l’offre s’est améliorée, il est toujours difficile de satisfaire la demande.

Pour Ho Chi Minh-Ville, le niveau des prix primaires reste stable à un niveau élevé en raison d'une offre provenant principalement des projets en cours. Dans le même temps, les prix primaires dans les provinces et les villes de la périphérie de Ho Chi Minh-Ville ont légèrement augmenté, allant de 3 à 5 %, la nouvelle offre ayant des prix de vente plus élevés.

L'indice des prix des appartements de VARS a également changé. Au troisième trimestre 2024, le prix de vente moyen du groupe de projets à Hanoi est proche de 60 millions de VND/m2, soit une augmentation de 64,0 % par rapport au deuxième trimestre 2019. Parallèlement, au cours de la même période, le prix de vente moyen des groupes de projets à Ho Chi Minh-Ville est passé de 49,2 millions de VND/m2 à 64,2 millions de VND/m2, soit une augmentation de 30,6 % par rapport à la période de base.

L’offre devrait être rare dans les années à venir, ce qui entraînera une augmentation des prix de l’immobilier à mesure que les lois révisées entreront en vigueur, créant un environnement juridique transparent pour protéger les investisseurs. C’est également un facteur qui aide le marché à sélectionner des investisseurs dotés d’une réelle capacité financière pour mettre en œuvre et développer des projets.

Analyse du marché, des opportunités pour qui ?

Le marché immobilier de Ho Chi Minh-Ville a surmonté le creux le plus difficile. Après un taux de croissance négatif en 2023, au cours des 9 premiers mois de 2024, les revenus immobiliers se sont progressivement redressés avec une augmentation d'environ 7% sur la même période, estimée à 199 156 milliards de VND. La reprise est une tendance qui ne s’inversera pas, mais il est trop tôt pour parler de développement.

Selon un rapport du Département de la construction de Ho Chi Minh-Ville, au cours des 8 premiers mois de l'année, la ville n'a eu que 9 projets de logements commerciaux approuvés pour l'investissement, mais à petite échelle ; Seuls 4 projets de logements commerciaux sont éligibles pour lever des capitaux, mais 100 % des appartements sont dans le segment haut de gamme et hors de portée des personnes dans le besoin.  

Concernant cette question, l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) estime que pour résoudre le problème de la réduction des prix des logements, il faut d'abord résoudre le problème de l'offre et de la demande. Pour augmenter l’offre de logements, nous devons résoudre le problème du goulot d’étranglement de l’offre de logements commerciaux. Concrètement, la ville compte actuellement plus de 148 projets présentant des problèmes juridiques. La rareté de l’offre et la forte demande ont entraîné une augmentation des prix de l’immobilier de 15 à 20 % ces derniers temps.

Des opportunités d’attirer la demande s’ouvriront pour les projets de logements en cours d’achèvement et dotés de bonnes infrastructures de transport reliant le centre.

Dans le contexte de l’entrée en vigueur et de la mise en œuvre concrète de nouvelles lois, cela pourrait entraîner une augmentation des prix des logements primaires l’année prochaine. Ainsi, à ce moment-là, la possibilité d'attirer la demande s'ouvrira pour les projets de logements en cours d'achèvement et dotés de bonnes infrastructures de transport reliant le centre. En particulier, la zone est de Ho Chi Minh-Ville s’avère efficace pour résoudre les problèmes de circulation et fournir des logements.

Non seulement la ligne de métro est sur le point d'être mise en service, mais les projets de rocade et d'élargissement de la route nationale 13 ouvrent également de grandes opportunités pour les projets le long de cet axe. En tant que point focal reliant les projets d'infrastructure régionaux, le projet d'appartements Urban Green de l'investisseur Kusto Home possède des valeurs exceptionnelles pour créer une force « attractive » du côté de la demande.

En fait, il s’agit d’un projet rare qui est entré dans la phase d’achèvement, aidant les acheteurs à visualiser facilement la qualité et la légalité du projet. Situé sur l'autoroute nationale 13 en expansion, le projet aide également les clients à profiter pleinement du développement potentiel de la demande et de la valeur immobilière dans la ville dynamique et animée de Thu Duc.

Dans un contexte d’offre limitée d’appartements, les projets présentant des niveaux d’achèvement élevés et une connectivité multipoint sont considérés comme des facteurs importants pour attirer la demande et favoriser la reprise du marché. De plus, le réseau de services publics et le grand espace vert naturel sont des espaces adaptés aux familles multigénérationnelles et à ceux qui ont un réel besoin d'un espace de vie qui privilégie la santé et un transport pratique.

En réunissant les conditions d’emplacement, d’équipements et de niveau d’achèvement, une politique de paiement flexible est également un facteur important pour stimuler la demande. Urban Green pourrait être l’un des rares projets capables de saisir le « point de chute » de la reprise pour créer de l’offre pour le marché de fin d’année. C’est la raison pour laquelle l’investisseur du projet met en œuvre une politique de paiement flexible et préférentielle. Concrètement, les clients ne paient actuellement que 30 % jusqu'à la réception de la maison, avec un délai de grâce de 24 mois pour le principal et les intérêts, et reçoivent un ensemble de meubles d'une valeur allant jusqu'à 500 millions de VND.

Avec les récents changements de politique, l’État continuera de renforcer la supervision et la réglementation du marché, garantissant ainsi la stabilité et un développement approprié. Dans le même temps, la tendance de l’immobilier vert émerge et devrait mener le marché dans le nouveau cycle. Cela pourrait être une opportunité pour les projets ayant un niveau d’achèvement élevé de « rattraper » rapidement le cycle de reprise du marché dans les temps à venir.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html