La Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) ainsi que de nombreuses autres agences consultées ont toutes convenu qu'il était très nécessaire de permettre aux entreprises disposant d'« autres terrains » de réaliser des projets de logements commerciaux, pour répondre à des besoins pratiques.
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| La réglementation relative aux fonds fonciers destinés aux projets de logements commerciaux a fait l’objet de nombreuses discussions. Photo : Duc Thanh |
Questions restantes concernant la loi foncière
« Loi foncière 2024 - Contenus importants que les entreprises doivent connaître » est le thème de l'atelier récemment organisé par VCCI, avec la participation de centaines de représentants d'entreprises et de nombreux intervenants qui ont été impliqués tout au long du processus d'élaboration de cette loi extrêmement importante.
Selon M. Dau Anh Tuan, secrétaire général adjoint et chef du département juridique de la VCCI, la nouvelle loi foncière a supprimé les chevauchements entre les documents juridiques, rendant ainsi les procédures foncières plus rapides et favorisant les transactions sur le marché. La question qui reste en suspens est la réglementation des fonds fonciers destinés à la mise en œuvre de projets de logements commerciaux.
Plus précisément, il existe deux cas de figure pour modifier la destination d'utilisation du sol afin de mettre en œuvre un projet de logements commerciaux : si l'entreprise dispose actuellement d'un terrain, elle est tenue de disposer de tout ou partie du terrain résidentiel (clause 6, article 127) ; Si une entreprise négocie pour obtenir des droits d'utilisation du sol, elle doit disposer de 100 % de « terrains résidentiels » (point b, clause 1, article 127).
« Les cas d'obtention de droits d'utilisation des terres doivent être approuvés par écrit par le Comité populaire provincial et doivent être conformes à la planification de l'utilisation des terres. « Selon la loi foncière de 2013, seuls les cas de « collecte » de terres agricoles nécessitent des documents du Comité populaire provincial », a comparé M. Tuan.
Suite au processus d'achèvement de la loi foncière de 2024, M. Tuan a souligné que la réglementation sur les fonds fonciers pour la mise en œuvre de projets de logements commerciaux a été beaucoup discutée lors de l'adoption d'une loi modifiant 9 lois sur l'investissement et les affaires (début 2022). Ensuite, il s’agit d’une question controversée majeure lors de l’élaboration de la loi foncière et elle ouvre un mécanisme pilote.
Le projet de résolution de l'Assemblée nationale sur le pilotage de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou sur la possession de droits d'utilisation des terres qui ne sont pas des terrains résidentiels (projet) devrait être soumis à l'Assemblée nationale lors de la 7e session (mai 2024).
Selon le dossier servant au travail d'évaluation du Ministère de la Justice, l'orientation stipulée dans le projet est la suivante :
Premièrement, les terrains destinés à la mise en œuvre de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres sont des types de terrains tels que prescrits à l'article 9 de la loi foncière de 2024, qui sont éligibles au transfert des droits d'utilisation des terres comme prescrit par la loi foncière. Les formes d’accord comprennent : le transfert des droits d’utilisation du sol, l’apport en capital avec droits d’utilisation du sol, la donation des droits d’utilisation du sol.
Deuxièmement, le terrain que l'entreprise immobilière a le droit d'utiliser appartient à l'un des types de terrains suivants ou comprend les types de terrains suivants : terrains agricoles ; terrain non agricole, pas de terrain résidentiel Dans le cas où un projet de logement commercial doit étendre sa superficie par rapport à la superficie du terrain actuellement utilisée par l'entreprise, l'entreprise doit exécuter un accord pour recevoir les droits d'utilisation du terrain pour le type de terrain spécifié à l'article 1 du présent article afin de disposer du terrain nécessaire à la mise en œuvre du projet.
Troisièmement, dans le cas où la superficie du terrain destiné à la mise en œuvre d'un projet de logement commercial par le biais de la forme d'obtention de droits d'utilisation du sol telle que prescrite à l'article 1 du présent article est une superficie du terrain gérée par une agence ou une organisation de l'État, l'État récupère le terrain et l'attribue ou le loue à des investisseurs sans mettre aux enchères les droits d'utilisation du sol ou par le biais d'appels d'offres pour sélectionner les investisseurs qui mettront en œuvre des projets utilisant le sol.
L'orientation pour la sélection des projets et des lieux de mise en œuvre pilote est la suivante : la mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou la possession de droits d'utilisation des terres qui ne sont pas des terrains résidentiels ne dépasse pas 30 % du nombre de projets et 20 % de la superficie totale des besoins de développement de projets de logements approuvés par le programme et le plan de développement du logement jusqu'en 2030. La priorité est donnée à la mise en œuvre pilote dans les zones urbaines et les zones de planification du développement urbain qui ont été approuvées.
Conformément aux dispositions de la présente résolution, le Comité populaire provincial précisera la mise en œuvre du projet pilote en fonction de la situation réelle de la localité. Le Comité populaire provincial soumettra au Conseil populaire du même niveau pour approbation la liste des projets pilotes avant de mettre en œuvre le projet pilote. Le projet pilote sera mis en œuvre à partir de 2025 et durera 5 ans.
