Quelle est la raison pour laquelle les prix de l’immobilier sont toujours « ancrés

La détermination du gouvernement

Le Premier ministre vient de publier le document urgent n° 527/TB-VPCP, annonçant la conclusion du Premier ministre lors de la Conférence sur les solutions pour éliminer les difficultés de croissance du crédit pour la production et les entreprises, promouvoir la croissance et stabiliser la macroéconomie.

Notamment, dans l'annonce, le Premier ministre a demandé au ministère de la Construction d'aider les entreprises immobilières à restructurer leurs segments et à réduire les coûts des produits. Il existe des solutions appropriées, opportunes et efficaces pour restructurer les segments destinés aux personnes ayant des besoins réels, aux logements sociaux, aux logements pour les travailleurs et aux personnes à faibles revenus.

Immobilier - Quelle est la raison pour laquelle les prix de l'immobilier restent « ancrés » à un niveau élevé ? — Les nombreuses évolutions du marché témoignent de la détermination du gouvernement à remédier aux difficultés du marché immobilier.

Cette mesure continue de démontrer les efforts drastiques déployés par le gouvernement pour éliminer les difficultés afin que le marché immobilier puisse se redresser et se développer de manière sûre, saine et durable.

Auparavant, lors de la Conférence sur les solutions pour éliminer les difficultés de croissance du crédit pour la production et les entreprises, promouvoir la croissance et stabiliser la macroéconomie, le matin du 7 décembre, le Premier ministre Pham Minh Chinh a déclaré que les banques et les entreprises se trouvent dans un écosystème économique. Ce n’est que lorsque l’économie se développe que les banques et les entreprises peuvent se développer, et vice-versa, ce n’est que lorsque les banques et les entreprises se développent que le pays peut se développer. Chaque personne, chaque entité doit partager la responsabilité, « contribuer à la tempête » pour que le pays puisse surmonter les difficultés, alors chaque personne, chaque entité pourra surmonter les difficultés, et il y aura un développement commun.

Soulever la question des entreprises immobilières qui se plaignent de la difficulté d’accès au capital. Mais ces dernières années, les prix de l'immobilier ont globalement augmenté. Si des difficultés surviennent mais que le prix de vente reste le même et que des revendications « à sens unique » subsistent, y a-t-il une responsabilité partagée ?

Selon le Premier ministre, en temps normal, il y a des politiques normales, et en temps anormal, il doit y avoir des politiques anormales. En période de difficultés, les politiques fondées sur l’esprit « d’harmonisation des avantages et de partage des risques » doivent être appropriées, correctes et promouvoir le développement.

Pourquoi le prix de vente augmente-t-il ?

Ces derniers temps, le marché immobilier est difficile, mais les prix de l'immobilier sont toujours « ancrés » à un niveau élevé. Les données de recherche de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) montrent que les prix de l'immobilier ont augmenté des dizaines de fois au cours de la dernière décennie. Rien qu'en 2021, le prix moyen d'une maison a augmenté de deux chiffres.

Immobilier - Quelle est la raison pour laquelle les prix de l'immobilier restent « ancrés » à un niveau élevé ? (Figure 2). — Le marché immobilier est difficile mais les prix de l'immobilier sont toujours « ancrés » à un niveau élevé, même le segment des appartements dans les grandes villes maintient toujours une tendance à la hausse (photo d'illustration).

VARS prévoit qu'en 2024, les prix des appartements primaires continueront d'augmenter en moyenne de 3 à 8 %. Parce que le problème de l’approvisionnement à court terme n’a pas été résolu. La pénurie de nouvelles offres rend le marché peu compétitif. Les entreprises qui mettent en vente des projets d'appartements à ce stade sont les « rois ». S'ils ne rencontrent pas de difficultés de trésorerie, les investisseurs continueront à maintenir les prix élevés pour maximiser leurs profits. Dans le même temps, l'amélioration constante des infrastructures continuera à faire grimper les prix.

Les prix des appartements sont élevés non seulement parce que les investisseurs tentent de maintenir les prix élevés, mais aussi parce que les coûts d’investissement et de construction ont augmenté en raison de la hausse des prix des matériaux de base, des coûts de la main-d’œuvre et des coûts d’accès au financement. En outre, le coût de création des fonds fonciers est trop élevé, sans compter les nombreuses dépenses « anonymes » qui surviennent lors de la mise en œuvre des investissements, de la construction et du développement des projets, ce qui rend difficile pour les investisseurs de réduire les prix.

