Muchos esperan que las regulaciones sobre administración y uso de edificios de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh que acaban de entrar en vigor sean un corredor legal para enmarcar la administración de edificios de apartamentos y ayudar a los residentes a tener un entorno de vida más seguro y protegido.
Un edificio de apartamentos en Thu Duc (HCMC) tiene un modelo de alquiler de Airbnb - Ilustración: Q. DINH
No sólo esta nueva normativa, sino también la Ley de Vivienda 2023 estipula prohibiciones y actividades permitidas y prohibidas en los edificios de departamentos, pero en la realidad, la aplicación de las normas legales no ha sido exhaustiva.
¿Qué normas hay que seguir al alojarse en un apartamento?
En la nueva normativa de Ciudad Ho Chi Minh, el punto destacable es que la ciudad determina las condiciones para la explotación de apartamentos para servicios de alojamiento turístico en edificios de apartamentos que deben satisfacer condiciones obligatorias.
Es decir, el apartamento destinado a alojamiento turístico deberá pertenecer a un edificio de apartamentos de uso mixto. Los operadores de empresas de alojamiento turístico y de apartamentos turísticos deben cumplir las condiciones y normas prescritas por la ley de turismo y deben cumplir lo dispuesto en la ley sobre inversiones condicionales y sectores empresariales.
La ciudad de Ho Chi Minh estipula que las organizaciones y personas que prestan servicios de alojamiento turístico en edificios de apartamentos deben registrarse para la residencia temporal, notificar a los turistas sobre su estadía y cumplir plenamente con las regulaciones sobre administración y uso de edificios de apartamentos.
En cuanto a la gestión de las actividades de alquiler de apartamentos, la ciudad de Ho Chi Minh estipula que el alquiler de apartamentos en edificios de apartamentos debe garantizar el correcto uso residencial y no utilizar los apartamentos para fines distintos al residencial.
Para alquilar un apartamento en un edificio de apartamentos es necesario firmar un contrato entre el propietario del apartamento y la persona que desea alquilarlo.
La junta de administración del edificio de apartamentos y la unidad de gestión de operaciones del edificio de apartamentos, con base en el contrato de arrendamiento, requerirán que la persona que utiliza el apartamento alquilado cumpla con las reglas y regulaciones sobre administración y uso del edificio de apartamentos para garantizar la seguridad y el orden del edificio de apartamentos.
Además, la Ciudad también define claramente la autoridad y responsabilidad de los niveles gubernamentales, juntas de gestión y juntas de administración en la gestión y uso de edificios de apartamentos.
La ciudad de Ho Chi Minh estipula que sólo los proyectos de apartamentos turísticos pueden ser explotados para alquileres a corto plazo, los apartamentos residenciales no pueden ser utilizados para este tipo de negocio - Ilustración: Q. DINH
No se pueden equiparar los apartamentos con los condotels
Alquilar apartamentos por días u horas para alojamiento a través de plataformas online como AirBnB, Agoda, Booking... es actualmente popular en Ciudad Ho Chi Minh y ciudades turísticas como Hanoi, Ha Long, Hai Phong, Nha Trang.
La actividad de alquiler de apartamentos para estancias de corta duración también da lugar a numerosos conflictos entre la comunidad de residentes que vive en los edificios de apartamentos y los inquilinos.
Por ejemplo, los alquileres de apartamentos a corto plazo en muchos edificios de apartamentos se han enfrentado a la oposición de los residentes y de los consejos de administración cuando los apartamentos "prohíben" la estancia de los turistas.
La junta de administración de apartamentos incluso elaboró una lista de apartamentos para alquiler a corto plazo, exigiendo a los propietarios que no los alquilen por corto plazo y estableciendo puestos de control en las entradas para evitar la entrada de turistas.
Los representantes de los operadores de edificios de apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh dijeron que la clave de estas reacciones fue que la junta administrativa y los residentes solicitaron a la junta administrativa bloquear este servicio debido a las preocupaciones sobre la gran cantidad de personas que entran y salen, lo que potencialmente podría causar problemas de seguridad, así como desgaste de la propiedad común y los servicios comunes de los residentes.
Mientras tanto, la Ley de Vivienda de 2023, si bien no prohíbe el alquiler de departamentos para fines residenciales, carece de regulaciones claras entre los alquileres de largo plazo con registro de residencia temporal y los alquileres de corto plazo por día u hora.
