Acheter une maison à louer pour un bon profit : conseils de vérification rapide

L’achat et la location de biens immobiliers constituent aujourd’hui une forme populaire d’investissement immobilier au Vietnam. Les investisseurs bénéficient souvent de ce type d’entreprise en raison de son potentiel de profit stable et de sa capacité à accumuler des actifs à long terme.

Cependant, investir dans l’immobilier locatif comporte également certains risques. Même si vous êtes propriétaire d'une maison, il n'est pas toujours facile de trouver des locataires ou d'obtenir un flux de trésorerie stable en la louant. De plus, les coûts de gestion, d’entretien, de réparation, etc. peuvent également affecter les bénéfices des investisseurs.

Existe-t-il donc un moyen de déterminer si une propriété vaut la peine d’investir dans la location ? BiggerPockets - le plus grand réseau social d'investissement immobilier d'Amérique - révèle la règle des 2 % pour aider les investisseurs à évaluer rapidement les transactions immobilières potentielles.

Appliquer la règle des 2%

La règle des 2 % est un outil simple mais efficace utilisé pour évaluer approximativement le potentiel de gain d’une propriété locative. Selon cette règle, le revenu locatif mensuel du bien doit être égal ou supérieur à 2 % de la valeur d'achat du bien pour être considéré comme un bon retour sur investissement.

Tout d’abord, vous devez déterminer le montant d’argent nécessaire pour posséder un bien immobilier, y compris les coûts liés aux taxes, aux frais et aux services de courtage. Ensuite, vous devez calculer le revenu attendu que vous recevrez de la location.

Vous pouvez collecter ces données vous-même ou par l’intermédiaire de sociétés de courtage immobilier professionnelles.

Si le revenu locatif mensuel est égal ou supérieur à 2 % du prix d’achat, le bien a le potentiel d’être un bon investissement.

Si le revenu locatif mensuel est inférieur à 2 % du prix d’achat, l’investissement risque de ne pas produire le rendement escompté. Si vous souhaitez toujours investir dans ce bien, vous devez ajuster le prix de location ou réduire les coûts d'exploitation pour atteindre la marge bénéficiaire souhaitée.

Par exemple, disons que vous achetez un appartement pour 2 milliards de VND, selon la règle des 2 %, le revenu locatif mensuel minimum pour assurer un bon profit est de 40 millions de VND.

Une zone immobilière à Hanoi (Photo : Tran Khang).

Si le flux de trésorerie provenant de la location atteint 50 millions de VND/mois, cela montre qu'il s'agit d'un investissement potentiel. Au contraire, si le prix de location n’est que de 30 millions de VND/mois, vous devez envisager d’ajuster le prix de location ou de réduire les coûts pour atteindre le taux de profit souhaité.

Toutefois, la règle des 2 % n’est qu’une mesure approximative et ne garantit pas une précision absolue du potentiel de profit d’un actif. De nombreux autres facteurs affectent le rendement réel d’un investissement immobilier. Par exemple, le flux de trésorerie mensuel des locations dépend du type de propriété, de son emplacement, de sa taille, de ses équipements et des conditions du marché.

Quelques autres outils alternatifs

La règle des 2 % est un outil simple et populaire utilisé par de nombreux investisseurs pour déterminer rapidement la rentabilité d’un bien locatif. Cependant, il ne s’agit que d’une règle générale et vous devez toujours analyser plus attentivement lorsque vous décidez d’investir de l’argent. Vous pouvez utiliser plusieurs autres méthodes pour obtenir une perspective plus diversifiée avant d’investir.

Le premier est le multiplicateur de loyer brut (GRM). Cette mesure calcule le rapport entre le prix d'achat du bien et le loyer annuel total. Par exemple, si une propriété est évaluée à 3 milliards de VND et que le loyer annuel total est de 300 millions de VND, le GRM est de 10. En règle générale, un GRM inférieur indique une opportunité d'investissement plus attrayante. Cependant, l’inconvénient de cet outil ne tient pas compte des coûts d’exploitation.

Le deuxième est le résultat net d’exploitation (RNE). Cet indice calcule le bénéfice annuel d'un bien immobilier après déduction des frais d'exploitation avant déductions fiscales et paiements hypothécaires. Le NOI fournit une image plus claire de la rentabilité d'une propriété. Si le taux NOI est positif, la propriété génère suffisamment de revenus locatifs pour couvrir les coûts d’exploitation.

La troisième est l’analyse des flux de trésorerie. L'analyse des flux de trésorerie ne se concentre pas uniquement sur les revenus locatifs, mais prend également en compte toutes les entrées et sorties de trésorerie, y compris les coûts d'exploitation, les intérêts, les impôts, etc. Un flux de trésorerie positif est un facteur important pour maintenir la liquidité et assurer des bénéfices durables.

Le quatrième est le taux de capitalisation (Cap Rate). Cette mesure calcule le taux de rendement annuel de l’investissement total d’une propriété. Le taux de capitalisation est calculé en divisant le NOI par le prix d'achat du bien. Un taux de capitalisation plus élevé indique une meilleure opportunité d’investissement, mais s’accompagne généralement d’un risque plus élevé.

La cinquième est l’analyse de la valeur future. Au lieu de vous concentrer uniquement sur les bénéfices actuels, pensez à la valeur future de la propriété. Cependant, cette méthode nécessite souvent de l’expérience et des connaissances en immobilier.

En combinant ces alternatives, les investisseurs peuvent élaborer une stratégie d’investissement complète pour prendre des décisions d’investissement plus complètes et plus éclairées.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm