La stratégie de la Chine à mille milliards de dollars pour faire face à la crise du logement

M. Tap a présenté une grande ambition : dépenser 1,4 billion de dollars pour renforcer le rôle de l’État dans la reconstruction du marché immobilier et la résolution de la crise du logement.

L'immense marché immobilier chinois est en pleine tourmente : les prix des logements chutent, les promoteurs s'effondrent et les gens se demandent s'il s'agit toujours d'un investissement viable. La crise ralentit la croissance de la Chine et rend les investisseurs du monde entier nerveux.

En réponse, le président chinois Xi Jinping met en avant une nouvelle stratégie visant à renforcer le rôle de l’État dans la politique du logement dans un marché dominé par le secteur privé. Les conseillers politiques impliqués dans les récentes discussions gouvernementales affirment que la stratégie repose sur deux programmes majeurs.

Un homme passe devant des immeubles d'appartements inachevés développés par China Evergrande à la périphérie de Shijiazhuang, province du Hebei, Chine, février 2024. Photo : Reuters

L’une d’elles est que l’État rachètera des projets immobiliers privés en difficulté et les convertira en logements locatifs ou en logements à revendre. La mesure restante appelle le gouvernement à construire davantage de logements sociaux pour les familles à revenus faibles et moyens.

L'objectif est d'augmenter la proportion de logements construits par l'État, destinés à être loués ou vendus à bas prix, sous des conditions strictes, à au moins 30 % de l'offre de logements en Chine, contre 5 % actuellement.

Le coût de ces plans serait énorme, peut-être jusqu’à 280 milliards de dollars par an au cours des cinq prochaines années, pour un total d’environ 1,4 billion de dollars. Ces mesures s'inscrivent dans le cadre plus large des récentes initiatives du président Xi Jinping visant à étendre le contrôle de l'État sur l'économie et à freiner le secteur privé, selon les observateurs.

À la fin des années 1990, alors que la Chine commençait à libéraliser ses marchés, ses dirigeants envisageaient initialement un système à deux vitesses, dans lequel certaines personnes achèteraient des biens immobiliers développés par des particuliers tandis que d’autres vivraient dans des logements sociaux subventionnés par l’État.

Cependant, au cours des dernières décennies, les promoteurs immobiliers privés tels que China Evergrande se sont développés rapidement et dominent de plus en plus le marché chinois. Aujourd’hui, plus de 90 % des ménages chinois sont propriétaires de leur logement, contre environ 66 % aux États-Unis.

Le passage à la propriété privée a créé une richesse considérable en Chine. Mais le boom du marché immobilier a également provoqué une bulle de la dette, faisant grimper les prix, et faisant perdre à de nombreuses jeunes familles l’opportunité de devenir propriétaires de la maison de leurs rêves.

Alors que le marché s'est retrouvé dans une spirale de turbulences l'année dernière, suite à une campagne gouvernementale de plusieurs années visant à freiner l'excès d'investissements immobiliers, les économistes chinois et étrangers ont appelé Pékin à prendre des mesures plus décisives pour restructurer le secteur.

Il y a des millions d’appartements vides à travers la Chine et de nombreux bâtiments inachevés ont besoin d’un soutien financier pour être achevés.

Lors d’une conférence en décembre dernier, M. Xi a clairement indiqué que la priorité pour 2024 était d’accélérer le développement d’un « nouveau modèle » pour le secteur immobilier. Le modèle met fortement l’accent sur les logements abordables fournis par l’État, selon une source proche du dossier.

Les conseillers politiques affirment que le président Xi estime que l'immobilier, qui a stimulé la croissance de la Chine pendant des années et qui représentait à un moment donné environ un quart du produit intérieur brut (PIB), ne jouera plus un rôle aussi important dans l'économie.

Selon lui, trop de crédit a été utilisé pour la spéculation immobilière, ce qui a accru les risques dans le système financier, élargi l’écart entre riches et pauvres et détourné les ressources des secteurs de « l’économie réelle » tels que l’industrie manufacturière et la haute technologie, que les dirigeants chinois considèrent comme stratégiquement importants dans leur concurrence avec les États-Unis.