Muchos expertos afirman que se trata de un vacío legal en materia de vivienda, lo que ha provocado constantes conflictos y disputas en muchos edificios de apartamentos en los últimos tiempos.
El alquiler de apartamentos para estadías cortas por día o por hora ha convertido a los apartamentos en condotels ubicados en medio de la comunidad residencial. Esta es una deficiencia que es necesario superar para garantizar una vida cómoda y segura a los residentes de los edificios de apartamentos actuales.
Hablando con Tuoi Tre, el Sr. Nguyen Duc Lap, director del Instituto de Investigación y Capacitación en Bienes Raíces, afirmó el principio de que los apartamentos residenciales son solo para fines residenciales.
La ley no prohíbe el alquiler de apartamentos para estancias de corto plazo, pero es necesario estipular que los propietarios de apartamentos que quieran alquilar deben registrar su negocio como hogares o empresas individuales. Esta es la base para que los organismos de gestión estatales los incluyan en el negocio del alojamiento, presten servicios de gestión residencial y recauden impuestos.
En el caso de los negocios de alquiler de apartamentos a través de plataformas de reserva en línea, el Sr. Lap dijo que las empresas que gestionan plataformas de reserva en línea deben pagar impuestos en nombre de los propietarios de los apartamentos, mientras que los propietarios de los apartamentos deben pagar el impuesto sobre la renta personal, lo que garantiza la equidad con otras empresas.
Según el Sr. Lap, los inquilinos a corto plazo suelen ser turistas, sufren jet lag y necesitan viajar más que los residentes, lo que hace ruido y afecta la vida de la comunidad, por lo que la seguridad y la administración del edificio a menudo tienen que hablar.
Además, cuando en el edificio hay apartamentos para alojamiento a corto plazo, la junta de administración del edificio debe organizar guardias de seguridad adicionales para garantizar la seguridad porque los huéspedes van y vienen continuamente, lo que genera servicios y costos adicionales, por lo que el propietario del apartamento debe negociar con la junta de administración para manejar los costos que surjan. Esto garantiza la equidad entre los propietarios de los apartamentos, que alquilan sus apartamentos y obtienen ganancias, y los residentes que viven en el edificio.
Compartiendo esta opinión, el Sr. Nguyen Chi Thanh, vicepresidente permanente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, dijo que los apartamentos utilizados para alquiler, como hoteles, también tienen problemas porque la junta de administración del edificio tiene dificultades para controlar la entrada y salida de personas.
Las juntas de administración de edificios de apartamentos quieren mantener la seguridad y protección de la comunidad de residentes y eliminar a aquellos que se aprovechan del alquiler de apartamentos para causar desorden e inseguridad y cometer actos ilegales.
El Sr. Thanh explicó que, en realidad, al alquilar una habitación de hotel, el inquilino debe presentar su documento de identidad, por lo que el alquiler de un apartamento para estancias de corta duración también debe cumplir con esta normativa. Sin embargo, la administración del edificio de apartamentos no cuenta con personal de recepción profesional como un hotel, por lo que es difícil controlar la entrada y salida de personas.
"En el caso de los edificios de apartamentos con apartamentos en alquiler, la junta de administración del edificio debe incluir en el reglamento de administración del edificio de apartamentos normas sobre los apartamentos que son aptos o no para el negocio de alquiler. A partir de ahí, es posible determinar qué apartamentos son aptos para el alquiler y cuáles no", explicó Thanh.
Según el Sr. Thanh, en principio, los propietarios de viviendas deben seguir a la mayoría y no hacer lo que ellos quieran. Vivir en un edificio de apartamentos significa tener que seguir reglas comunes, utilizar ascensores comunes, pasillos comunes y servicios comunes.
Los propietarios que quieran convertir sus apartamentos en "hoteles" deben ser responsables de declarar su residencia temporal a la policía del barrio, informar al consejo de administración sobre los inquilinos y firmar contratos con los inquilinos. Las plataformas de reserva en línea solo ayudan a encontrar inquilinos, mientras que los propietarios son responsables de los inquilinos.
