Pression sur la maturité des obligations immobilières en 2025

Bien que le marché immobilier montre des changements positifs, certains experts s'inquiètent toujours du risque de retard de remboursement des obligations par les entreprises immobilières l'année prochaine.

Bien que le marché immobilier montre des changements positifs, certains experts s'inquiètent toujours du risque de retard de remboursement des obligations par les entreprises immobilières l'année prochaine.

Selon TS. Can Van Luc, économiste en chef de la BIDV, pendant la période la plus difficile du marché immobilier (de juin à août 2023), le décret 08/2023/ND-CP a été émis par le gouvernement, permettant aux entreprises et aux investisseurs de négocier pour prolonger et reporter la dette obligataire. Grâce à cette « bouée de sauvetage », 60 % des entreprises se sont vu accorder une prolongation de deux ans, ramenant ainsi la date de remboursement de leur dette à juin 2025.

Les statistiques d'une agence de notation de crédit montrent que le solde des obligations d'entreprises (principal et intérêts) échéant en 2025 est estimé à 334 000 milliards de VND. Pour le seul secteur immobilier, le solde d'échéance attendu est d'environ 135 000 milliards de VND.

Commentant les chiffres ci-dessus, l'expert de la BIDV a déclaré que la pression obligataire en 2025 n'est pas inquiétante. Le défaut de paiement est moins probable, car le marché immobilier devient progressivement plus positif. De nombreuses entreprises n’ont besoin que d’appliquer une remise d’environ 10 % sur leurs produits pour les vendre, au lieu de 40 à 50 % comme au cours de la période précédente.

De plus, M. Luc croit avec confiance que le marché immobilier bénéficie de facteurs macroéconomiques. En conséquence, l’inflation augmente de manière maîtrisée ; Les taux d’intérêt au Vietnam restent bas ; le taux de change s’affaiblit ; déficit budgétaire, dette publique, dette extérieure, obligations de remboursement de la dette de l'État... dans la limite du seuil autorisé par l'Assemblée nationale. Par ailleurs, le système institutionnel et juridique s’améliore progressivement grâce à la présence de trois nouvelles lois immobilières.

La dynamique de reprise du marché se reflète clairement dans le rapport du troisième trimestre 2024 du ministère de la Construction. Plus précisément, le nombre total de transactions réussies pour le segment des appartements et des maisons individuelles a atteint 38 398 transactions. Ce chiffre a augmenté de 48,3 % par rapport au deuxième trimestre 2024 et a augmenté de 29 % par rapport à la même période en 2023. Avec l'amélioration du sentiment du marché, les prémisses du retour des entreprises immobilières deviennent plus claires.

Partageant le même point de vue, M. Nguyen Quang Thuan, directeur général de FiinRatings, a déclaré que la plus grande source de capital pour les entreprises immobilières ne provient pas des prêts bancaires ou des obligations, mais des paiements des clients. Tant que le gouvernement résout les problèmes juridiques liés aux projets et crée les conditions permettant aux investisseurs de lancer rapidement des projets, la gestion de la dette obligataire ne sera plus un « problème » difficile.

En fait, les progrès en matière de démêlage juridique s’accélèrent. À partir du troisième trimestre 2024, de nombreux projets qui étaient « mis en veilleuse » depuis de nombreuses années ont rouvert à la vente. À Hanoi, il s'agit de Hanoi Melody Residences (district de Hoang Mai) et QMS Top Tower (district de Nam Tu Liem). A Ho Chi Minh Ville, les projets « ressuscités » sont Dat Xanh Homes Riverside (Thu Duc City), Metro Star (Thu Duc City), D-Homme (District 6), Lavida Plus (District 7)...

Cependant, du point de vue du Dr. Vu Dinh Anh, expert économique, a déclaré que le nombre d'obligations arrivant à échéance en 2025 exerce toujours une forte pression sur les entreprises. En particulier, les obligations des sociétés immobilières présentent un risque de créances en souffrance et de créances potentiellement douteuses plus élevé que la moyenne du marché.

La conclusion de l'expert est bien fondée, surtout si on la compare à un rapport récent. Ainsi, au cours des 10 derniers mois, le groupe des sociétés immobilières résidentielles a représenté 60 % du montant total des obligations en souffrance. Même 56 % des émetteurs ayant un crédit faible sont dans le secteur de l’immobilier résidentiel et de la construction.

« Au cours des 12 prochains mois, environ 109 000 milliards de VND d'obligations arriveront à échéance dans le secteur de l'immobilier résidentiel, ce qui représente près de la moitié de la valeur totale des obligations arrivant à échéance. « Parmi celles-ci, nous estimons qu'environ 30 000 milliards de VND d'obligations risquent de ne pas être remboursées en retard », indique le rapport.

Selon M. Duong Duc Hieu, directeur de l'analyse et de la notation du crédit du secteur des entreprises non financières de VIS Rating, la capacité de remboursement de la dette des entreprises immobilières reste faible et le niveau de différenciation dans la capacité de remboursement de la dette s'élargit de plus en plus.

L'expert de VIS Rating a estimé que, pour les entreprises ayant des projets axés sur le segment immobilier, concentrées dans les grandes villes telles que Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, les activités de vente sont assez bonnes et se redresseront en 2024. Ces entreprises disposeront de meilleures ressources et d'une capacité de remboursement de la dette élevée.

« Au contraire, certaines entreprises resteront dans des situations difficiles, en raison de leur concentration antérieure sur des projets hautement spéculatifs. « La demande pour ce segment est encore faible, donc la capacité de remboursement de la dette est faible », a commenté M. Hieu.

VIS Rating a souligné que jusqu'à 2/3 des investisseurs cotés en bourse disposent de flux de trésorerie pour rembourser leur dette à des niveaux faibles à extrêmement faibles, en particulier le flux de trésorerie d'exploitation est inférieur à 5 % de la dette totale. Cela est particulièrement grave pour les investisseurs concernés par les problèmes juridiques liés au projet.

Compte tenu de la situation ci-dessus, il est prévu que 50 % des obligations arrivant à échéance fin 2024 et jusqu'en 2025 pourraient être exposées à un risque de retard de paiement du principal et des intérêts, la plupart d'entre elles étant des entreprises qui sont régulièrement en retard de paiement.

Source : https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html