Les faibles taux d’intérêt et l’inflation record du passé ont également contribué à la forte hausse des prix de l’immobilier, mais le cœur du problème est la pénurie d’offre.

L'offre se fait de plus en plus rare

En conséquence, le nombre de nouveaux projets de logements commerciaux autorisés est très faible et montre une tendance à la baisse, en particulier dans les segments abordables et de milieu de gamme. Plus précisément, selon les données publiées par le ministère de la Construction sur le marché du logement et de l'immobilier, en 2022, l'ensemble du pays comptait 126 nouveaux projets autorisés, soit seulement 52,7 % par rapport à 2021 et 17 % par rapport à 2020.

Il convient de noter qu'il n'existe aucun futur projet de logement dans le segment abordable (prix inférieur à 25 millions de VND/m2) éligible à la mobilisation de capitaux et aux transactions de logement en 2021 et 2022. La proportion d'appartements de milieu de gamme (25 à 50 millions de VND/m2) éligibles à la mobilisation de capitaux et aux transactions de logement a également diminué continuellement de deux chiffres depuis 2020.

Les données de recherche du VARS montrent également que le nombre d'appartements abordables et de milieu de gamme à vendre est en baisse continue depuis 2019. Plus précisément, le nombre total d'appartements abordables à vendre en 2022 n'est que de 10 % par rapport à 2019.

La part de l'offre d'appartements abordables dans l'offre totale d'appartements à vendre a également diminué de manière continue, passant de 30 % en 2019 à 7 % en 2022. Au cours de la période 2019-2022, la part des appartements de milieu de gamme a également diminué pour atteindre respectivement 54 %, 46 %, 34 %, 27 %.

Comment restructurer les segments et réduire les coûts des produits ?

Selon VARS, pour restructurer les segments et réduire les coûts des produits, il est nécessaire de mener des « efforts conjoints », d'unifier les points de vue, les méthodes de mise en œuvre et la coordination de nombreux sujets et composants, depuis les agences de gestion de l'État jusqu'aux entreprises et aux banques.

De la part des organismes de gestion de l’État, il est tout d’abord nécessaire d’étudier les options permettant de raccourcir les procédures et les processus administratifs d’investissement et de construction. Envisager des options pour aider les entreprises à calculer les frais d’utilisation du sol et de déblaiement des sites. Actuellement, ce sont deux postes qui représentent une grande partie des coûts de l’investisseur, affectant directement le prix de l’immobilier.

Dans le même temps, il est nécessaire de prendre des mesures strictes pour lutter contre tous les actes susceptibles de « causer des difficultés » aux entreprises en cours d’investissement et de développement de projets. Évitez d’encourir des « frais de graisse », qui s’ajoutent également de manière invisible au coût du produit.

La Banque d’État doit étudier et développer un programme de crédit avec des taux d’intérêt préférentiels spécifiquement destinés aux entreprises qui investissent dans le logement abordable et le développent, ainsi qu’aux acheteurs de maisons. Il faut mettre en place des mécanismes et des politiques spécifiques et clairs pour soutenir les investisseurs qui souhaitent restructurer des projets haut de gamme vers des projets abordables ou des logements sociaux.

Pour les entreprises immobilières, il est nécessaire d’examiner de manière proactive le portefeuille de projets d’investissement. Vendre une partie ou la totalité des projets qui ne correspondent pas aux ressources actuelles. Restructurer la dette de manière proactive et planifier les flux de trésorerie. Concentrez vos capitaux sur des projets juridiquement sûrs, dotés de plans de prêt réalisables, pouvant être achevés plus tôt et faciles à liquider.

Réduisez vos attentes de bénéfices, acceptez même de vendre à perte, utilisez les bénéfices des années précédentes pour maintenir vos opérations. Pour les nouveaux projets en phase de recherche, orienter proactivement vers le segment de prix abordable afin de garantir une capacité d’absorption lors du lancement des produits sur le marché.

En outre, les entreprises immobilières doivent continuellement innover, rechercher et appliquer les avancées technologiques pour améliorer la capacité de gestion, contrôler les risques et réduire les coûts.

Le marché immobilier est difficile mais les prix de l'immobilier sont toujours « ancrés » à un niveau élevé, même le segment des appartements dans les grandes villes maintient toujours une tendance à la hausse (photo d'illustration).

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