Les entreprises abandonnent des projets uniquement à cause des réglementations foncières

Abandonner le projet car il ne peut pas être résolu

Les chiffres du ministère de la Construction montrent qu'au deuxième trimestre 2023, seuls 15 nouveaux projets de logements commerciaux ont été autorisés à l'échelle nationale. Parmi celles-ci, la région Nord compte 7 projets, la région Centre 3 projets et la région Sud 5 projets.

Après environ un an de mesures gouvernementales visant à éliminer continuellement les difficultés, le marché immobilier n'a toujours pas résolu le problème de l'offre, car 70 % des problèmes des projets sont dus à des questions juridiques.

Alors que le projet révisé de loi foncière devrait créer une dynamique juridique pour l'immobilier, les entreprises craignent que certaines réglementations ne deviennent des goulots d'étranglement dans la reprise du marché.

Notamment, le point b, clause 1 et la clause 6 de l'article 128 stipulent l'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets de développement socio-économique par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation des terres ou sur la possession de droits d'utilisation des terres.

En conséquence, dans le cas de l'utilisation d'un terrain pour la mise en œuvre d'un projet de logement commercial, un accord sur l'obtention du droit d'utilisation : d'un terrain résidentiel ou d'un terrain résidentiel et d'un terrain non agricole autre qu'un terrain résidentiel pour lequel des frais d'utilisation du terrain ont été payés ou un loyer foncier a été payé une fois pour toute la période de location.

En tant qu'entreprise qui a dû abandonner un projet en raison de la réglementation foncière résidentielle, partageant avec le journaliste de VietNamNet, M. Nguyen Quoc Hiep, président du conseil d'administration de Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP.Invest) a déclaré que son entreprise aurait dû réaliser un projet de 4 ha à Ha Dong (Hanoi) et un projet dans le district 12 (HCMC)... Cependant, il a dû abandonner car il le poursuivait depuis plusieurs années sans succès, et personne n'avait résolu le problème simplement à cause de la réglementation foncière résidentielle.

chanson longue terre 1.jpg — Les entreprises abandonnent des projets simplement à cause des réglementations foncières. (Photo : Hoang Ha)

Selon M. Hiep, à partir de 2021, le décret 30 (modifiant et complétant un certain nombre d'articles du décret 99/2015 détaillant et guidant la mise en œuvre d'un certain nombre d'articles de la loi sur le logement - PV) stipule que la conversion d'autres terrains en terrains résidentiels doit avoir au moins une petite quantité de terrains résidentiels, ce qui est très difficile à mettre en œuvre.

C'est la raison pour laquelle des centaines de projets sont bloqués et ne peuvent être convertis. Même si les terres sont utilisées par des personnes, les plans existent, mais elles ne peuvent être converties, car il n'y a pas un seul mètre carré de terrain.

Le projet de loi foncière révisée devrait déterminer ce qu’il est raisonnable de conserver et ce qu’il est déraisonnable de modifier. Mais, l’article 128 se répète, je pense que c’est très difficile pour les entreprises de développer des projets de logements ; « Le comité de rédaction aurait dû voir cela », a déclaré M. Hiep.

Dans le même temps, M. Vu Cuong Quyet, directeur général de Dat Xanh Mien Bac, a déclaré que la réglementation crée des contraintes pour les agences de l'État.

M. Quyet a donné un exemple : un district veut planifier un projet, mais ce projet n’est pas situé sur un terrain résidentiel. Ces districts peuvent-ils élaborer un plan pour le mettre aux enchères ?

Je crains que les agences gouvernementales elles-mêmes ne rencontrent des difficultés en raison du chevauchement des lois. Quant aux entreprises, lorsqu'elles planifient sur des terrains sans zone résidentielle, la plupart sont des terrains de services commerciaux, des terrains destinés à la plantation d'arbres... situés à proximité de zones résidentielles, dans des zones prévues pour des zones résidentielles. Dans ce cas, en l'absence de terrain résidentiel, les entreprises ne pourront pas planifier, même si la planification inclut des terrains résidentiels, car ces terrains n'ont pas été convertis en terrains résidentiels. Ces situations entraîneront de nombreuses difficultés et complications pour les entreprises qui développent des projets immobiliers », a déclaré M. Quyet.

