Il est nécessaire d’élargir les conditions d’obtention du transfert des droits d’utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux.
Lors de la 8e session de la 15e Assemblée nationale, le Gouvernement a soumis à l'Assemblée nationale un projet de résolution sur le pilotage de la mise en œuvre de projets de logements commerciaux (NƠTM) par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol (QSDĐ) ou sur la possession de QSDĐ avec une portée nationale pour éliminer les difficultés juridiques pour les projets NƠTM à l'échelle des zones urbaines (moins de 20 hectares). Si elle est approuvée par l’Assemblée nationale, elle sera mise en œuvre dans un délai de 5 ans, à compter du 1er janvier 2025.
Démêler de nombreux projets
Selon le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement Do Duc Duy, à compter du 1er juillet 2015, la loi sur le logement de 2014 comporte des réglementations différentes de la loi foncière. En conséquence, la condition d’utilisation des terres pour la mise en œuvre du projet NƠTM est de disposer de droits d’utilisation des terres résidentielles ou de terres résidentielles et d’autres terres ; En cas de transfert de droits d'utilisation d'un terrain, il doit s'agir d'un terrain résidentiel.
Cette réglementation continue d'être héritée du point b, clause 1 et clause 6, article 127 de la loi foncière de 2024, qui a restreint les cas de mise en œuvre de projets NƠTM à l'échelle des zones urbaines, en particulier dans les nouvelles zones et les zones sans terrain résidentiel.
« En fait, la limite maximale d'attribution de terres aux ménages et aux particuliers au fil du temps est de 400 mètres carrés, le reste étant des terres agricoles sur la même parcelle de terrain, donc même si les investisseurs reçoivent un transfert de droits d'utilisation des terres dans les zones résidentielles, ils ne peuvent pas le faire », a déclaré le ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement.
En outre, la plupart des projets immobiliers sont mis en œuvre sur des terrains qui ne sont pas à l'origine des terrains résidentiels et la planification détaillée du projet comprend également de nombreux types de terrains différents tels que des terrains résidentiels, des terrains de circulation, des terrains verts, etc. Par conséquent, conformément aux dispositions du point b, clause 1, article 127 de la loi foncière de 2024, de nombreux projets ne peuvent pas être mis en œuvre dans la pratique.
Le projet de résolution a été élaboré pour résoudre les difficultés d’approvisionnement en projets immobiliers dans un contexte de prix immobiliers élevés, en partie dues aux difficultés d’accès au foncier pour les investisseurs. « Il est nécessaire d'élargir les conditions d'obtention du transfert des droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre de nouveaux projets ruraux, contribuant ainsi à limiter les plaintes de la population, à assurer l'équité dans l'accès à la terre entre les investisseurs et les localités et à maintenir un approvisionnement stable de nouveaux projets ruraux », a déclaré le ministre Do Duc Duy.
Une zone résidentielle commerciale dans le district 7, à Ho Chi Minh-Ville. Photo: HOANG TRIEU
Selon les informations présentées par le Gouvernement, cette résolution s'applique à l'échelle nationale aux projets des organisations commerciales immobilières dans 4 cas : Obtention de droits d'utilisation du sol ; avoir des droits d’utilisation du sol ; avoir des droits d’utilisation des terres et recevoir des droits d’utilisation des terres ; Mise en œuvre du projet NƠTM sur la zone terrestre de l'installation qui doit être déplacée en raison de la pollution de l'environnement, l'installation doit être déplacée conformément à la planification de la construction et à l'urbanisme.
Concernant les conditions de mise en œuvre d'un Nouveau Projet de Développement Rural par le biais d'une convention d'obtention de droits d'usage du sol ou de détention de droits d'usage du sol, l'investisseur met en œuvre un Nouveau Projet de Développement Rural sur un ou plusieurs types de terres : terres agricoles ; terrain non agricole, non résidentiel; Terrain résidentiel et autres terrains sur le même terrain en cas d'accord sur l'obtention des droits d'utilisation du terrain ; en plus de cela, il doit répondre à des critères spécifiques.
