Quelle est la raison pour laquelle les prix de l’immobilier sont toujours « ancrés

La détermination du gouvernement

Le Premier ministre vient de publier le document urgent n° 527/TB-VPCP, annonçant la conclusion du Premier ministre lors de la Conférence sur les solutions pour éliminer les difficultés de croissance du crédit pour la production et les entreprises, promouvoir la croissance et stabiliser la macroéconomie.

Il est à noter que dans l’annonce, le Premier ministre a demandé au ministère de la Construction d’aider les entreprises immobilières à restructurer leurs segments et à réduire les prix des produits. Il existe des solutions appropriées, opportunes et efficaces pour restructurer les segments destinés aux personnes ayant des besoins réels, aux logements sociaux, aux logements pour les travailleurs et aux personnes à faibles revenus.

Immobilier - Quelle est la raison pour laquelle les prix de l'immobilier restent « ancrés » à un niveau élevé ? — Les nombreux mouvements sur le marché témoignent de la détermination du gouvernement à éliminer les difficultés du marché immobilier.

Cette mesure continue de démontrer les efforts drastiques déployés par le gouvernement pour éliminer les difficultés qui empêchent le marché immobilier de se rétablir et de se développer de manière sûre, saine et durable.

Auparavant, lors de la Conférence sur les solutions pour éliminer les difficultés de croissance du crédit pour la production et les entreprises, promouvoir la croissance et stabiliser la macroéconomie, le matin du 7 décembre, le Premier ministre Pham Minh Chinh a clairement déclaré que les banques et les entreprises sont dans un écosystème économique. Ce n’est que lorsque l’économie se développe que les banques et les entreprises peuvent se développer, et vice versa, ce n’est que lorsque les banques et les entreprises se développent que le pays peut se développer. Chaque personne, chaque entité doit partager la responsabilité, « contribuer à une tempête » pour que le pays puisse surmonter les difficultés, alors chaque personne, chaque entité pourra surmonter les difficultés, et il y aura un développement commun.

Soulever la question des entreprises immobilières qui se plaignent de la difficulté d’accès au capital. Mais ces dernières années, les prix de l’immobilier ont généralement augmenté. S’il y a des difficultés mais que le prix de vente reste le même et qu’il y a toujours des demandes « à sens unique », y a-t-il une responsabilité partagée ?

Selon le Premier ministre, en temps normal, il y a des politiques normales, et en temps anormal, il doit y avoir des politiques anormales. En période de difficultés, les politiques fondées sur l’esprit d’« harmonisation des avantages et de partage des risques » doivent être appropriées, correctes et promouvoir le développement.

Pourquoi le prix de vente augmente-t-il ?

Ces derniers temps, le marché immobilier est difficile mais les prix de l'immobilier restent « ancrés » à un niveau élevé. Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que les prix de l'immobilier ont augmenté des dizaines de fois au cours de la dernière décennie. Rien qu’en 2021, les prix moyens des maisons ont augmenté à deux chiffres.

Immobilier - Quelle est la raison pour laquelle les prix de l'immobilier restent « ancrés » à un niveau élevé ? (Figure 2). — Le marché immobilier est difficile mais les prix de l'immobilier sont toujours « ancrés » à un niveau élevé, même le segment des appartements dans les grandes villes maintient toujours une tendance à la hausse (photo d'illustration).

VARS prévoit qu'en 2024, les prix des appartements primaires continueront d'augmenter en moyenne de 3 à 8 %. Parce que l’approvisionnement à court terme n’a pas été résolu. La rareté de l'offre nouvelle rend le marché non compétitif, les entreprises avec des projets d'appartements ouverts à la vente à ce stade sont les « rois », s'ils ne sont pas confrontés à des difficultés de trésorerie, les investisseurs continueront à maintenir les prix élevés pour maximiser les profits. Dans le même temps, l’amélioration constante des infrastructures continuera de faire grimper le niveau des prix.

Les prix des appartements sont élevés non seulement parce que les investisseurs tentent de maintenir les prix élevés, mais aussi parce que les coûts d’investissement et de construction ont augmenté en raison de la hausse des prix des matériaux de base, des coûts de main-d’œuvre et des coûts d’accès au financement. En outre, le coût de création des fonds fonciers est trop élevé, ainsi que de nombreuses dépenses « non identifiées » survenant lors de la mise en œuvre des investissements, de la construction et du développement de projets, ce qui rend difficile pour les investisseurs de réduire les prix.

