Dynamique positive pour la reprise du marché immobilier

Malgré de nombreux risques et défis, le marché immobilier vietnamien possède toujours les bases et les fondements de la reprise. Car à partir de la fin de cette année et des mois suivants en 2024, le marché continuera d'avoir besoin du « soutien » des mécanismes et des politiques du gouvernement, des ministères et des branches pour perfectionner le cadre, supprimer les obstacles juridiques et créer une dynamique positive pour le processus de reprise.

À l’échelle nationale, jusqu’à 1 200 projets attendent d’être résolus, mais seulement environ 500 projets sont à l’étude. (Photo : MP)

Ces dernières années, le marché immobilier s’est développé à un rythme très rapide, en partie en raison de l’énorme demande d’investissement. Cependant, jusqu'à présent, ce marché est en train de "refroidir" en raison des prix élevés, des problèmes juridiques... ce qui fait stagner la confiance des investisseurs. La preuve en est que le pays tout entier compte jusqu’à 1 200 projets en attente de résolution, mais seulement environ 500 projets sont à l’étude, ce qui signifie que plus de 800 projets sont toujours… en attente !

Selon M. Nguyen Quoc Hiep, président de GP Invest, en réalité, 70 à 80 % des problèmes des entreprises sont liés à des questions juridiques et à des procédures administratives. Les entreprises attendent donc avec impatience les aspects juridiques que l’Assemblée nationale envisage d’adopter. Par exemple, le défrichement des terres, les procédures et les mécanismes de récupération sont longs... il y a des projets qui n'ont pas terminé ce travail depuis 15 ans. Concernant les procédures d’investissement, actuellement un projet doit demander plus de 30 sceaux. Cela porte atteinte à la santé de l’entreprise.

Partageant ce point de vue, M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que, cependant, les difficultés actuelles du marché immobilier résident également dans le marché immobilier lui-même et que les entreprises immobilières rencontrent de nombreux problèmes. Les statistiques des unités fonctionnelles de la Banque d'État et du ministère de la Construction montrent que les appartements dont le prix est inférieur à 25 millions de VND/m2 sont très rares, presque inexistants. Actuellement, le marché se trouve dans un état de grand déséquilibre entre l’offre et la demande, l’offre principale se situant dans les segments haut de gamme et milieu de gamme. Le segment bas de gamme destiné aux personnes à faibles revenus est encore limité.

Lors de la récente conférence en ligne pour mettre en œuvre le communiqué officiel du Premier ministre 993/CD-Ttg, M. Dao Minh Tu, vice-gouverneur de la Banque d'État, a déclaré que récemment, les prix des logements ont diminué très lentement, voire augmenté, tandis que les taux d'intérêt des prêts ont diminué. Les entreprises immobilières doivent être unifiées dans le « jeu » des prix de l’immobilier. Actuellement, les prix de l’immobilier sont très élevés, les entreprises doivent donc réfléchir attentivement pour résoudre le problème du pouvoir d’achat du marché.

Des personnages dans la ville. À Ho Chi Minh-Ville, de 2020 à aujourd'hui, les logements haut de gamme ont toujours représenté une proportion écrasante allant jusqu'à 70 à 80 % des produits sur le marché, le reste étant le segment milieu de gamme. Au cours des trois dernières années, la ville n'a plus eu de logements abordables à moins de 25 millions de VND par mètre carré, alors que ce segment représentait plus de 44 % en 2017. Parallèlement, les prix des logements ont continué d'augmenter depuis 2017, dépassant la capacité financière des personnes à revenus faibles et moyens. M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de la ville. L'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA) a déclaré que si les personnes à faibles revenus économisaient 100 millions de VND par an, il leur faudrait environ 25 ans pour acheter un appartement abordable d'une valeur de 2 à 3 milliards de VND. En ce qui concerne le logement social, si la politique ne change pas, les personnes payant l’impôt sur le revenu de niveau 1 (réglementé à moins de 60 millions de VND par an) ne pourront pas acheter, tandis que les logements commerciaux abordables sont hors de portée.

La gouverneure de la Banque d'État, Nguyen Thi Hong, a déclaré que la transparence et la tarification des projets sont des questions importantes pour stimuler à nouveau la demande d'investissement immobilier. Les entreprises et les sociétés elles-mêmes doivent également suivre la direction du gouvernement dans la résolution n° 33, qui consiste à avoir une bonne gouvernance d'entreprise, à équilibrer les objectifs de profit, la structure des produits, à envisager des réductions de prix, etc. Ensuite, avec les solutions des ministères, des branches et des localités, la demande d'investissement de ce marché sera encouragée.

