El mercado inmobiliario de Vietnam necesita urgentemente aumentar la demanda agregada y crear oferta.

[anuncio_1]

Recientemente, el Gobierno ha adoptado muchas soluciones contundentes para apoyar la recuperación y el avance del mercado inmobiliario. En particular, en la Resolución 33, el Gobierno ha propuesto muchas soluciones específicas y detalladas para “rescatar” el mercado. De hecho, el mercado también recibió algunas señales positivas, pero no logró escapar.

Hablando con los periodistas del periódico Periodismo y Opinión Pública, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad. La Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) dijo: En los primeros 7 meses de 2023, el mercado inmobiliario continuó enfrentando muchas dificultades.

+ ¿Cómo evalúa el mercado inmobiliario desde principios de 2023 hasta ahora?

- Aunque el mercado inmobiliario muestra síntomas de mejora tras las soluciones del Gobierno para remover las dificultades. Sin embargo, en general, durante los últimos 7 meses, el mercado todavía ha enfrentado muchas dificultades, poca liquidez y una oferta muy limitada.

Las principales razones son problemas legales no resueltos y acceso limitado al capital, algunos incidentes en el segundo semestre de 2022 que afectaron a la confianza de los inversores y, en general, algunos problemas fundamentales del mercado no se han resuelto, como problemas legales, escasa oferta, desequilibrio de oferta y demanda...

De hecho, Vietnam aún no ha aprovechado plenamente el potencial y las fortalezas del mercado inmobiliario. El sector inmobiliario industrial, turístico y de entretenimiento sólo se concentra en algunas regiones y no ha creado un impulso ni un atractivo generalizados en todas las localidades del país.

El mercado inmobiliario de Vietnam necesita urgentemente aumentar la demanda y crear una fuente de oferta (imagen 1)

El Sr. Le Hoang Chau predice que el mercado inmobiliario vietnamita seguirá siendo lento hasta finales de 2023, y solo podrá recuperarse y desarrollarse de forma más sana, transparente y estandarizada a partir del segundo o tercer trimestre de 2024 gracias a los avances en el entorno legal; perspectivas positivas de crecimiento económico; desarrollo de infraestructura sincrónica y moderna

Muchos segmentos del mercado de inversión aún enfrentan importantes barreras y obstáculos. Los recursos potenciales de la tierra no se han explotado de forma óptima. El sector inmobiliario en parques industriales, zonas económicas, zonas de procesamiento de exportaciones y zonas de alta tecnología todavía se está desarrollando con cautela y a un ritmo moderado, con bajas tasas de ocupación.

La demanda de vivienda para todas las clases sociales es muy grande, especialmente para las personas de ingresos bajos y medios, pero el nivel de respuesta es limitado.

+ ¿Puede analizar más claramente las dificultades del mercado en el período actual?

- Actualmente existen 3 principales dificultades y obstáculos que impiden que el mercado inmobiliario pueda abrirse paso.

En primer lugar, las dificultades relacionadas con las políticas y las leyes, como las dificultades relacionadas con la legislación territorial, las dificultades debidas a la legislación de planificación y algunas dificultades relacionadas con la legislación sobre inversiones.

Por ejemplo, en materia de planificación, se han aprobado algunos proyectos con planos detallados 1/500 pero no son consistentes con la zonificación y los planos generales y están siendo revisados, ajustados y actualizados de acuerdo a las regulaciones.

O bien, muchos proyectos enfrentan dificultades, obstáculos y una implementación lenta debido a las regulaciones sobre los métodos de valoración de tierras; En muchos casos se ha anunciado la planificación del uso del suelo, pero no existe un plan anual de uso del suelo a nivel de distrito...

En segundo lugar están las dificultades de flujo de capital. En particular, el acceso al capital crediticio para las empresas inmobiliarias todavía no es fácil, debido principalmente a tres cuestiones: las altas tasas de interés, la legalidad del proyecto y la confianza en la liquidez del mercado. De hecho, el tipo de interés real ronda el 11-12% anual.

La reciente reducción de los tipos de interés entre el 0,5 y el 2% es un gran esfuerzo del Gobierno y del sistema bancario. Esta medida está teniendo un efecto positivo en la economía y en el negocio inmobiliario.

Sin embargo, acortar la duración del proyecto en un año puede ayudar a las empresas a ahorrar hasta un 12-15% de los costos de capital en intereses. Sin contar el ahorro en costes salariales, maquinarias y equipos, etc. durante todo el año.

