Los bienes raíces son el canal de inversión más popular para muchas personas. Pero sorprendentemente, el legendario inversor Warren Buffett no eligió este como canal de inversión para invertir su dinero. ¿Porqué es eso?
No existe ineficiencia en los precios.
"Los bienes raíces no son una mercancía. Creo que los bienes raíces tienden a tener un precio correcto la mayor parte del tiempo y es difícil encontrar momentos en que estén mal valorados", explicó Warren Buffett una vez en la junta de accionistas de Berkshire Hathaway.
La filosofía de inversión del multimillonario es invertir en empresas de calidad cuyas acciones se cotizan con un descuento significativo respecto de su valor intrínseco. Pero el sector inmobiliario no ofrece muchas oportunidades de este tipo. Él cree que no hay muchas oportunidades para comprar bienes inmuebles cuyo precio sea mucho más bajo que el valor estimado.
Los bienes raíces son más fáciles de analizar que otros negocios porque a menudo tienen un flujo de caja estable y claro. Esto hace que sea menos probable que se produzcan precios incorrectos.
Por supuesto, los mercados no son completamente eficientes. Cuando la economía está en crisis, todavía hay caídas de precios inmobiliarios, pero son bastante raras.
Sin ventaja competitiva
Warren Buffett también evita los negocios en los que otros tienen ventaja y él no. Dijo que Berkshire no tiene ninguna ventaja competitiva sobre los inversores inmobiliarios profesionales.
El juego inmobiliario está en manos de los fideicomisos de inversión inmobiliaria, empresas privadas especializadas en bienes raíces. Contratan a los mejores talentos y construyen las mejores relaciones en la industria. Los pequeños inversores que participan en el mercado inmobiliario estadounidense también suelen invertir en certificados de fondos de estos fondos fiduciarios.
Mientras tanto, Warren Buffett y su fondo se especializan en invertir en acciones y empresas que cotizan en bolsa.
Obstáculos fiscales
En Estados Unidos, los inversores individuales que inviertan en bienes raíces estarán sujetos al impuesto sobre la renta personal. Sin embargo, cuando las corporaciones y empresas que no son fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT) invierten en este campo, los bienes raíces serán gravados dos veces. Una vez a nivel corporativo y otra vez al distribuir a los accionistas.
La inversión inmobiliaria es costosa en términos de gestión y operación en comparación con las acciones (Foto: Tran Khang).
Gestión costosa
A diferencia de las acciones y los bonos, los bienes raíces no son una inversión pasiva. Los propietarios se enfrentan a muchos problemas de gestión, desde mantenimiento, operaciones, arrendamiento hasta cuestiones legales.
Todo este trabajo tiene un coste en forma de tiempo y dinero. Cuando la escala de la inversión es grande, los inversores a menudo optimizan a través de una persona u organización para administrar la propiedad.
Los inversores inteligentes como Buffett se mantienen alejados de inversiones que los distraen de oportunidades de mayor rentabilidad. Para él, los bienes raíces entran en esta lista.
Pero hay excepciones.
En determinadas condiciones, Buffett está dispuesto a invertir en bienes raíces, por ejemplo durante una crisis o ante una gran oportunidad derivada de una venta masiva.
Por ejemplo, durante la crisis de 1980 y 1990, Warren Buffett fundó Trust Corp. para comprar los activos liquidados de las cajas de ahorro fallidas, incluidos miles de activos inmobiliarios.
Durante este período, los bienes inmuebles se venden y los compradores escasean, y las valoraciones se alejan de los fundamentos. Buffett dijo que "los bienes raíces estaban muy mal valorados en aquel entonces".
Muchos inversores externos, incluido Warren Buffett, se han sumado a la batalla. Pero fuera de crisis financieras graves, rara vez surgen oportunidades de fijación de precios incorrectos de este tipo.
Si bien evita invertir directamente en bienes raíces, el multimillonario ocasionalmente invierte en derivados inmobiliarios que cotizan en bolsa, como los REIT.
Esta forma de inversión suele ser diversificada y muy líquida.
Esto le permite a Buffett entrar y salir rápidamente, a diferencia del sector inmobiliario. Invertir en REIT es similar a invertir en acciones. Sin embargo, es sólo una pequeña parte de la cartera de Berkshire.
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