Algunos expertos inmobiliarios también creen que alquilar apartamentos a través de AirBnB es casi como gestionar un negocio hotelero, nadie sabe cuánto tiempo se queda el inquilino e incluso el propietario del apartamento solo trata con el inquilino online y no se conoce en persona.
Por lo tanto, es necesario agregar una regulación que establezca que los propietarios de apartamentos deben registrarse en la agencia de gestión estatal antes de realizar negocios porque los servicios de alojamiento y hotelería son líneas de negocio condicionales.
Los clientes esperan que un automóvil los recoja después de regresar de un apartamento en la calle Ben Van Don, Ward 9, Distrito 4, Ciudad Ho Chi Minh, en la tarde del 4 de marzo - Foto: TTD
Es necesario modificar la ley para que sea más clara.
Según el Sr. Nguyen Chi Thanh, las leyes actuales de vivienda prohíben el alquiler de apartamentos para oficinas, pero no el alquiler para fines residenciales.
En realidad, hay dos casos de alquileres de apartamentos de larga duración con registro básico de residencia temporal que no causan conflictos, pero los alquileres de corta duración por días u horas causan muchos problemas, afectan al espacio común y son muy difíciles de controlar.
“Estamos confundiendo el alquiler de apartamentos a largo plazo con el alquiler a corto plazo por días o por horas.
"Muchas personas optan por alquilar apartamentos de corta duración a través de Airbnb porque no quieren ser controladas por nadie, por lo que es necesario añadir regulaciones sobre este tema para evitar que personas malintencionadas se aprovechen de ellos, afectando así la vida de los residentes", dijo el señor Thanh.
Según el abogado Truong Thanh Duc, director del bufete de abogados ANVI, en el negocio del alquiler de apartamentos surgen dos problemas: el primero está relacionado con las regulaciones legales y el segundo es la autogestión.
El señor Duc dijo que ningún residente cuestionaría si el propietario del apartamento permitiera que su padre, su madre o sus hijos se quedaran a largo plazo.
Los problemas que han surgido en el pasado están relacionados en un 99% con contratos civiles como el alquiler de viviendas, como el alquiler a través de plataformas de reserva transfronterizas como AirBnB, Agoda, Booking.
Se debe tener en cuenta que los alquileres de apartamentos a corto plazo por día o por hora no son para uso residencial normal. Se trata esencialmente de un negocio de hostelería y alojamiento.
Por lo tanto, es necesario modificar la ley en el sentido de introducir regulaciones más detalladas, porque si investigamos los edificios de apartamentos que tienen negocios de alquiler de apartamentos, la mayoría de la gente seguramente se opondrá.
Incluso en los hoteles, el departamento de recepción no suele permitir que personas desconocidas entren a la habitación. Si quieres hacer una compra, tienes que quedarte en el vestíbulo porque tienen que gestionar la seguridad y el orden con los huéspedes que entran y salen.
Según Duc, para que haya autogestión, el alquiler de los apartamentos debe ser el doble o el triple de lo que pagan los vecinos del edificio. En caso de que en el edificio exista un propietario de un apartamento que quiera realizar el negocio de alquiler, la comunidad de vecinos deberá llevarlo a la asamblea del edificio para su votación.
Si la comunidad no está de acuerdo, el propietario del apartamento no podrá alquilarlo. En caso de que la comunidad esté de acuerdo con permitir el negocio, el propietario del apartamento deberá cumplir con las siguientes condiciones: pagar las tasas adicionales, registrarse como residente temporal y firmar un contrato de alquiler del apartamento.
Se necesitan leyes que faciliten la implementación de las "barreras técnicas"
Muchos expertos coinciden en que la junta directiva de los apartamentos no puede impedir la estancia de los inquilinos si las normas y reglamentos de gestión del edificio de apartamentos no lo prohíben.
Si el reglamento de administración de edificios de apartamentos prohíbe el alquiler de apartamentos, la junta de administración del edificio debe cumplirlo, aunque esto pueda fácilmente generar conflictos con los hogares que quieran alquilarlos. Por lo tanto, a largo plazo, la Ley de Vivienda necesita complementarse con regulaciones claras y distintas para evitar conflictos.
Actualmente, la ley de vivienda no prohíbe el alquiler de pisos, pero los administradores de los edificios de apartamentos pueden erigir "barreras técnicas" como, por ejemplo, exigir a los inquilinos presentar su documento de identidad, registrarse para la residencia temporal, firmar un contrato de alquiler, cumplir con las normas sobre los horarios de entrada y salida y limpiar el edificio.