Avec une série de signaux positifs enregistrés ces derniers temps, de nombreux experts estiment que le marché immobilier a dépassé le fond et a commencé à entrer dans un nouveau cycle, suivi par la demande de ressources humaines des sociétés de courtage, des agents immobiliers... Le marché immobilier a commencé à être dynamique avec une forte augmentation du volume des transactions à partir du troisième trimestre 2023, les clients revenant activement sur le marché lors des événements de vente de projets. Selon un rapport récent de l’Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le premier signe que le marché entre dans une nouvelle phase est une liquidité accrue. Plus précisément, au deuxième trimestre 2023, le marché a enregistré 3 700 transactions, soit une augmentation de 37 % par rapport aux 2 700 du premier trimestre. Au troisième trimestre, le marché a enregistré près de 6 000 transactions, soit 1,5 fois plus qu'au deuxième trimestre 2023.

Selon VARS, les nouveaux projets lancés récemment à l’échelle nationale ont retenu l’attention de nombreux investisseurs. Certains projets dans des zones potentielles ont également enregistré une augmentation soudaine des réservations. De nombreuses personnes « investissent » également dans des maisons de ville, des villas et des produits immobiliers commerciaux pour plus de 5 milliards de VND.

En effet, le marché immobilier se redressera au quatrième trimestre 2023 avec des résultats de transactions nettement améliorés par rapport aux trois trimestres précédents grâce à une confiance renforcée des investisseurs, des taux d'intérêt plus bas et des sources d'approvisionnement plus adaptées au marché. Grâce à la nette reprise du marché immobilier au cours des derniers mois, le marché du travail lié à ce domaine est également redevenu actif. La croissance du marché immobilier provient également des taux d’intérêt. Actuellement, les taux d’intérêt sur l’épargne dans les banques chutent fortement, atteignant dans certains endroits seulement 3 à 5 % par an. C'est la motivation des personnes disposant d'argent accumulé à se tourner vers des canaux d'investissement plus attractifs tels que l'immobilier alors qu'en réalité le taux d'intérêt préférentiel des prêts pour l'achat de biens immobiliers la première année fluctue autour de 7 à 9 %/an.

De nombreux experts prédisent que le moment où l’immobilier s’améliorera plus clairement se situera après le deuxième trimestre 2024. Lorsque les taux d’intérêt bancaires baisseront, cela aura un impact clair sur le marché. D’ici début 2024, la baisse des taux d’intérêt opérationnels sera difficile. La cause n’est pas l’inflation, mais le problème fondamental est la pression sur le taux de change. Si le taux de change augmente trop, non seulement les flux de trésorerie mais aussi l’entreprise elle-même seront en difficulté. Il faut encore accepter le niveau de dévaluation du VND, mais il ne peut pas être trop élevé.

En évaluant le potentiel de croissance du marché, HoREA a déclaré que les signes de reprise seront clairs à partir du second semestre 2024. En raison des problèmes juridiques, les plus grands obstacles sont résolus par les agences d'État à travers des projets de loi modifiant la loi sur le logement, la loi sur les affaires immobilières... Des centaines de projets sont également en cours de résolution, ainsi que la restructuration des investisseurs, la restructuration des produits et la réduction des prix des logements, ce qui aidera le marché à avoir des perspectives de reprise. Bien que le marché immobilier soit encore très difficile, il existe toutes les bases pour affirmer fermement la perspective d'une reprise et d'une croissance continue dans le sens d'un développement sûr, sain et durable à partir des forces motrices suivantes : L'Assemblée nationale examine le projet de loi sur le logement (modifié), le projet de loi sur les affaires immobilières (modifié), le projet de loi sur les établissements de crédit (modifié), le projet de loi sur les enchères immobilières (modifié)... qui, s'ils sont promulgués, assureront la cohérence, l'unité et la faisabilité, proches de la réalité. De plus, la demande réelle de logements reste très importante, notamment en matière de logements abordables, de logements sociaux, etc.

Je pense que le nouveau cycle du marché aura des facteurs très différents car la tendance actuelle est de se concentrer sur le développement de valeurs réelles, de répondre aux besoins réels des clients, contribuant de manière significative à la reprise du marché.

Cependant, comme l'a commenté l'expert économique Vo Tri Thanh, le gouvernement a des solutions, notamment la modification par le ministère de la Construction de certains contenus des décrets et des circulaires. La loi doit être claire avant que la banque puisse « débourser de l’argent ». Le marché immobilier dispose de nombreux atouts pour se redresser, mais il est également confronté à de nombreux risques et défis. À partir de la fin de cette année et des mois suivants de 2024, le marché continuera d'avoir besoin du « soutien » des mécanismes et des politiques du gouvernement, des ministères et des branches, créant une dynamique positive pour le processus de reprise.

Parti communiste du Vietnam

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