Unas normas estrictas sobre el control de riesgos del crédito inmobiliario contribuyen a que el mercado sea más sano, más cercano a las necesidades reales y a evitar burbujas de precios.

Sin embargo, en la actualidad la capacidad financiera de la mayoría de las empresas inmobiliarias es limitada, el capital es bajo y las operaciones dependen principalmente del capital crediticio bancario, lo que genera dificultades para acceder a capital crediticio.

El tipo de interés de los préstamos del paquete de 120 billones de VND para vivienda social es demasiado alto (8,7% para empresas, 8,2% anual para compradores de viviendas), lo que dificulta la situación de los inversores y los compradores de viviendas.

En tercer lugar, las dificultades en la demanda agregada y la confianza del mercado. Se puede observar que la demanda total ha disminuido drásticamente en la mayoría de los segmentos, especialmente en viviendas de alta gama, turismo de alta gama y complejos inmobiliarios y terrenos. La confianza del mercado se ha desplomado.

Según una encuesta preliminar realizada por la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, dos tercios de las empresas de desarrollo de proyectos casi no tuvieron nuevas actividades de desarrollo de proyectos en el último año.

Mientras tanto, las empresas de corretaje inmobiliario recortan entre el 50 y el 70 por ciento de su personal. Inversores, la mayoría de los inversores no han invertido dinero en el mercado inmobiliario en el período reciente.

+ Entonces, ¿qué recomendaciones tienes para ayudar al mercado inmobiliario a abrirse paso?

- La cuestión más urgente ahora es aumentar la demanda total y crear una fuente de suministro clave para el mercado inmobiliario vietnamita. La mayor demanda en el mercado inmobiliario vietnamita actualmente es el segmento de vivienda comercial asequible. Por lo tanto, para aumentar la demanda total, es necesario desarrollar este tipo de forma rápida, fuerte y diversificada.

Sin embargo, en el futuro inmediato, el Gobierno necesita implementar efectivamente soluciones para apoyar el mercado inmobiliario de acuerdo con el Programa de Recuperación y Desarrollo Socioeconómico para 2023 y el período 2023-2025.

Además, completar urgentemente la revisión de los procedimientos legales de los proyectos inmobiliarios que están atrasados/suspendidos y manejarlos a fondo en 2022 y 2023 para crear las condiciones para que los proyectos se vuelvan a implementar, asegurando el suministro de bienes para el mercado.

También espero que el Estado exima de la obligación de permisos de construcción a las obras de construcción de proyectos de inversión en áreas con planificación detallada aprobada 1/500 de conformidad con el Punto h, Cláusula 1, Artículo 2 de la Resolución No. 43/NQ-CP del 6 de junio de 2014 del Gobierno sobre una serie de tareas clave para reformar los procedimientos administrativos en la formación e implementación de proyectos de inversión que utilicen terrenos para mejorar el entorno empresarial.

Respecto del capital crediticio, creo que los bancos comerciales también necesitan aumentar el apoyo en las tasas de interés/tarifas para las transacciones inmobiliarias con pagos electrónicos y pagos no monetarios.

Además, propongo que el tipo de interés de los préstamos para el mercado inmobiliario en el período 2023 – 2025 sea el siguiente. Para el segmento de vivienda comercial apta para renta la recomendación está por debajo del 7%/año.

Segmento de vivienda social: Para empresas, recomendado por debajo del 6%/año; para compradores de vivienda por debajo del 4,5% anual. Segmento inmobiliario turístico y resort, recomendado por debajo del 9%/año. Por último, el segmento inmobiliario residencial de alta gama y otros segmentos, recomiendan entre el 9-10%/año.

Orientar y fomentar la tendencia de emisión de bonos al público en lugar de la emisión privada; Continuar manejando estrictamente las violaciones relacionadas con los bonos corporativos, la cancelación de depósitos y la declaración de "doble precio" en las transferencias de bienes raíces para aumentar la disuasión y garantizar los derechos de los inversores, reduciendo las pérdidas presupuestarias; Perfeccionar el marco jurídico para proteger a los inversores en bonos corporativos y certificados de fondos.

Por último, recomiendo promover la emisión de certificados de propiedad para bienes raíces turísticos y complejos turísticos a inversores secundarios para liberar rápidamente decenas de miles de millones de dólares en recursos y estimular el desarrollo de bienes raíces turísticos y complejos turísticos sobre la base del Decreto No. 10/2023/ND-CP que modifica y complementa una serie de artículos de los decretos que guían la implementación de la Ley de Tierras.

+ Muchas gracias!

Viet Vu (Interpretada)

[anuncio_2]
Fuente