Devrait être expérimenté à petite échelle
Lors de l'examen de cette question, de nombreux députés de l'Assemblée nationale ont convenu de la nécessité d'adopter une résolution visant à éliminer les difficultés et les obstacles à la mise en œuvre des projets d'investissement et d'affaires dans le secteur du Nouveau Développement Rural. Le délégué Tran Hoang Ngan (délégation de Hô Chi Minh-Ville) a reconnu que le pilotage de cette politique aura un effet d'entraînement pour soutenir le développement socio-économique du pays, notamment en éliminant les difficultés liées à la construction de zones rurales de nouveau style, en créant des conditions favorables pour que les utilisateurs fonciers et les investisseurs soient proactifs dans la mise en œuvre de zones rurales de nouveau style et de projets de développement urbain, contribuant ainsi à résoudre le besoin de terrains résidentiels et de logements pour la population.
Mais il existe également de nombreuses préoccupations. Le délégué Do Van Yen (délégation de Ba Ria - Vung Tau) a déclaré que la proposition du projet de résolution concernant un très grand type de terrain pour les tests pilotes n'est pas conforme à la loi foncière. En outre, si le projet pilote est mis en œuvre, il devrait l’être à une échelle plus petite, en se concentrant sur les provinces et les villes ayant des besoins urgents en matière de logement, et ne devrait pas être étendu à l’échelle nationale.
Le délégué Yen a également suggéré que le gouvernement doit évaluer l'impact, éviter la situation de « profiter des politiques pour accaparer les terres agricoles » ou de « légaliser les violations », afin de proposer des réglementations plus strictes, plus raisonnables et plus efficaces.
Exprimant la nécessité de réévaluer la situation actuelle des NƠTM dans toutes les localités, la députée Nguyen Thi Thu Ha (délégation de Quang Ninh) a affirmé qu'il existe encore de nombreux projets, travaux et NƠTM qui n'ont pas été réalisés, sont laissés vides, abandonnés ou n'ont pas achevé les procédures légales. L'offre et la demande du marché NƠTM dépendent toujours de différentes localités et « toutes les localités n'ont pas de demande ».
Le délégué Ha a suggéré qu’il soit nécessaire de procéder à une évaluation de la situation actuelle du NƠTM afin de comprendre clairement l’offre et la demande du marché dans les localités avant d’approuver le projet. Le gouvernement et les organismes compétents doivent procéder à une évaluation approfondie ; Déterminez si le projet pilote doit être régional ou local et s’il doit avoir une adresse spécifique.
« Le projet pilote tel que proposé dans le projet peut conduire à la formation d'organisations, d'individus et d'organisations commerciales immobilières qui profitent de l'achat et de la vente, puis du transfert, de la collecte et de la fusion des terres, sans utiliser efficacement les terres, puis en profitant et en transformant les matériaux de production en intrants en attendant la mise en œuvre du nouveau projet de développement rural », a averti Mme Ha.
Dans le rapport d'évaluation, le président du Comité économique Vu Hong Thanh a également déclaré que certains membres du comité concerné estimaient que le fait d'autoriser des accords visant à obtenir des droits d'utilisation des terres autres que des terres résidentielles pour de nouveaux projets de développement rural entraînerait une flambée des prix des terres agricoles et d'autres types de terres. Cela peut entraîner de nombreuses difficultés pour les particuliers et les entreprises, ainsi que pour l’État lorsqu’il doit récupérer et indemniser des terres.
Le Président du Comité économique a proposé au Gouvernement de revoir et de clarifier l'application du mécanisme pilote par le biais d'accords pour recevoir le droit d'utiliser ou avoir le droit d'utiliser des terres agricoles et non agricoles (commerciales et de services) afin d'éviter les abus de politique.
