L’État doit récupérer des terres pour tous les projets.

Un mécanisme hésitant met en péril un projet et deux prix fonciers

L’article 79 du projet de loi foncière (modifié) énumère 31 cas spécifiques dans lesquels l’État récupère des terres à des fins de développement socio-économique dans l’intérêt national. Il s’agit de projets de réinstallation, de projets résidentiels ruraux, de pôles industriels, de zones franches, d’installations de stockage de pétrole brut, de stations de pompage de gaz et de pétrole, de marchés traditionnels, etc.

Il ne reste donc que quelques projets de développement où les entreprises doivent négocier avec les populations pour obtenir des transferts de terres. Par exemple, des projets de logements commerciaux, des projets mixtes de logements et d'activités commerciales, des services, des complexes polyvalents, des zones de divertissement, des zones urbaines à grande échelle, etc.

Lors de la séance de discussion autour de ce projet le week-end dernier, de nombreux députés de l'Assemblée nationale ont déclaré que l'État doit s'approprier les terres pour tous les projets de développement socio-économique afin de créer l'égalité et l'unité à travers le pays. Si nous maintenons le mécanisme de récupération des terres par l’État et de négociation des entreprises entre elles, cela créera involontairement des inégalités dans le même projet lorsqu’il existe deux types de prix des terres. Cela conduit également à des litiges prolongés et à un gaspillage des ressources foncières.

L’État devrait récupérer des terres pour des projets de développement socio-économique.

M. Duong Cong Thuyen, directeur général adjoint d'une société immobilière à Ho Chi Minh-Ville, a hautement apprécié la recommandation ci-dessus des députés de l'Assemblée nationale. En tant que responsable des indemnisations et du déblaiement des sites pour les projets d'entreprises, M. Thuyen admet que les étapes de négociation et de déblaiement des sites sont les plus difficiles. S’ils savent que l’entreprise met en œuvre le projet, les propriétaires des terres exigent souvent des compensations à des prix très élevés, voire bien supérieurs au prix du marché. Par conséquent, de nombreux projets de compensation ne sont toujours pas terminés, même s’il n’en reste que quelques pour cent.

« De nombreux propriétaires fonciers sont des spéculateurs et des investisseurs, et non des habitants locaux. Ils sont donc très réticents, car ils n'ont pas de besoin urgent de logement. Mais si l'indemnisation des anciens propriétaires est plus élevée que celle des anciens, le risque que ces derniers reviennent réclamer davantage est très élevé. C'est la raison pour laquelle de nombreux projets, y compris budgétaires, sont retardés, nécessitent des capitaux supplémentaires et ne peuvent même pas être mis en œuvre », a déclaré M. Thuyen avec franchise. Les députés ont évoqué des sujets brûlants, au cœur de la vie sociale et économique. Ils ont parlé au nom du peuple et du monde des affaires.

« Par conséquent, j'espère que le comité de rédaction examinera sérieusement les avis et recommandations ci-dessus pour compléter et modifier la loi foncière cette fois-ci afin d'atteindre l'efficacité la plus optimale », a souligné M. Thuyen.

Les députés de l'Assemblée nationale proposent à l'État de récupérer des terres pour tous les projets de logements commerciaux

Citant la résolution 18 du Comité exécutif central stipulant deux méthodes, le président de l'Association immobilière de Ho Chi Minh-Ville (HoREA), Le Hoang Chau, a déclaré : La première est que l'État lance des appels d'offres et des enchères pour attribuer et louer des terrains, y compris des entreprises réalisant des projets de logements commerciaux. C’est le souhait des investisseurs nationaux et étrangers. La deuxième méthode consiste pour les investisseurs à négocier les droits d’utilisation du sol pour le projet. Si l’on choisit la méthode des enchères et des enchères foncières, l’État doit compenser pour créer un fonds foncier propre. Si nous nous contentons de soumissionner pour le projet et de choisir un investisseur, il sera très difficile d’obtenir l’argent de l’entreprise en guise de compensation. En règle générale, dans un projet dans le district 1 (HCMC), l'entreprise a remporté l'appel d'offres et a été sélectionnée comme investisseur, puis l'entreprise a transféré de l'argent à l'État en guise de compensation. Cependant, les gens ont refusé parce qu'ils savaient quelle entreprise était l'investisseur du projet et voulaient seulement que l'entreprise négocie. Le projet a donc traîné pendant de nombreuses années et l’État a dû le faire respecter.

« Si l'État a récupéré des terres, il devrait récupérer tous les projets. Ensuite, les terres seront vendues aux enchères, et la différence de loyer foncier sera utilisée par l'État pour investir dans des infrastructures pour la population, au lieu de finir dans les poches des entreprises. Si cette démarche est bien menée, l'État contrôlera et gérera le marché foncier primaire pour les investissements publics et privés », a suggéré M. Chau.

Les projets doivent être traités de manière égale.

Non seulement l'acquisition de terres, mais aussi l'industrie du tourisme ont été « oubliées » dans le projet de loi foncière (amendé), mais Thanh Nien a également publié une série d'articles commentant le projet de loi foncière que de nombreux députés de l'Assemblée nationale ont également évoqués au Parlement la semaine dernière.

