Ouvrir la voie à une offre accrue de logements

Báo Đầu tưBáo Đầu tư01/03/2024

Bien que cela n'ait pas encore été annoncé officiellement, l'information selon laquelle le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement préside à l'élaboration d'un projet pilote visant à mettre en œuvre des projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou sur la possession de droits d'utilisation des terres pour d'autres terres à soumettre à l'Assemblée nationale pour examen lors de la session de mai 2024 attire actuellement l'attention de nombreux investisseurs et entreprises.

La loi foncière de 2024 adoptée par l'Assemblée nationale lors d'une session extraordinaire tenue plus tôt cette année permet uniquement aux investisseurs de négocier des droits d'utilisation des terres pour des terrains résidentiels afin de construire des projets de logements commerciaux.

Le point positif de la réglementation ci-dessus est qu’elle mettra fin à la situation dans laquelle certaines entreprises privées achètent et monopolisent des terres pour réaliser des bénéfices. Cependant, dans un court laps de temps, l’État ne peut pas répondre à tous les besoins fonciers des entreprises sous forme d’attribution ou de location de terres. En conséquence, selon les avertissements de nombreux experts, le marché continuera à être confronté à une pénurie d’offre de terrains, ce qui entraînera une pénurie d’offre de logements commerciaux.

Une autre conséquence est que la réglementation ci-dessus pourrait concentrer les avantages entre les mains des investisseurs qui possèdent déjà des terrains pour des projets de logements commerciaux, poussant ainsi les prix de l’immobilier à continuer d’augmenter. C'est aussi la raison pour laquelle l'Assemblée nationale autorise le Gouvernement, s'il le juge nécessaire, à étudier, élaborer et soumettre à l'Assemblée nationale, pour examen et promulgation, une résolution autorisant la mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou sur l'obtention d'autres droits d'utilisation des terres tels que prescrits par la loi foncière.

Il convient d’ajouter que l’exigence de disposer d’un terrain résidentiel est considérée comme un problème fondamental pour la plupart des projets de logements commerciaux bloqués sur le marché, et a été mentionnée par de nombreux experts et entreprises ces derniers temps.

À Ho Chi Minh-Ville seulement, il existe actuellement 41 projets qui ne remplissent pas les conditions d’obtention des droits d’utilisation du sol pour être approuvés pour un investissement dans des logements commerciaux. Dans le même temps, les statistiques de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) montrent qu'au cours des trois dernières années, seulement 11 projets de logements commerciaux dans la ville ont été approuvés pour l'investissement. En ce qui concerne le logement social ainsi que les condotels et les bureauxtels, aucun nouveau projet n'a été approuvé pour investissement récemment.

En effet, depuis 2014, la loi sur le logement stipule que 100 % des nouveaux projets doivent comporter des terrains résidentiels, ce qui entraîne le blocage de près de 100 % des projets immobiliers. D'ici 2022, l'Assemblée nationale promulguera la loi n° 03/2022 modifiant 9 lois, permettant aux entreprises de recevoir des transferts de terrains résidentiels ou de terrains résidentiels et d'autres terrains qui ne sont pas des terrains résidentiels conformément à la planification pour réaliser des projets d'investissement.

Cependant, la plupart des nouveaux projets de développement immobilier, en particulier les projets à grande échelle, sont mis en œuvre sur des terrains qui n’étaient pas à l’origine des terrains résidentiels. Les statistiques de l'HoREA sur le taux de projets de logements commerciaux développés sur différents types de terrains donnent des chiffres remarquables. Concrètement, le taux de projets réalisés sur 100% du territoire résidentiel ne représente que 1%. Les projets de développement sur des terrains mixtes comprenant des terrains résidentiels et d’autres types de terrains représentent la plus grande proportion (environ 94 %).

Cela montre que la réglementation selon laquelle seuls ceux qui possèdent des terrains résidentiels peuvent être approuvés pour des projets de logements commerciaux crée une pénurie locale d'offre de logements. C’est également la principale cause qui fait que les prix de l’immobilier sont aujourd’hui bien hors de portée de ceux qui ont réellement besoin d’un logement.

Par conséquent, si le projet ci-dessus est approuvé, cela pourrait constituer un grand pas en avant dans la réglementation des terrains destinés aux projets de logements commerciaux au cours des 10 dernières années. De « terrains résidentiels » réglementant les terrains destinés aux projets de logements commerciaux (dans la loi sur le logement de 2014), il a été modifié en « terrains résidentiels ou terrains résidentiels et autres terrains répondant aux conditions de changement de destination » (loi n° 03/2022 modifiant 9 lois et la loi foncière de 2024) et en « terrains pilotes pour d'autres types de terrains ».

Cela créera les conditions pour que des dizaines, des centaines de projets de logements commerciaux, y compris des projets sans éléments fonciers résidentiels, voient le jour, apportant une contribution importante à l'offre de produits pour le marché du logement. Contribuant ainsi à résoudre la soif d'offre qui hante le marché depuis de nombreuses années, contribuant à réduire les prix de l'immobilier, créant les conditions pour que le rêve de s'installer se rapproche des travailleurs à faible revenu.

Bien entendu, pour éviter que les entreprises n’en profitent à des fins de spéculation et de profit, l’État doit disposer de solutions pour contrôler cette activité de transfert à travers des outils tels que la planification et le calcul des redevances d’utilisation du sol. A long terme, il est nécessaire de concrétiser rapidement de nouvelles réglementations en matière d'aménagement, de gestion et d'exploitation du territoire, mises en œuvre par les organismes de développement du fonds foncier. À ce moment-là, les investisseurs auront accès aux fonds fonciers de manière publique et transparente par le biais d’enchères et d’appels d’offres, contribuant ainsi au développement plus sain du marché.

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