Évitez les conversions effrénées
Le vice-président de la Commission de la science, de la technologie et de l'environnement de l'Assemblée nationale, Nguyen Phuong Tuan, a convenu que la résolution devrait être mise en œuvre à l'échelle nationale pour garantir l'équité entre les localités, éviter les complications dans la réglementation des critères et des conditions, et éviter l'émergence d'un mécanisme de « demande-octroi ». Il a toutefois suggéré que l'agence de rédaction dispose de réglementations spécifiques pour éviter la situation où, après l'entrée en vigueur de ces réglementations, une conversion généralisée de l'utilisation des terres affecterait non seulement la sécurité sociale mais aussi la sécurité alimentaire.
Examiner les plans d'aménagement du territoire de chaque localité
Le délégué Nguyen Truc Son (délégation de Ben Tre) a déclaré que le projet de résolution présente certaines différences avec la loi sur l'investissement (amendée), la loi foncière (amendée) et la loi sur le logement (amendée) récemment adoptées par l'Assemblée nationale. Lors du pilotage du projet, il est nécessaire de revoir l’aménagement du territoire national, les plans d’occupation du sol, en particulier les plans locaux d’occupation du sol. Si des projets qui ne sont pas inclus dans l’aménagement du territoire résidentiel et urbain sont expérimentés, seront-ils réalisables ?
M. LE HOANG CHAU , Président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) :
Réglementation détaillée sur la détermination des zones d'investissement
L'HoREA a fait des recommandations au Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville et aux départements concernés pour commenter la décision 83/2024/QD-DT du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville. En conséquence, il est nécessaire d'examiner et de modifier les dispositions de l'article 2, clause 1, afin de détailler la détermination des zones dans lesquelles les investisseurs en immobilier et en projets de logement sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique à des particuliers pour construire leurs propres maisons dans la commune, à l'exclusion des villes des 5 districts de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio et non soumises à une vente aux enchères des droits d'utilisation des terres pour investir dans des projets de construction de logements conformément à la réglementation.
Car, conformément à la clause 6 de l'article 31 de la loi sur les affaires immobilières de 2023, les investisseurs de projets immobiliers et de projets d'investissement dans la construction de logements sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique pour les terres non situées dans les quartiers, districts ou villes des zones urbaines de classe spéciale, de classe I, de classe II et de classe III ; Non soumis à la vente aux enchères des droits d'utilisation du sol pour investir dans des projets de construction de logements conformément aux dispositions de la loi foncière. Pour les zones restantes, le Comité populaire provincial déterminera, en fonction des conditions locales, les zones dans lesquelles les investisseurs du projet sont autorisés à transférer les droits d'utilisation des terres avec l'infrastructure technique pour que les particuliers puissent construire leurs propres maisons.
Monsieur NGO DUC SON , Directeur Général de DRH Holdings Joint Stock Company :
Créer des opportunités pour les acheteurs de maisons
Jusqu'à présent, pour mettre en œuvre les projets, la mise en œuvre du NƠTM doit répondre à des conditions telles que : le respect de la planification de l'utilisation des terres au niveau du district ; conforme à la planification de la construction et à l’urbanisme ; conformément au programme et au plan local de développement du logement approuvés. La réalité montre que le chevauchement et la contradiction entre la loi foncière et la loi sur le logement s’accentuent, que les marchés des capitaux et de l’immobilier sont faussés et que les risques pour les entreprises, les investisseurs et les personnes ayant des besoins en matière de logement augmentent. Le projet pilote proposé par le gouvernement ouvrira le marché des capitaux, contribuera à stabiliser et à réduire les charges financières liées à l’utilisation du capital pour les entreprises et à réduire le temps et le coût de préparation des investissements des projets ; rendre le marché transparent et créer des opportunités pour les acheteurs de logements d’accéder à une offre de logements abordables. Dénouer ce nœud pourrait aider à « sauver » des millions d’entreprises qui attendent depuis des années.
S. Nhung a écrit
Source : https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm
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