Les entreprises pleurent dans le tourbillon des procédures

Les entreprises pleurent dans le tourbillon des procédures - Partie 5 : Ne laissez pas les entreprises et les investisseurs « tomber malades »

Concernant les problèmes brûlants auxquels sont confrontés de nombreux projets, tels que la lenteur de la détermination du prix des terrains, l'ajustement de la planification, l'attente que le gouvernement « corrige » les erreurs précédentes, qui érodent la « santé » et la confiance des entreprises et des investisseurs, un certain nombre d'avocats et d'experts ont partagé leurs points de vue et proposé des solutions.

Une série de projets dans la région Centre sont « gelés » pour de nombreuses raisons, généralement bloqués dans des ajustements de planification, des structures, des formes d'utilisation des terres et la détermination du prix des terrains... Le temps nécessaire pour mener à bien ces procédures est compliqué et long, ce qui non seulement entraîne l'épuisement financier des entreprises, mais aussi « érode » la confiance dans les autorités locales.

Les investisseurs ont le droit de porter plainte ou d’intenter une action en justice pour faire valoir leurs droits.

- Avocat Le Ngoc Doan, Barreau de Hô Chi Minh-Ville. Da Nang

L'ajustement de la durée du bail foncier de 70 ans à 50 ans doit être conforme aux dispositions de la clause 3 de l'article 106 de la loi foncière de 2013.

En cas d'ajustement de la durée du bail foncier mais non conforme aux dispositions de l'article 106, clause 3, de la loi foncière de 2013 et causant des dommages au locataire foncier, la responsabilité appartient à l'organisme d'État compétent en matière de gestion foncière, dans ce cas, le Comité populaire provincial.

Pour les baux fonciers qui ne sont pas conformes aux dispositions de la clause 3, article 126, loi foncière de 2013 et lorsque les ajustements ne sont pas conformes aux dispositions de la clause 3, article 106, loi foncière de 2013, la responsabilité appartient à l'organisme d'État compétent.

Les investisseurs dont les droits et les intérêts sont violés et qui subissent des dommages peuvent déposer une plainte ou intenter une action en justice auprès d'un tribunal populaire compétent pour faire valoir leurs droits.

Les investisseurs doivent fournir des preuves spécifiques pour prouver les dommages.

- ThS. Pham Ho Hoang Long, directeur de An Thanh Consulting and Investment Company Limited

Conformément à l'article 126 de la loi foncière de 2013, seuls les projets avec un capital d'investissement important mais une récupération lente du capital, les projets d'investissement dans des zones avec des conditions socio-économiques difficiles, des zones avec des conditions socio-économiques particulièrement difficiles qui nécessitent une durée plus longue, l'attribution du terrain ou la durée du bail seront supérieures à 50 ans, mais pas plus de 70 ans.

Ainsi, pour les projets de tourisme côtier pour lesquels le gouvernement a loué des terres pendant 70 ans, puis ajusté à 50 ans, les investisseurs doivent fournir des preuves spécifiques pour prouver les dommages causés par le retard dans l'attente de l'ajustement, la perte d'opportunités d'investissement, etc., pour avoir une base pour demander une indemnisation à l'agence de gestion de l'État.

Concernant les prix des terrains, le Gouvernement vient de publier le Décret n° 71/2024/ND-CP, en vigueur à compter de la date d'entrée en vigueur de la Loi foncière n° 31/2024/QH15. Il reste cependant quelques points qui ne sont pas clairement définis dans ce décret. Par exemple, en ce qui concerne les coûts d’infrastructure dans l’évaluation excédentaire, il est difficile d’évaluer l’estimation avant l’évaluation.

Chaque fois que le gouvernement fait une erreur, il la « répare », mais qui est responsable des pertes subies par les investisseurs ?

- M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, vice-président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam

Au cours des années précédentes, de nombreux projets de tourisme côtier, bien qu'utilisant des terres de services commerciaux, étaient loués pour des durées allant jusqu'à 70 ans par les autorités de certaines provinces et villes de la région centrale, puis ramenées à 50 ans. Cet ajustement prend beaucoup de temps, ce qui entraîne de nombreuses difficultés pour les entreprises.

Bien sûr, dans le passé, la loi comportait également des dispositions sur cette question, mais l’intervention pour l’empêcher n’était pas encore drastique. Sans compter que certaines réglementations juridiques présentent encore de nombreuses lacunes, contradictions et chevauchements, ce qui conduit à une compréhension et une application incohérentes de la loi, chaque localité ayant une manière différente de faire les choses.

