Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a publié la conclusion n° 12/KL-BTNMT sur l'inspection du respect des lois foncières et environnementales par Five Star International Group Joint Stock Company (Five Star Company) lors de la mise en œuvre du projet Five Star Urban Area (nom commercial : Five Star Eco City) dans la commune de Phuoc Ly, district de Can Giuoc et les communes de Long Trach et Long Khe, district de Can Duoc, province de Long An.
Selon les conclusions de l'inspection, le 27 septembre 2011, le Comité populaire de la province de Long An a émis une décision visant à attribuer 282 451 m2 de terrain à la société Nam Sao à des fins d'investissement dans la zone urbaine de Nam Sao (phase 1). Dont 88 446 m2 de terrain pour la construction d'ouvrages publics (dont 47 834 m2 de terrain pour les arbres et les surfaces d'eau ; 40 612 m2 de terrain pour la circulation) sont remis à la gestion locale après la construction selon le planning approuvé, avec une utilisation à long terme.
Porte principale du projet Five Star Eco City.
Le 24 octobre 2011, le Comité populaire provincial de Long An a publié une décision approuvant les prix des terrains pour déterminer les obligations financières du projet de zone urbaine cinq étoiles (phase 1).
Le 18 décembre 2011, le Département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Long An a délivré le certificat de droit d'utilisation des terres (LURC) n° BH 703180 à la société Nam Sao, d'une superficie de 283 451 m2 de terres rurales (parcelle 142, feuille de carte n° 4), utilisation à long terme.
Le 17 décembre 2015, le Comité populaire provincial de Long An a publié une décision visant à attribuer 89 775 m2 de terrain à la société Nam Sao (phase 2 d'une superficie de 39 ha). Dont 8 584 m2 de terrain sont attribués avec des redevances d'utilisation du sol collectées ; 81 191 m2 de terrain attribués sans perception de redevance foncière pour la construction de travaux publics non à des fins commerciales.
Le 24 février 2016, le département des impôts de la province de Long An a annoncé le paiement des frais d'utilisation des terres, la superficie soumise aux frais d'utilisation des terres est de 8 584 m2 ; Calcul du prix des frais d'utilisation du sol selon la liste des prix des terrains avec une valeur de droit d'utilisation du sol inférieure à 20 milliards de VND et application de la méthode du coefficient d'ajustement pour calculer les frais d'utilisation du sol. Le montant total des frais d'utilisation du terrain que la société Nam Sao doit payer est de 2 278 986 700 VND (le prix moyen du terrain est de 265 492 VND/m2), le montant de l'indemnisation et du soutien déduit des frais d'utilisation du terrain est de 958 555 866 VND. Le montant restant à verser au budget de l'État est de 1 320 343 080 VND.
Le 23 mars 2017, le Département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Long An a délivré le certificat de droit d'utilisation des terres n° CH 755092 à la société Nam Sao, d'une superficie de 8 584 m2 de terres rurales (parcelle 368, feuille de carte n° 4), à usage à long terme.
Ainsi, pour la phase 1 du projet de zone urbaine Five Star, au moment de l'inspection, la société Five Star avait reçu deux décisions du Comité populaire provincial de Long An pour allouer 373 226 m2 de terrain pour mettre en œuvre le projet. Dont 203 589 m2 de terrains résidentiels et 169 637 m2 de terrains destinés à la construction de travaux publics ne sont pas destinés à des fins commerciales. La société Nam Sao a obtenu 2 certificats de droit d'utilisation des terres du Département des ressources naturelles et de l'environnement de la province de Long An avec une superficie totale de 292 035 m2 de terres résidentielles rurales, avec une période d'utilisation à long terme.
Série de violations
Toutefois, les résultats de l'inspection montrent que le Comité populaire de la province de Long An a pris des décisions sur l'attribution et la location de terres à la société Nam Sao en fonction de l'avancement de l'indemnisation et du déblaiement du site, et non en fonction des besoins d'utilisation des terres exprimés dans le projet d'investissement approuvé, ce qui est incompatible avec les dispositions de la loi foncière de 2013.
La détermination du prix du terrain pour la superficie de 8 584 m2 de terrain résidentiel rural (phase 1) attribuée à la société Nam Sao pour mettre en œuvre le projet selon le calendrier d'indemnisation et de déblaiement du site pour appliquer la méthode du coefficient d'ajustement dans le calcul des frais d'utilisation du sol n'est pas conforme aux dispositions de la loi foncière.
La société Nam Sao s'est vu accorder un certificat de droit d'utilisation du sol pour une superficie de 4 114 m2 de terrain dans le cadre de la planification des couloirs de circulation (routes provinciales 826 et 835B) qui n'est pas conforme à la réglementation gouvernementale.
Un certificat de droit d'utilisation du sol a été accordé pour 88 446 m2 de terrain pour la construction de travaux publics dans le cadre du projet, dans le but d'être un terrain résidentiel rural. L'origine du terrain attribué par l'État avec la perception des frais d'utilisation du sol n'est pas conforme au but d'utilisation du sol, à la forme d'utilisation du sol et n'est pas dans le cas de l'octroi d'un certificat de droit d'utilisation du sol conformément à la réglementation du gouvernement.