D’une certaine manière, le plan de M. Xi ramènerait le marché immobilier chinois à ses racines. Il y a quelques décennies, sous Mao Zedong, l’État chinois contrôlait le marché immobilier, la plupart des gens vivant dans des logements fournis par leurs unités de travail.

Lors des discussions de politique intérieure, le vice-Premier ministre chinois He Lifeng, l’un des conseillers les plus fiables de M. Xi, a fait valoir qu’une plus grande implication de l’État aiderait le gouvernement à absorber l’offre excédentaire de logements, à fixer un plancher aux prix de l’immobilier et à protéger les banques contre la perte de centaines de milliards de dollars de valeur comptable si le marché continuait à se détériorer.

Un autre attrait, selon les conseillers, est que la conversion d’un plus grand nombre de propriétés privées en logements subventionnés par l’État, destinés à la location ou à la vente, pourrait contribuer à faire progresser l’objectif de « prospérité partagée » de M. Xi.

Le président chinois Xi Jinping inspecte un complexe de logements locatifs subventionnés par le gouvernement à Shanghai en novembre 2023. Photo : Xinhua

La nouvelle stratégie a reçu davantage d’attention suite à une directive gouvernementale appelée Document 14, publiée en octobre dernier. Il prévoit l’ajout d’environ 6 millions de logements abordables dans 35 villes de plus de 3 millions d’habitants au cours des cinq prochaines années.

Le document n'entre pas dans les détails sur la manière dont le plan sera mis en œuvre, mais il souligne que le gouvernement imposera des restrictions sur les personnes pouvant acheter des propriétés appartenant à l'État et interdira qu'elles soient négociées sur le marché libre.

La Banque populaire de Chine (PBOC) a mis de côté environ 70 milliards de dollars à distribuer à trois grandes banques politiques, la Banque de développement de Chine, la Banque d'import-export de Chine et la Banque de développement agricole de Chine, pour aider à mettre en œuvre la stratégie.

La Banque de développement de Chine a révélé en décembre 2023 qu'elle avait accordé une ligne de crédit d'une valeur de près de 28,4 millions de dollars à la ville de Fuzhou pour construire un projet de logements abordables. Une fois achevé, prévu en 2026, le projet comptera environ 701 logements vendus à prix réduits à des familles à faibles revenus.

La banque a également accordé un prêt de plus de 1,4 million de dollars au gouvernement du Hunan pour développer des logements sociaux dans un quartier du centre-ville.

Début janvier, la PBOC et l’Autorité nationale de surveillance financière ont publié de nouvelles directives promettant un soutien financier aux propriétés locatives subventionnées par le gouvernement. Les orientations précisent que le financement de l’État contribuera à « revitaliser le parc immobilier existant ».

Le vice-Premier ministre He Lifeng a présenté certains des projets du gouvernement aux représentants des entreprises américaines lors de sa visite à San Francisco en novembre dernier avec le président Xi.

Lors d'une réunion en marge du sommet de Xi Jinping avec le président américain Joe Biden, le vice-Premier ministre chinois s'est largement concentré sur le plan de logement subventionné par le gouvernement, expliquant aux dirigeants américains que cela aiderait les habitants des grandes villes à se permettre d'acheter des maisons, selon des sources proches du dossier.

La discussion suggère que les dirigeants chinois sont préoccupés par la manière dont les investisseurs étrangers perçoivent la réponse du gouvernement à la crise du logement, qui les a vus vendre des actions et des obligations chinoises ces derniers mois.

Toutefois, M. Ha n'a pas mentionné les mesures que de nombreux banquiers et investisseurs étrangers ont exhorté le gouvernement chinois à prendre, telles que la restructuration des promoteurs immobiliers privés en difficulté ou l'achèvement de millions de maisons que les Chinois ont payées mais qui n'ont pas été livrées parce que les promoteurs sont en difficulté financière.