Dans certains endroits, les inspecteurs interviennent pour examiner et détecter les violations, puis procèdent à un processus d’explication et de traitement, ce qui crée une stagnation dans le développement et la mise en œuvre de la planification et des stratégies de développement économique local.

Selon nos statistiques, il y a actuellement plus de 1 000 projets à l’échelle nationale qui ont été arrêtés pour examen, en attente de traitement ou en attente de la publication de nouvelles réglementations. Dans de nombreux projets, on observe des signes de laxisme dans la gestion de l’État.

Si le gouvernement l’applique de manière incorrecte, il devra en assumer la responsabilité et pourra même faire l’objet de poursuites pénales. Mais jusqu'à présent, aucun dossier n'a été soumis à un « examen » pour analyser clairement comment les erreurs du gouvernement ont causé des dommages aux entreprises et aux personnes.

Par exemple, dans un passé récent, certaines localités ont délivré des certificats pour des projets de tourisme de villégiature. Les clients se basent sur cela pour décider d’acheter le produit. Lorsque les inspecteurs interviennent et concluent que la délivrance du certificat est contraire à la réglementation, le gouvernement « corrige » la situation en révoquant ou en ajustant le certificat délivré.

Chaque fois que le gouvernement fait une erreur, il la « répare », mais qui est responsable des pertes subies par les investisseurs et les clients ? Si ce problème n’est pas résolu, les gens se plaindront et poursuivront les investisseurs en justice à de nombreux niveaux, ce qui entraînera une instabilité sociale, et notamment une perte de confiance des investisseurs et des citoyens dans le système juridique et les agences gouvernementales.

À mon avis, il devrait y avoir des réglementations qui, en plus de traiter les violations contre ceux qui les ont commises, obligent le gouvernement à toujours être prêt à dialoguer et à trouver des solutions, et même à compenser les mauvaises décisions. Et pour éviter de nouvelles violations, l’une des choses importantes est de considérer et de nommer les fonctionnaires avec le plus grand soin, de les évaluer et de les contrôler minutieusement.

Les nouvelles réglementations foncières qui viennent d'être émises sont plus supérieures, synchrones et uniformes. Nous pensons que des réglementations claires limiteront les erreurs et créeront des barrières qui empêcheront les fonctionnaires de commettre des erreurs.

Les réglementations juridiques doivent être cohérentes.

- Avocat Le Cao, Cabinet d'avocats FDVN

Parmi les quatre méthodes de détermination des prix des terrains, la méthode du surplus est la méthode mise en œuvre en prenant le total des recettes de développement estimées moins le total des coûts de développement estimés du terrain ou de la superficie du terrain en fonction de l'utilisation du sol la plus efficace selon le plan d'utilisation du sol et le plan de construction détaillé.

Conformément aux dispositions de l'article 158 de la loi foncière de 2024 et aux directives de l'article 6 du décret n° 71/2024/ND-CP, fondamentalement, en prenant le total des recettes de développement estimées moins les coûts de développement estimés, on obtiendra le bénéfice.

Mais en réalité, les coûts ne se limitent pas au coût de développement d’un projet immobilier ou à la valeur de constitution d’un actif immobilier. De nombreuses opinions s'inquiètent du fait que, si le profit est compris comme le revenu total du développement moins le coût total du développement, la valeur initiale des droits d'utilisation du sol n'est pas calculée, seul le coût à partir de la phase d'investissement du développement est calculé, et non le capital pour acheter le terrain, ni les frais d'utilisation du sol à payer, ce qui conduit à un profit formel très important. Si le bénéfice nominal est élevé, les impôts et les frais seront importants, ce qui entraînera un faible bénéfice réel, voire une perte. En conséquence, pour garantir leurs profits, les entreprises vont augmenter les prix de l’immobilier. Cela n’est pas avantageux pour les acheteurs de maisons et pousse en même temps le marché dans une spirale d’instabilité car les prix ne sont pas réalistes.