El abogado Truong Thanh Duc agregó que la junta directiva representa a la comunidad de residentes y opera de acuerdo con las regulaciones de administración de edificios de apartamentos. Querer aumentar la autoridad del consejo directivo no puede superar la ley. Sólo pueden propagarlo y movilizarlo para que los ciudadanos comprendan y cumplan las normas legales.
Los negocios en departamentos también deben cumplir la ley.
En particular, Ho Chi Minh City también estipula claramente las condiciones para los negocios comerciales y de servicios en edificios de apartamentos en los casos en que estos tengan propósitos de uso mixto, incluidas áreas funcionales para oficinas, servicios y negocios comerciales.
Líneas de negocio que no se encuentren en los supuestos previstos en la Ley de Vivienda 2023 y deban cumplir con la normativa legal sobre inversión condicional y líneas de negocio.
Local comercial en alquiler en la planta baja de un edificio de apartamentos en la ciudad de Thu Duc (HCMC) - Foto: Q. DINH
Existe un corredor legal para manejar violaciones de larga data.
Al hablar con Tuoi Tre, el Sr. Nguyen Minh Tao (que reside en el barrio Phuoc Long B, ciudad de Thu Duc, ciudad de Ho Chi Minh) espera que los nuevos corredores legales combinados con la determinación de las agencias de gestión locales ayuden a las personas a tener un mejor entorno de vida.
Según el señor Tao, justo en el edificio de apartamentos donde vive, una familia convirtió su apartamento en una granja de gatos, donde crían decenas de gatos muy malolientes.
Al principio, los residentes pensaron que esta familia tenía gatos para que les hicieran compañía, por lo que se solidarizaron con ellos y les dieron consejos amables. Sin embargo, cuando descubrieron que se trataba de un lugar para criar gatos para su reproducción y venta por Internet, las familias de los alrededores sugirieron que dejaran de hacerlo. Con las nuevas regulaciones en la Ley de Vivienda y las regulaciones de la ciudad, el Sr. Tao dijo que este negocio ha afectado el aire y el entorno de vida colectiva de los residentes, por lo que la junta directiva y las autoridades locales pueden manejarlo completamente de acuerdo con las regulaciones.
El Sr. Tran Tuan Hoan, jefe del consejo de administración de un edificio de apartamentos en la ciudad de Thu Duc, dijo que aunque las regulaciones estipulan que los apartamentos son solo para uso residencial y los residentes no pueden hacer negocios en el edificio de apartamentos, algunos residentes aún eluden la ley abriendo tiendas de comestibles, salones de uñas, lugares de venta en línea con transmisión en vivo, almacenes o lugares de tutoría para estudiantes, a pesar de que cierran las puertas y corren las cortinas.
Por lo tanto, el Sr. Hoan cree que estas regulaciones específicas ayudarán a los consejos de administración y gestión a ser más agresivos en el manejo de actividades no residenciales que afectan a los residentes y la seguridad del edificio de apartamentos.
"En el caso de actividades que no afecten a la seguridad, el orden y la vida de los residentes de los alrededores, y si los residentes no reaccionan ni presentan una queja, la junta directiva las considerará. Sin embargo, en el caso de actividades que caen dentro de los actos prohibidos, las juntas directivas de todos los edificios de apartamentos deben tomar medidas enérgicas", dijo el Sr. Hoan.
El abogado Tran Minh Cuong - Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh - dijo que la Ley de Vivienda ha estipulado actos prohibidos en el uso de edificios de apartamentos, las regulaciones de Ciudad Ho Chi Minh especifican más claramente los actos que están permitidos y no permitidos en la gestión y uso de edificios de apartamentos, así como estipulan claramente las responsabilidades de cada agencia.
Por lo tanto, este será un corredor legal claro para que las agencias de gestión manejen y sancionen las violaciones, ayudando a las personas a vivir en apartamentos más seguros y protegidos.
Fuente: https://tuoitre.vn/siet-lai-ne-nep-ung-xu-lam-sao-voi-cho-meo-tiem-nail-tiem-an-trong-chung-cu-20250305084411057.htm
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