Le terrain indiqué sur les certificats de droits d'utilisation du sol délivrés à la société Nam Sao n'a pas de limites fermées et comprend de nombreux emplacements différents, ce qui n'est pas conforme aux dispositions de la loi foncière.
La zone du certificat de droit d'utilisation du sol comporte de nombreuses zones ayant des objectifs d'utilisation différents, mais n'est pas indiquée pour chaque parcelle de terrain sur le plan de construction détaillé approuvé, ce qui n'est pas conforme à la réglementation gouvernementale.
Perspective du projet.
Selon le plan de construction détaillé à l'échelle 1/500, phase 1 du projet. La superficie totale approuvée du terrain résidentiel est de 181 903,78 m2, mais la société Nam Sao s'est vu attribuer et accorder un certificat de droit d'utilisation du sol avec une superficie totale de 203 589 m2 de terrain résidentiel (une différence de 21 685,22 m2). Après inspection, cette différence de superficie de terrain était prévue pour construire un jardin d'enfants, un terrain pour une station médicale et un terrain de construction commerciale, de sorte que l'attribution de terrain et la délivrance de certificats de droit d'utilisation du sol ci-dessus ne sont pas conformes aux dispositions de la loi.
Le Comité populaire provincial de Long An a attribué à la société Nam Sao 373 226 m2 de terrain pour mettre en œuvre le projet de la zone urbaine de Nam Sao (phase 1), mais la société a utilisé et construit des travaux d'infrastructure technique sur une superficie de 394 827,46 m2, dépassant le terrain attribué de 21 601,46 m2. Il s’agit d’un acte d’accaparement de terres, en violation des réglementations gouvernementales.
La société Nam Sao a transféré les droits d'utilisation des terres à des organisations, des ménages et des particuliers sous forme de division et de vente de parcelles sans l'autorisation des agences étatiques compétentes.
En outre, la détermination du prix du terrain pour la superficie de 156 069 m2 de terrain résidentiel rural (phase d'attribution des terres 2, 3, phase 2) attribuée à la société Nam Sao pour mettre en œuvre le projet selon le calendrier d'indemnisation et de déblaiement du site pour appliquer la méthode du coefficient d'ajustement et la méthode de comparaison dans le calcul des frais d'utilisation des terres n'est pas conforme aux dispositions de la loi foncière et du décret du gouvernement.
En outre, les parcelles de terrain indiquées sur les certificats de droit d'utilisation des terres accordés à la société Nam Sao n'ont pas de limites fermées et comprennent de nombreux emplacements différents, ce qui n'est pas approprié. La superficie du terrain concédée avec le certificat de droit d'utilisation du sol comporte de nombreuses zones ayant des objectifs d'utilisation différents, mais n'est pas indiquée pour chaque parcelle de terrain conformément au plan de construction détaillé approuvé, ce qui n'est pas conforme à la réglementation.
La majeure partie du terrain a été attribuée à la société Nam Sao, mais les travaux de construction approuvés par les organismes publics n'ont pas été réalisés. La lenteur de l'aménagement du territoire a empêché le projet de progresser comme prévu, en violation des dispositions de la loi foncière de 2013.
Traitement recommandé
Suite aux violations susmentionnées, le Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement recommande au Comité Populaire de la province de Long An d'ordonner au Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement, au Comité Populaire du district de Can Giuoc et aux niveaux et secteurs concernés d'inspecter et de surveiller de près le respect des réglementations légales sur la gestion des terres, l'utilisation, la protection de l'environnement ainsi que les progrès de la mise en service des terres pour la société Nam Sao, et en même temps d'appliquer des mesures pour traiter les violations conformément aux réglementations légales.
Réviser et surmonter les lacunes mentionnées ci-dessus (attribution des terres, location des terres, délivrance des certificats de droit d'utilisation des terres, extension de l'utilisation des terres, indemnisation, soutien et défrichement des sites, détermination des prix des terres pour calculer les frais d'utilisation des terres et le loyer foncier).
Renforcer l’inspection et l’examen du respect des réglementations légales en matière de protection des terres et de l’environnement pour les projets utilisant des terres dans la zone afin de rectifier et de surmonter les lacunes et les erreurs dans la gestion étatique des terres et de l’environnement.
Examiner, clarifier les responsabilités et prendre des mesures strictes contre les groupes et les individus qui commettent les violations ci-dessus.
Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement exige que la société Nam Sao se conforme strictement aux dispositions de la loi sur les terres et l'environnement et utilise les terres à des fins appropriées et dans les limites assignées. Accélérer la mise en œuvre du projet, coordonner avec les agences de l'État pour compléter les réglementations et les procédures sur le terrain et l'environnement conformément aux dispositions de la loi. Contactez le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement de la province de Long An pour obtenir des instructions sur la prolongation des progrès en matière d'utilisation des terres.
De plus, achever et mettre en service le système centralisé de traitement des eaux usées ; Collecter toutes les eaux usées générées vers un système de traitement conforme aux normes nationales en matière d’eaux usées avant de les rejeter dans l’environnement ; collecter, classer et traiter les déchets solides conformément à la réglementation ; gestion et surveillance de l'environnement conformément à la réglementation.
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