Selon le délégué Ta Van Ha (délégation de Quang Nam) : Résolution 08/2017 du Politburo sur le développement du tourisme en un secteur économique de pointe. Cependant, le projet de loi foncière (modifiée) comporte un total de 16 chapitres, 265 articles avec 226 pages, « mais il n'y a que 11 mots touristiques, dont 2 mots touristiques sont pour l'industrie du tourisme, les 9 autres mots touristiques sont pour résoudre le problème de la modification de la loi forestière ».

Il a déclaré que s'attaquer à un secteur économique de pointe et très attendu n'est pas satisfaisant et a affirmé l'importance de l'acquisition de terres pour développer le tourisme. C'est pourquoi ce délégué de l'Assemblée nationale a proposé d'ajouter un sujet de réglementation à l'article 79, à savoir les terrains destinés au développement touristique qui sont également sujets à récupération de l'Etat.

Saluant les députés de l'Assemblée nationale qui ont émis des avis valables concernant la création de fonds fonciers pour des projets de développement socio-économique, le Dr Huynh Thanh Dien, de l'Université Nguyen Tat Thanh, a affirmé que dans tout projet dans n'importe quel domaine, le déblaiement du site est toujours l'étape la plus difficile, en particulier pour les grands projets. Les entreprises elles-mêmes n'ont pas le droit de réclamer, mais s'appuient uniquement sur des accords, il sera donc très difficile de concentrer les locaux.

Par exemple, pour construire de grandes zones touristiques, des zones urbaines à usage mixte comprenant des logements, des centres commerciaux, des lieux de divertissement..., il faut une très grande superficie de terrain. Laisser les entreprises négocier avec les gens et ensuite récupérer des terres conduira à un manque d’unité. Il arrive qu'un grand projet fasse l'objet d'investissements approfondis et complets, mais qu'il présente encore des zones irrégulières, en forme de « peau de léopard », car les gens n'acceptent pas la cession des terres. En conséquence, la mise en œuvre du projet est prolongée, les coûts augmentent et l’objectif de promotion du développement économique local ou régional n’est pas atteint. Sans parler de l’augmentation des coûts du projet qui entraîne également une hausse des prix des produits et dont le grand perdant est le consommateur.

L'État doit prendre en charge la récupération des terres, la planification et la mise en place des projets, puis lancer des appels d'offres pour sélectionner des investisseurs qualifiés et expérimentés, de manière publique et transparente. C'est la seule manière globale et systématique de procéder, conformément à la planification du développement, et cela ne suscitera aucune plainte. Sans compter que lorsque l'État récupère des terres, le prix du foncier sera uniforme, mais s'il suit le marché, quel sera le prix ? Cette réglementation est trop vague. Il est nécessaire de considérer que les projets de développement économique s'inscrivent tous dans la planification générale du développement local, du développement régional et du développement économique général du pays, créant ainsi davantage d'emplois. Ils doivent donc être traités sur un pied d'égalité. Même les projets situés dans des zones économiques comportant des zones fonctionnelles telles que les parcs industriels, les zones de services, les zones touristiques, les zones de loisirs et les zones urbaines doivent également être soumis à la récupération des terres par l'État. Par conséquent, il est nécessaire de disposer d'une réglementation détaillée pour les projets soumis à la récupération des terres, notamment les zones de loisirs, les nouvelles zones urbaines associées à des entreprises commerciales et de services, les zones de loisirs et les organisations. complexe polyvalent; zone de divertissement, zone touristique, zone urbaine et autres zones fonctionnelles de la zone économique...», a déclaré le Dr Dien.

Délégué à l'Assemblée nationale : Les organisations et les particuliers qui créent des plans suspendus et gaspillent des terrains doivent-ils payer des indemnités ?

Laisser les entreprises s’auto-indemniser rend difficile la réalisation de grands projets.

De nos jours, rien n’est plus difficile que d’acheter des terres à des particuliers. Si cela est bien fait, l’accumulation financière de l’État augmentera de plus en plus. L’État récupère des terres pour tous les projets, y compris les projets touristiques et les zones de divertissement polyvalentes. Si nous laissons les entreprises se compenser elles-mêmes, il n’y aura pas de grands projets ni de grandes zones urbaines.

M. Le Hoang Chau   (Président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville)

Ne blâmez pas l’ ENTREPRISE pour la difficulté.

Si les entreprises sont laissées à elles-mêmes et s’occupent de la partie la plus difficile du défrichement des terres, elles ne peuvent pas développer les zones urbaines et l’économie de manière systématique. Le gouvernement ne devrait pas imputer les difficultés aux entreprises, notamment dans le secteur foncier. La loi doit comporter des réglementations détaillées et spécifiques afin que les localités puissent unifier sa mise en œuvre. Car si la loi ne le stipule pas clairement, les agences étatiques n’oseront pas la mettre en œuvre et le projet sera bloqué. C’est là l’objectif principal de la modification de la loi foncière à l’heure actuelle, sinon ce sera un retour en arrière.

Dr Huynh Thanh Dien (Université Nguyen Tat Thanh)

Lien source: https://thanhnien.vn/nha-nuoc-can-thu-hoi-dat-cho-tat-ca-cac-du-an-185231105201940572.htm