Le Fonds monétaire international (FMI) a déclaré que la tâche la plus urgente de Pékin était d'élaborer un plan global pour aider les promoteurs en difficulté financière à restructurer leurs dettes, tout en forçant les banques et les autres parties prenantes à accepter des pertes. Bien que douloureuse, cette mesure devrait contribuer à restaurer la confiance du public dans le marché.

Mais les conseillers politiques impliqués dans les discussions affirment que Pékin reste réticent à fournir un soutien direct en liquidités aux promoteurs, de peur de regonfler la bulle immobilière que M. Xi tente de dégonfler.

L'achat de biens immobiliers par l'État chinois et leur conversion en appartements locatifs soulèvent des questions complexes, comme celle de savoir si le gouvernement doit payer à la valeur du marché, affirment les observateurs. On ne sait pas non plus ce qui se passe si le propriétaire ne veut pas vendre.

Les économistes soulignent que la construction de nouveaux logements sociaux sera plus simple et contribuera à stimuler le secteur de la construction. Mais cela signifie également que l’offre de logements augmentera à un moment où la population chinoise diminue. Le FMI prévoit que la demande sous-jacente de logements neufs en Chine diminuera de près de 50 % au cours de la prochaine décennie.

Michael Pettis, professeur de finance à l'Université de Pékin, a déclaré que si le gouvernement augmentait considérablement l'offre de logements abordables, celle-ci serait transférée aux ménages pauvres, « quelque chose dont la Chine a désespérément besoin ».

Cela aidera les gens à dépenser davantage pour d’autres choses, a-t-il déclaré, mais il est trop tôt pour dire comment le plan se déroulera.

Zhiwu Chen, professeur de finance à l’Université de Hong Kong, est plus sceptique. Il a comparé la nouvelle stratégie immobilière de la Chine à la manière dont Pékin a utilisé les fonds publics pour acheter des actions afin de tenter de soutenir un marché boursier en chute libre.

De tels efforts échouent souvent à consolider durablement le marché, a noté Chen. Dépenser de l’argent pour acheter des projets immobiliers en difficulté ne sera pas efficace en raison des défis démographiques et de l’offre excédentaire du pays.

Cette stratégie pourrait également soulever des questions gênantes sur la justice sociale, a-t-il ajouté. L’État qui achète des biens immobiliers aux promoteurs lorsque le marché est faible revient à utiliser les ressources nationales pour subventionner certaines personnes tandis que d’autres ne le font pas.

« Cela devient une question de répartition des richesses », a déclaré Chen. « Tout le monde en Chine ne possède pas plusieurs appartements et n’est pas disposé à vendre. »

Ces dernières années, plusieurs villes chinoises, comme Zhengzhou, dans le centre de la Chine, et Suzhou, près de Shanghai, ont lancé leurs propres programmes visant à acheter des milliers de propriétés invendues auprès de promoteurs, puis à les convertir en logements abordables pour les familles à faibles revenus.

De tels programmes aident à absorber l’excédent de logements, mais exercent également une pression accrue sur les finances locales, affirment les économistes.

Un autre effort notable en faveur du logement social a été l’initiative de « lutte contre les bidonvilles », lancée il y a près de dix ans, à une époque où le marché immobilier chinois était également en difficulté.

Dans le cadre de ce programme, la banque centrale a fourni des capitaux préférentiels aux banques publiques, qui ont ensuite prêté de l’argent aux promoteurs pour acheter des terrains aux villes et aux villages et construire davantage de logements. En échange, les gouvernements locaux accordent des subventions aux familles déplacées des bidonvilles, leur permettant d’acheter de nouveaux appartements sur le marché libre.

Cette initiative a contribué à relancer la demande de biens immobiliers, mais a alimenté un boom de la construction qui a exacerbé l'excédent de logements en Chine.

Les économistes soulignent que la crise actuelle du logement est bien plus grave, ce qui place le gouvernement chinois face à un énorme défi dans ses efforts pour résoudre le problème des prix de l'immobilier et de l'offre excédentaire.

Vu Hoang (Selon WSJ, Reuters, AFP )

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