En el proyecto de ley presentado a la Asamblea Nacional (AN) por primera vez para comentarios (Presentación No. 108/TTr-CP de fecha 5 de abril del Gobierno), hay regulaciones sobre los inversores de proyectos de venta de casas y obras de construcción que se formarán en el futuro; La transferencia y arrendamiento de los derechos de uso de suelo con infraestructura en el proyecto deberán realizarse a través del mercado inmobiliario (artículo 57). Estas propuestas recibieron opiniones encontradas, incluidos muchos desacuerdos de parte de expertos y algunos delegados de la Asamblea Nacional.
2 opciones
Con base en las opiniones de los delegados de la Asamblea Nacional en la quinta sesión, el organismo de redacción se coordinó con las agencias pertinentes para investigar, absorber y revisar. En el informe sobre la recepción, revisión y perfeccionamiento del último proyecto de ley enviado a la Comisión de Economía de la Asamblea Nacional, el Gobierno acordó eliminar la norma que obliga a realizar las transacciones inmobiliarias a través del piso (artículo 57), y sólo incentivar a las entidades a hacerlo.
"La aceptación de la agencia redactora es oportuna y muy bienvenida, ya que si se requiere que algunas transacciones inmobiliarias se realicen a través de un tercero, una plataforma de compraventa de bienes raíces, se generarán procedimientos y costos adicionales, lo que incrementará los precios de los inmuebles, considerando que la ley ya regula la certificación notarial y de contratos", expresó el experto legal inmobiliario Nguyen Van Dinh.
Otra disposición destacable del proyecto de ley es la condición para que los inversores recojan depósitos en las transacciones inmobiliarias. En el apartado 5 del artículo 23 del último proyecto de ley, el organismo redactor propuso dos opciones.
Todavía existen muchas opiniones contradictorias sobre las regulaciones de depósitos en los negocios y transacciones inmobiliarias propuestas en el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado). Foto: TAN THANH
Opción 1: El inversionista en un proyecto inmobiliario solo podrá cobrar depósitos de acuerdo con lo acordado con el cliente cuando la casa u obra de construcción tenga un diseño básico aprobado por un organismo estatal y el inversionista tenga al menos uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra especificados en la Cláusula 2, Artículo 25 de esta Ley, y haya completado el procedimiento para notificar el inicio de las obras de construcción de acuerdo con las disposiciones de la ley. El contrato de arras debe indicar claramente el precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda, las obras de construcción y el importe del arras no debe superar el 10% del precio de venta, el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda, las obras de construcción...
Opción 2: Los inversionistas en proyectos inmobiliarios solo podrán cobrar depósitos de acuerdo con el acuerdo con los clientes cuando las obras de vivienda y construcción hayan cumplido todas las condiciones para su puesta en marcha y hayan realizado transacciones de acuerdo con las disposiciones de esta ley.
¿Reducir o eliminar el requisito de depósito?
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), expresó su desacuerdo con algunos contenidos de la opción 1, porque no tiene mucho significado para proteger los intereses de los clientes, especialmente los clientes individuales. En concreto, el importe del depósito especificado en la opción 1 debería revisarse para
"El monto del depósito no debe exceder el 5%" es un nivel razonable de acuerdo con la práctica social y para garantizar que la naturaleza del depósito no sea para fines de movilización de capital y tenga un valor lo suficientemente grande para que tanto el depositante como el receptor del depósito cumplan conscientemente con el acuerdo. Esto también ayuda a los inversores del proyecto a comprender las necesidades y los gustos de los clientes para mejorar y aumentar la calidad de los productos, los servicios y las utilidades del proyecto.
Mientras tanto, el experto Nguyen Van Dinh dijo que, en teoría, es necesario evaluar si el depósito está dentro del alcance de la regulación de la Ley de Negocios Inmobiliarios. Según él, la relación entre el vendedor (inversor) y el comprador (cliente potencial) es una relación civil, regulada por el derecho civil.
Según el artículo 328 del Código Civil, un depósito es cuando una parte entrega a la otra parte una suma de dinero o metales preciosos, piedras preciosas u otros objetos de valor (denominados colectivamente el depósito) por un período de tiempo para garantizar la celebración o el cumplimiento de un contrato.
Por lo tanto, si el propósito del contrato de depósito entre el vendedor y el comprador es solo asegurar que cuando ambas partes estén calificadas, celebrarán un contrato de compraventa de apartamento (para reservar un lugar), ¿puede la ley especializada (Ley de Negocios Inmobiliarios) limitar el tiempo de recepción del depósito o el valor del mismo?