Les faibles taux d’intérêt et l’inflation record du passé ont également contribué à la forte hausse des prix de l’immobilier, mais le cœur du problème est la pénurie d’offre.

L'offre est de plus en plus rare

En conséquence, le nombre de nouveaux projets de logements commerciaux autorisés est très faible et montre une tendance à la baisse, en particulier dans les segments abordables et de milieu de gamme. Plus précisément, selon les informations publiées par le ministère de la Construction sur le marché du logement et de l'immobilier, en 2022, l'ensemble du pays comptait 126 nouveaux projets autorisés, soit seulement 52,7 % par rapport à 2021 et 17 % par rapport à 2020.

Il est à noter qu'il n'y a pas de futurs projets de logements dans le segment abordable (prix inférieur à 25 millions de VND/m2) éligibles à la mobilisation de capitaux et aux transactions de logements en 2021 et 2022. La proportion d'appartements de milieu de gamme (25 à 50 millions de VND/m2) éligibles à la mobilisation de capitaux et aux transactions de logements a également diminué continuellement de deux chiffres depuis 2020.

Les données de recherche du VARS montrent également que le nombre d'appartements abordables et de milieu de gamme à vendre est en baisse continue depuis 2019. Plus précisément, le nombre total d'appartements abordables à vendre en 2022 n'est que de 10 % par rapport à 2019.

La part de l'offre d'appartements abordables dans l'offre totale d'appartements à vendre a également diminué de manière continue, passant de 30 % en 2019 à 7 % en 2022. Au cours de la période 2019-2022, la part des appartements de milieu de gamme a également diminué pour atteindre respectivement 54 %, 46 %, 34 %, 27 %.

Comment restructurer les segments et réduire les coûts des produits ?

Selon VARS, pour restructurer les segments et réduire les coûts des produits, il est nécessaire d'avoir des « efforts conjoints », d'unifier les points de vue, les méthodes de mise en œuvre et la coordination de nombreux sujets et composants, depuis les agences de gestion de l'État jusqu'aux entreprises et aux banques.

De la part des organismes de gestion de l’État, il est tout d’abord nécessaire d’étudier les options permettant de raccourcir les procédures et les processus administratifs d’investissement et de construction. Envisagez des options pour aider les entreprises à calculer les frais d’utilisation des sols et de déblaiement des sites. Actuellement, ce sont deux éléments qui représentent une part importante des coûts de l’investisseur, affectant directement le prix de l’immobilier.

Dans le même temps, il est nécessaire de prendre des mesures strictes pour faire face à tous les actes « causant des difficultés » aux entreprises en cours d’investissement et de développement de projets. Évitez d’encourir des « coûts de graisse », qui s’ajoutent également de manière invisible au coût du produit.

La Banque d’État doit rechercher et développer un programme de crédit avec des taux d’intérêt préférentiels spécifiquement destinés aux entreprises qui investissent dans le logement abordable et le développent, ainsi qu’aux acheteurs de maisons. Il est nécessaire de mettre en place des mécanismes et des politiques spécifiques et clairs pour soutenir les investisseurs s’ils souhaitent restructurer des projets de haut de gamme vers des logements abordables ou sociaux.

Pour les entreprises immobilières, il est nécessaire d’examiner de manière proactive le portefeuille de projets d’investissement. Vendre une partie ou la totalité des projets qui ne correspondent pas aux ressources actuelles. Restructurez proactivement la dette et planifiez les flux de trésorerie. Concentrez vos capitaux sur des projets juridiquement sûrs, dotés de plans de prêt réalisables, pouvant être achevés rapidement et faciles à liquider.

Réduisez vos attentes de bénéfices, acceptez même de vendre à perte, utilisez les bénéfices des années précédentes pour maintenir vos opérations. Pour les nouveaux projets en phase de recherche, s’orienter proactivement vers le segment de prix abordable pour assurer une capacité d’absorption lors du lancement des produits sur le marché.

En outre, les entreprises immobilières doivent continuellement innover, rechercher et appliquer les avancées technologiques pour améliorer la capacité de gestion, contrôler les risques et réduire les coûts.

Le marché immobilier est difficile mais les prix de l'immobilier sont toujours « ancrés » à un niveau élevé, même le segment des appartements dans les grandes villes maintient toujours une tendance à la hausse (photo d'illustration).

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