En réponse à la demande de commentaires sur le projet, le VCCI a déclaré que permettre aux entreprises de recevoir des transferts du droit d'utiliser « d'autres terrains » et permettre aux entreprises qui disposent actuellement d'« autres terrains » de réaliser des projets de logements commerciaux est l'une des recommandations majeures et importantes des entreprises au cours du processus de rédaction de la loi foncière de 2024.
La nouvelle loi foncière de 2024 stipule que les entreprises ne sont autorisées à recevoir que des transferts de « terrains résidentiels », les entreprises qui possèdent des « terrains résidentiels ou des terrains résidentiels et d'autres terrains » sont autorisées à réaliser des projets d'investissement dans la construction de logements commerciaux.
La VCCI approuve pleinement et fortement l'élaboration d'une résolution pilote permettant aux entreprises de recevoir des transferts du droit d'utiliser « d'autres terrains », permettant aux entreprises qui disposent actuellement d'« autres terrains » de réaliser des projets de logements commerciaux. Il s’agit d’un règlement très nécessaire, qui répond à des besoins pratiques, surmonte les difficultés actuelles et supprime les obstacles de nombreux projets en cours.
La clé est la prévention des risques.
Au cours du processus d'élaboration du projet, la proposition pilote a également reçu l'approbation de nombreuses localités, y compris celles qui n'ont jamais mis en œuvre de projets de logements commerciaux sous la forme de transfert de droits d'utilisation des terres ou d'utilisation de terrains résidentiels et d'autres types de terrains autorisés par les agences d'État compétentes à changer de destination en terrains résidentiels (comme Hung Yen et certains autres endroits). Dans une grande ville où de nombreux projets rencontrent des difficultés, le soutien au projet est encore plus fort.
Affirmant que l'élaboration du projet est très nécessaire, l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) a souligné de nombreuses difficultés pratiques. Par exemple, si les investisseurs ne sont autorisés à négocier des droits d’utilisation des terres que pour des terrains résidentiels, il n’y aura pas suffisamment de terres pour investir dans la construction de projets de logements commerciaux, de zones urbaines à grande échelle dotées d’infrastructures techniques complètes, d’infrastructures sociales synchrones et de services publics et urbains.
La raison en est que le plus grand terrain résidentiel selon les dispositions de la loi foncière sur la limite d'attribution des terres résidentielles ne dépasse pas 400 mètres carrés, alors que les plus grands terrains résidentiels existants dans les zones urbaines ne font que quelques milliers de mètres carrés. « En règle générale, l'ancienne villa située au 110-112 Vo Van Tan (District 3, Ho Chi Minh-Ville) dispose de 3 façades sur rue avec une superficie de seulement plus de 2 700 mètres carrés », a cité HoREA.
Selon HoREA, l'enjeu principal est de prévenir et de stopper les risques de perte de recettes budgétaires de l'État, de perte de biens publics tels que les ressources foncières et de ne pas laisser les investisseurs profiter illégalement de la différence de loyer foncier lors de la mise en œuvre du mécanisme d'auto-négociation. Les réglementations strictes et synchrones sur les prix des terrains de la loi foncière de 2024, si elles sont pleinement mises en œuvre, préviendront et contiendront les risques susmentionnés.
En ce qui concerne la zone de mise en œuvre, HoREA a exprimé sa « grande satisfaction » lorsque le projet propose que toutes les provinces et les villes gérées par le centre soient autorisées à émettre des critères sur la superficie, le capital d'investissement et d'autres critères adaptés à la réalité locale pour sélectionner des projets dans la zone pilote autorisée.
Toutefois, le VCCI estime que cette proposition pourrait susciter des inquiétudes quant au mécanisme de demande-octroi lors de la détermination des projets d’investissement devant appliquer le mécanisme pilote. Pour limiter cette situation, le VCCI recommande d’envisager de stipuler des critères communs dans la résolution, et les localités s’appuieront sur ces critères pour déterminer les projets appropriés.
- Contribution du Comité populaire provincial d'An Giang sur le projet
Concernant l’ampleur du projet convenu pour recevoir le transfert des droits d’utilisation des terres, il est proposé de piloter avec une échelle inférieure à 10 hectares. En effet, pour une échelle inférieure à 10 hectares, les investisseurs sont en mesure de négocier eux-mêmes le transfert des droits d’utilisation des terres, sans avoir recours à l’intervention administrative des agences étatiques. D'autre part, cette échelle vise également à garantir le respect de l'autorité du Conseil populaire provincial qui permet de modifier l'utilisation des terres pour la riziculture (le cas échéant).
En ce qui concerne le capital d’investissement, selon la zone du projet, il peut varier de 20 à 300 milliards de VND. L'investisseur doit être une organisation économique ayant des fonctions commerciales immobilières, possédant une capacité financière correspondant à l'échelle et au capital d'investissement total du projet conformément à la réglementation en vigueur.
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