Poussée indirecte des IDE sur le marché immobilier au cours des 9 premiers mois de l'année

Une image optimiste des IDE au cours des trois premiers trimestres de l'année

Les données récemment publiées par l'Office général des statistiques montrent que le capital total d'investissement étranger enregistré au Vietnam au 30 septembre 2024, y compris le capital nouvellement enregistré, le capital enregistré ajusté et la valeur d'apport en capital et d'achat d'actions des investisseurs étrangers, a atteint 24,78 milliards USD, soit une augmentation de 11,6 % par rapport à la même période l'année dernière.

Selon l'Agence d'investissement étranger du ministère de la Planification et de l'Investissement, rien qu'en septembre 2024, le capital total des IDE a atteint le niveau le plus élevé depuis le début de l'année, avec près de 4,26 milliards USD, soit 17,2 % du capital total d'investissement du pays en 9 mois. Les capitaux d'investissement supplémentaires ont également atteint leur plus haut niveau depuis le début de l'année avec de grands projets d'expansion de capital.

Les capitaux IDE sont concentrés dans les provinces et villes présentant de nombreux atouts pour attirer les investissements étrangers (bonnes infrastructures, ressources humaines stables, efforts de réforme des procédures administratives et dynamisme dans la promotion des investissements...) telles que Bac Ninh, Ho Chi Minh Ville, Quang Ninh, Ba Ria - Vung Tau, Binh Duong, Hanoi, Hai Phong, Dong Nai, Bac Giang, Ninh Thuan. Ces 10 localités ont à elles seules représenté 80,1% des nouveaux projets et 72,9% des capitaux d'investissement du pays au cours des 9 premiers mois.

Les plus grands partenaires d’investissement au cours des 9 premiers mois étaient tous des partenaires traditionnels du Vietnam et venaient d’Asie. Les principaux pays et territoires (Singapour, Chine, Corée du Sud, Hong Kong (Chine), Japon) ont représenté à eux seuls 73,2 % des nouveaux projets d’investissement et 75,2 % du capital d’investissement total enregistré du pays.

Commentant la situation générale des IDE, M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam, a déclaré qu'il n'y avait pas eu beaucoup d'activités d'IDE significatives dans le secteur immobilier, en particulier au troisième trimestre. La majorité des investissements directs étrangers reste concentrée dans le secteur manufacturier.

IDE indirects sur le marché immobilier 9 septembre 2024 image 1 — M. Troy Griffiths, directeur général adjoint de Savills Vietnam

« Cependant, la bonne nouvelle est que la structure des investissements dans le secteur manufacturier a évolué positivement. Au lieu de se concentrer sur les industries traditionnelles comme le textile et le bois, nous assistons à une augmentation significative des projets d'investissement dans les secteurs de haute technologie comme l'électronique et la fabrication de composants », a analysé M. Troy.

Les données de l'Agence d'investissement étranger montrent que de nombreux grands projets dans les domaines des semi-conducteurs, de l'énergie (production de batteries, de cellules photovoltaïques, de barres de silicium), de la fabrication de composants, de produits électroniques et de produits à haute valeur ajoutée ont reçu de nouveaux investissements et une expansion de capital au cours des 9 derniers mois.

Le directeur général adjoint de Savills Vietnam a souligné que ce changement apporte non seulement d'importants capitaux d'investissement, mais contribue également à améliorer la capacité de production, à créer de nombreux emplois de haute qualité et à promouvoir le développement des industries de soutien.

« Cela signifie que le Vietnam se transforme progressivement, passant d'une destination d'investissement à faible coût à un pôle manufacturier de haute technologie à plus forte valeur ajoutée. La nature des flux d'IDE a considérablement évolué, notamment au troisième trimestre, avec une augmentation significative des investisseurs en provenance de Chine et de Hong Kong (Chine). Cela s'explique en grande partie par la nécessité de garantir la stabilité des chaînes d'approvisionnement, une tendance mondiale actuelle », a ajouté M. Troy.

Bureau, appartement avec services et support industriel

Selon une enquête réalisée par Savills dans son nouveau rapport de marché sur les transactions de location de bureaux à Ho Chi Minh-Ville au troisième trimestre 2024, la majorité (73 %) des transactions visaient à déménager dans des bâtiments de meilleure qualité. Le secteur de la finance, de la banque, de l'assurance et de l'immobilier (FIRE) est en tête avec 39 % de parts de marché des transactions, suivi des TIC avec 31 % et de la fabrication avec 13 %.

Une grande partie (75 %) des locataires sont des entreprises étrangères, principalement des États-Unis, de Corée et du Japon, tandis que les entreprises nationales ne représentent que 25 %.

La certification verte est une préoccupation pour les projets de bureaux haut de gamme à Ho Chi Minh-Ville, car 63 % de l'offre future de grades A et B se concentrera sur le respect de ces normes pour répondre aux besoins des grands locataires étrangers.

IDE indirects sur le marché immobilier 9 septembre 2024 image 2 — La demande d’espaces de bureaux est en forte croissance avec des projets répondant aux certifications vertes.

Pour le segment des appartements avec services, dans la région Sud, les locataires cibles sont principalement des experts et des voyageurs d'affaires à Ho Chi Minh-Ville, Dong Nai et Binh Duong. Les flux de capitaux IDE stimulent la demande de logements pour les experts, mais les capitaux IDE à Hô Chi Minh-Ville ont diminué. Selon le ministère de la Planification et de l'Investissement, au cours des 8 premiers mois de 2024, le capital total des IDE à Ho Chi Minh-Ville a diminué de 11 % en glissement annuel pour atteindre 1,8 milliard USD, tandis que Dong Nai a augmenté de 41 % en glissement annuel pour atteindre 1,3 milliard USD et Binh Duong a augmenté de 7 % en glissement annuel pour atteindre 1,4 milliard USD.

Dans le Nord, les sources d’IDE sont réparties à Hanoi et se sont étendues à des provinces telles que Phu Tho, Bac Giang, Thai Nguyen et Vinh Phuc. Cela a accru la demande croissante de logements pour les experts étrangers. Cependant, le rapport de marché du troisième trimestre de Savills a analysé que les provinces voisines ont une offre limitée d'appartements avec services et une qualité médiocre, de sorte que la demande d'options de logement pour les experts étrangers est toujours concentrée à Hanoi.

Bien que toujours en cours, le taux de croissance des IDE a considérablement ralenti par rapport aux années précédentes. Cela s'explique en partie par le déclin des grands projets d'investissement dans le secteur de l'énergie, notamment dans le gaz naturel liquéfié et les projets énergétiques à forte valeur ajoutée (de 2 à 4 milliards de dollars), qui ont eu lieu ces dernières années. Cependant, la tendance des investissements directs étrangers se poursuit, affichant des perspectives positives », a ajouté M. Troy.

Parallèlement à cela, M. Troy Griffiths a également estimé que les nouvelles politiques du gouvernement ont apporté une bouffée d’air frais à l’environnement des affaires, en particulier dans le domaine du commerce. Les efforts fructueux déployés dans la lutte contre la corruption ont créé une base solide pour que le Vietnam se concentre davantage sur le développement économique. L’engagement actif des hauts dirigeants, notamment une diplomatie économique accrue, démontre la détermination du Vietnam à attirer les investissements étrangers.

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