De plus, a déclaré ce dirigeant, même à Hanoi, où l'on développe actuellement largement la ceinture 3, la ceinture 4... mais juste dans la ceinture 3, il y a beaucoup de terres agricoles ; Si la réglementation est telle qu'elle est rédigée, le terrain sera gaspillé car cette zone est prévue pour des terrains résidentiels, il est possible de construire des immeubles de grande et de faible hauteur, mais s'il n'y a pas un seul mètre de terrain résidentiel existant, alors à la fin il y aura une impasse.

M. Vu Kim Giang, président du conseil d'administration de SGO Group Corporation (SGO Group), a demandé : Si les réglementations du projet sont adoptées, elles auront de nombreux impacts, car l'origine des terres du passé est pour la plupart très mixte. Si le projet global comprend une partie de types de terres tels que des terres agricoles, des terres de production, etc., comment sera-t-il géré ?

« Je crains que si ce projet de règlement dans la loi est adopté, nous devrons ajuster les plans généraux d'urbanisme et de zonage de chaque localité car dans le passé, de nombreuses localités ont presque entièrement mis à jour l'aménagement du territoire dans chaque zone », a déclaré M. Giang.

Impact sur l'offre de logements et les prix des logements urbains

S'adressant au journaliste de VietNamNet, l'avocat Nguyen Thanh Ha, président de la société SBLaw, a estimé que la réglementation ci-dessus entraînerait un « blocage » et davantage de difficultés pour le marché immobilier lorsque des centaines d'anciens projets verront leurs problèmes juridiques résolus ; Les nouveaux projets sont également difficiles à mettre en œuvre, ce qui entraîne une offre de logements encore plus réduite.

L'avocat a analysé que la difficulté réside dans la réglementation selon laquelle il doit y avoir un terrain résidentiel sur le terrain faisant l'objet de la demande de conversion d'utilisation du sol pour réaliser le projet. Alors que la plupart des nouveaux projets de développement immobilier sont actuellement mis en œuvre sur le fonds foncier initial composé de terres agricoles, de terres non agricoles, de terres de production et d’autres types de terres.

La difficulté de logement n'est reconnue que s'il existe un terrain non agricole qui n'est pas un terrain résidentiel et que la redevance d'utilisation du sol a été payée ou que le loyer du terrain a été payé une fois pour toute la période de location. Mais en réalité, la plupart des projets actuels sont mis en œuvre sous la forme d’entreprises payant un loyer foncier annuel. Ainsi, avec des projets payant un loyer foncier annuel, il est impossible de développer des projets immobiliers.

En outre, le règlement rend difficile la négociation du transfert de projets de mise en œuvre de projets de logements commerciaux, car il ne s'applique qu'aux terres non agricoles, et non aux terres résidentielles, pour lesquelles des frais d'utilisation du sol ont été payés ou un loyer foncier a été payé une fois pour toute la période de location.

En effet, la réglementation actuelle encourage les investisseurs à négocier eux-mêmes le transfert des droits d’usage du sol pour réaliser des projets de logements urbains et commerciaux ; Cependant, l’obligation de disposer de terres non agricoles avec un paiement unique de loyer foncier empêchera de nombreux projets de se convertir.

Si l'on applique le point b, clause 1 et la clause 6 de l'article 128 du projet de loi foncière, les entreprises ne pourront pas réaliser de projets de logements commerciaux. Cela aura des répercussions sur l'offre d'appartements et les prix de l'immobilier urbain.

Ce règlement va également à l'encontre des directives actuelles visant à éliminer les obstacles juridiques au projet, car il est plus étroit que les réglementations actuelles de la loi n° 03/2022/QH15 modifiant 9 lois, notamment la modification de la clause 1, article 23 de la loi sur le logement de 2014 sur les types de terrains utilisés pour les logements commerciaux. En conséquence, les réglementations relatives aux entreprises approuvées pour la politique d’investissement ; « Dans le même temps, approuvez les investisseurs de projets de logements commerciaux s'ils ont des droits d'utilisation des terres ou reçoivent des droits d'utilisation des terres pour des terrains résidentiels ou des terrains résidentiels et d'autres terrains qui ne sont pas des terrains résidentiels et qui remplissent les conditions d'autorisation de modifier les objectifs d'utilisation des terres pour mettre en œuvre des projets d'investissement », a déclaré M. Ha.

Projet de loi foncière : de nombreuses opinions s’inquiètent encore de la récupération des terres pour le développement socio-économique. De nombreux députés de l’Assemblée nationale continuent d’être préoccupés et préoccupés par les dispositions relatives à la récupération des terres pour le développement socio-économique dans l’intérêt national et public dans le projet de loi foncière (amendé).

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