Les données de Savills Prospects montrent que la collecte de fonds pour les investissements immobiliers en Asie-Pacifique devrait chuter de 6 % en 2022. Ce chiffre est à comparer à une baisse de 15 % en Amérique du Nord et de 28 % en Europe. Le capital d’investissement total en Asie représente également une part plus élevée du capital total mobilisé à l’échelle mondiale.
M. Simon Smith, directeur de la recherche chez Savills Asie-Pacifique, a commenté : « Les activités d’investissement continueront d’être difficiles dans un contexte de nombreuses incertitudes géopolitiques à l’échelle mondiale. »
La demande d’investissement dans l’immobilier asiatique a fortement chuté. (Photo: TN)
« Toutefois, les perspectives de croissance de l’immobilier en Asie restent fortes, ce qui rend la région attrayante pour les investisseurs », a déclaré M. Simon.
L’investissement immobilier est aujourd’hui plus risqué en raison d’innombrables facteurs qui peuvent affecter l’efficacité de l’investissement tels que l’inflation, l’instabilité juridique et géopolitique, le ralentissement de la croissance ou les changements dans les habitudes et les besoins des consommateurs. Les investisseurs immobiliers doivent percevoir avec précision les risques pour prendre les bonnes décisions.
M. Simon a également souligné les groupes de risques auxquels les investisseurs immobiliers en Asie-Pacifique doivent actuellement prêter attention, notamment : les risques structurels, les risques cycliques et les risques de marché.
Le premier risque est structurel : la numérisation a déjà entraîné des changements majeurs dans la structure du marché dans la plupart des régions. Le cloud computing, le e-commerce, les vidéos en ligne et les réseaux sociaux nous poussent à participer chaque jour à davantage d’activités en ligne.
Cette tendance s’est encore accélérée pendant la pandémie et devrait croître encore plus rapidement dans les temps à venir.
Par exemple, en Corée du Sud, l’un des plus grands marchés de vente au détail en ligne au monde, on estime que 37 % des transactions seront payées en ligne en 2022, un chiffre qui devrait augmenter à 45 % dans les cinq prochaines années.
Sur d’autres marchés, le commerce électronique est considéré comme un domaine à fort potentiel, et aura même une grande marge de développement. La croissance du commerce de détail en ligne attirera davantage l’attention des investisseurs vers les segments des centres de données et de la logistique, changeant ainsi le visage du commerce de détail, en particulier du commerce de détail hors ligne.
Le deuxième risque est le risque cyclique, l’inflation étant un risque cyclique auquel sont confrontés les investisseurs immobiliers, non seulement en Asie mais dans le monde entier.
La forte augmentation des taux d’intérêt dans le passé a fait grimper les prix de l’immobilier. Du côté positif, l’inflation est en baisse. En Australie, l’inflation est tombée à 6,8 % en mars 2023, contre un pic de 8,4 % en décembre 2022.
Toutefois, les taux d’intérêt élevés, associés à la hausse des coûts des matériaux et de la main-d’œuvre, continueront d’être des problèmes majeurs dont les investisseurs doivent se préoccuper. Les taux d’intérêt élevés présentent également des risques pour la croissance.
Selon le Fonds monétaire international (FMI), la croissance du PIB mondial ralentira à 2,7 % en 2023, contre 3,2 % en 2022 et 6 % en 2021. Si les taux d’intérêt élevés persistent, le risque de ralentissement de la croissance continuera d’exister.
Troisièmement, il y a le risque lié aux problèmes du marché intérieur. Le marché immobilier est toujours confronté au risque d’une offre excédentaire, ce qui constitue la principale raison du manque d’engouement dans ce secteur. L’offre excédentaire constitue un problème dans de nombreux marchés et segments différents. Par exemple, le marché de détail en Chine.
M. James McDonald, directeur de la recherche et de la politique chez Savills Chine, a commenté : « L'offre excédentaire d'espaces commerciaux dans certains endroits en Chine atteint des niveaux records, avec des taux de vacance sur les principaux marchés au cours des premiers mois de 2023 atteignant des chiffres à deux chiffres.
De nombreux endroits disposent encore de réserves importantes, voire de réserves futures importantes. Pendant ce temps, les surfaces de vente continuent de subir la pression de l’essor du commerce électronique.
En outre, d’autres risques de marché incluent le cadre juridique. En Chine également, les investisseurs immobiliers doivent prêter davantage attention aux politiques gouvernementales. Malgré les mesures visant à assouplir les restrictions financières, la crise immobilière du pays ne montre aucun signe de fin.
Dans le même temps, dans les pays en développement comme l’Indonésie, les investisseurs doivent prêter attention à la transparence du marché. Ensuite, il y a la stabilité politique. Par exemple, l’instabilité politique en Thaïlande continue d’être un obstacle majeur à l’investissement.
Au Vietnam, les premiers mois de l’année ont été marqués par un soutien clair du gouvernement dans la résolution des difficultés dans le secteur immobilier avec de nouveaux décrets et résolutions. En outre, en mars, la Banque d’État a réduit les taux d’intérêt opérationnels pour stabiliser le marché monétaire et soutenir l’économie afin d’accélérer la croissance.
Selon M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam : « Ces politiques devraient avoir un impact positif sur le marché, mais celui-ci a besoin de temps pour les absorber. Des perspectives plus prometteuses devraient être observées à partir du troisième trimestre 2023.
Le plus grand défi concerne la structure de l’accord et les formalités juridiques, en particulier pour les projets en cours de développement. Il s’agit également d’une question qui nécessite une intervention et un soutien avec un cadre juridique clair, accélérant ainsi les activités d’investissement étranger au Vietnam.
On peut constater que chaque marché présente ses propres risques d’investissement. Les groupes à risque se chevauchent souvent, sans être vraiment clairement séparés. Pour résoudre ces difficultés, il est nécessaire de prendre des mesures synchrones et de bénéficier des conseils d’experts expérimentés du marché. Compte tenu de la situation actuelle du marché, les investisseurs doivent se coordonner avec les unités professionnelles pour préparer des scénarios à l’avance afin de minimiser l’impact des risques sur leurs décisions d’investissement.
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