Ces préoccupations sont, à mon avis, tout à fait légitimes. Avec la méthode du surplus dont le calcul est stipulé à l'article 6 du décret n° 71/2024/ND-CP qui vient d'être publié, bien qu'il existe des réglementations détaillées pour remplacer les réglementations de la clause 8, article 1, décret n° 12/2024/ND-CP (complétant l'article 5d, décret n° 44/2014/ND-CP), il n'est toujours pas possible de résoudre l'exigence de rapprocher les prix des terrains de la valeur réelle, car la valeur du profit est poussée à la hausse virtuellement, comme je viens de l'analyser.

Bien qu’il existe des réglementations assez précises sur la détermination des prix des terrains, dans la réalité, cette question reste encore très confuse. De nombreuses organisations d’évaluation ont également pour mentalité « d’éviter » l’évaluation des biens publics et des terrains liés aux projets utilisant le budget, par peur d’être tenues responsables si elles commettent des erreurs.

L’évaluation foncière ne consiste donc pas seulement à déterminer le prix, mais également à clarifier le flux juridique du marché immobilier. Une fois les certificats de droit d'utilisation du sol, l'indemnisation pour le défrichement du site et les obligations financières foncières complétés, les prochaines questions juridiques avanceront.

Face aux problèmes actuels, à mon avis, il faudrait trouver des solutions concrètes comme suit :

Premièrement, en plus du décret n° 71/2024/ND-CP, lors de la rédaction d'autres décrets guidant la loi foncière de 2024, la loi sur les affaires immobilières de 2023, la loi sur le logement de 2023, etc., il est nécessaire d'inclure des lignes directrices spécifiques et des réglementations détaillées avec cohérence pour pouvoir contrôler les valeurs réelles sur le marché immobilier, y compris des solutions synchrones pour systématiser des données honnêtes sur l'immobilier en général et la valeur immobilière en particulier, y compris la valeur des droits d'utilisation des terres. Déterminer le prix correct d’un terrain nécessite une cohérence dans les dispositions des documents juridiques relatifs à l’immobilier.

Deuxièmement, l’article 8 du décret n° 71/2024/ND-CP stipule les facteurs affectant les prix des terrains, ce qui constitue un nouveau contenu important pour le processus d’évaluation des terrains afin de déterminer des questions spécifiques. Cette question est « facultative » dans sa mise en œuvre, par conséquent, les réglementations spécifiques et les activités d'évaluation foncière dans les localités doivent être cohérentes dans la prise en compte des conditions et des données standard pour utiliser des méthodes permettant de déterminer les prix des terrains dans la pratique de manière scientifique, précise et reflétant correctement la valeur des droits d'utilisation des terres en fonction de la réalité du marché.

Troisièmement, il est nécessaire de faire un effort concerté pour mettre en œuvre de nouvelles réglementations juridiques sur la terre, l’immobilier et le logement de manière systématique, cohérente et drastique afin que ces lois puissent être appliquées efficacement dans la pratique. Les prix des terrains sont déterminés et maintenus de manière appropriée, reflétant la véritable valeur marchande, et ne sont pas soumis à l'influence des réglementations légales sur l'investissement, la planification, les conditions commerciales, les conditions de transaction et d'autres réglementations de divers documents juridiques. Lorsque ces réglementations sont effectivement appliquées, le marché immobilier fonctionne selon les règles du marché et les prix de l’immobilier reviennent également à la réalité.

UN INVESTISSEUR DEMANDÉ DE POURSUIVRE EN JUSTICE LE COMITÉ POPULAIRE DE LA VILLE. DANANG

Le 28 juin 2024, Hoa Binh Company Limited a envoyé un avis aux propriétaires du projet Da Nang Golden Bay (également connu sous le nom de projet Da Nang Green Peace Complex, ou Hoa Binh Green Da Nang) indiquant que le 5 juin 2024, la société a envoyé la dépêche officielle n° 212-2024/CV-HB au président du comité populaire de la ville. Da Nang demande une réponse sur l'octroi de certificats de propriété d'appartements au projet Da Nang Golden Bay. Si d'ici le 30 juin 2024, le Comité populaire de la ville. Si Da Nang ne répond pas par écrit, la Société intentera une action en justice.
On sait que d'ici le 3 juillet 2024, le Comité populaire de la ville. Da Nang n'a pas encore donné de réponse officielle et Hoa Binh Company Limited a déclaré qu'elle intenterait une action en justice comme indiqué.

Source : https://baodautu.vn/doanh-nghiep-khoc-rong-trong-vong-xoay-thu-tuc---bai-5-dung-de-doanh-nghiep-nha-dau-tu-do-benh-d219299.html