Según el Sr. Dinh, para garantizar la eficacia de la política y evitar "conflictos de leyes", la Ley de Negocios Inmobiliarios no necesita regular los depósitos. En cambio, es necesario tener regulaciones para controlar estrictamente la venta de viviendas, los futuros proyectos de construcción, la movilización de capital y el uso de capital por parte de los inversionistas, y al mismo tiempo tener sanciones estrictas para manejar las violaciones. Por lo tanto, en el proyecto de ley se deberían eliminar las disposiciones sobre las condiciones para recibir depósitos y los valores de los depósitos.
Sr. LE HOANG CHAU, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA):
Problemas de transferencia de proyectos
En cuanto a las disposiciones sobre la transferencia del proyecto, el artículo 38 del proyecto establece claramente el principio de transferir el proyecto total o parcialmente. En el cual, la cláusula 3 del artículo 38 estipula que después de la transmisión, el inversionista puede heredar el proyecto, pero este principio no es consistente con el artículo 39 del proyecto. En concreto, el punto C, cláusula 1, del artículo 39 exige que en caso de transferencia del proyecto, el inversor deberá completar la infraestructura...
De hecho, los vendedores y los compradores de proyectos tienen ideas completamente diferentes. El comprador tiene dinero, tiene otras ideas y quiere invertir en cambiar el estado actual del proyecto, por lo que después de recibir la transferencia, puede ajustar la planificación 1/500, acepta pagar más dinero, completar las obligaciones financieras y no necesita utilizar la infraestructura antigua, construye una nueva infraestructura. Mientras tanto, la cláusula 3 del artículo 39 exige la finalización de la infraestructura antes de permitir la transferencia, lo que resulta inconveniente para el cedente. Cuando las regulaciones aún sean vinculantes, las fusiones y adquisiciones de proyectos serán difíciles y no se crearán condiciones favorables para las transferencias, por lo que muchos inversores incompetentes tendrán dificultades para encontrar nuevos inversores.
Dr. PHAM ANH KHOI, Director General de FINA Real Estate Financial Services Company:
Las regulaciones deben garantizar el equilibrio
Son muchos los contenidos importantes discutidos y decididos por la Asamblea Nacional para la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada). Sin embargo, todas las decisiones deben equilibrarse entre los participantes del mercado, incluidos los compradores y vendedores de bienes raíces. Si la ley dificulta las cosas a los compradores o vendedores, se pierde el equilibrio. En cuanto a la normativa sobre las condiciones de apertura de productos, si la ley es demasiado estricta, los inversores no podrán o tendrán dificultades para movilizar capital y será difícil implementar los proyectos, por lo que los costes aumentarán; Los productos suministrados al mercado serán bajos y los precios de venta superarán la capacidad del comprador.
Incluso el Estado perderá ingresos presupuestarios, otras industrias relacionadas con el sector inmobiliario como materiales de construcción, construcción e instalación, los trabajadores perderán sus empleos... y toda la economía también se verá afectada.
Sr. LE HUU NGHI, Director General de Le Thanh Trading and Construction Company Limited:
Deberían existir regulaciones para gestionar el dinero movilizado.
Existen regulaciones innecesarias que la Asamblea Nacional debería ignorar. Las restricciones solo incrementan el personal de control y supervisión... Por ejemplo, la regulación de los depósitos es un asunto civil, decidido tanto por el comprador como por el vendedor. Si el comprador acepta depositar pero no compra, el depósito se perderá, y si el vendedor toma el dinero y cancela el contrato, se devolverá el depósito.
O bien, si regular el comercio a través de la bolsa o no, debería dejarse al criterio del inversor, porque sabrá qué bolsa es lo suficientemente capaz de elegir, de lo contrario, venderá el producto él mismo y será responsable ante el cliente. De hecho, si la regulación es obligatoria, muchos pisos poco confiables, que solo quieren vender productos para obtener comisiones, exagerarán la verdad, tergiversarán el proyecto para vender productos a los clientes, entonces el inversor será el que cargue con toda la responsabilidad.
Lo importante en el negocio inmobiliario es gestionar el flujo de caja del inversor. ¿Dónde invierten el dinero de los clientes? Si no lo gestionamos y permitimos que lo usen a su antojo, y no lo invertimos en la implementación de proyectos, es un riesgo para los clientes.
Pham Dinh grabó
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Fuente: https://nld.com.vn/bat-dong-san/tranh-cai-ve-quy-dinh-dat-coc-bat-dong-san-20231030220850679.htm
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