El segmento de tierras agrícolas se mantiene tranquilo

La Ley de Tierras de 2024 permite que las personas que no participan directamente en la producción agrícola reciban transferencias de tierras para el cultivo de arroz. Esta es una oportunidad para potenciales inversores, pero este “pedazo de pastel” no es fácil de comer.

Si en el pasado, sólo aquellos que producían directamente arroz podían recibir el derecho de uso de tierras arroceras, con las nuevas regulaciones actuales, las personas que no están directamente involucradas en la producción agrícola, si tienen las condiciones y la capacidad para cultivar arroz, también pueden recibir el derecho a transferir tierras para invertir en la producción.

En un reciente seminario inmobiliario, el Sr. Le Van Binh, subdirector del Departamento de Tierras (Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente), dijo que cuando la Ley de Tierras de 2024 entre en vigor, este segmento se desarrollará vigorosamente.

De hecho, en el período 2020-2022, la situación de las transacciones de tierras agrícolas es bastante candente. Muchas empresas y particulares compraron terrenos agrícolas con el fin de convertirlos en parcelas para la venta, creando una fiebre en aquella época.

Aunque se espera que el mercado sea más dinámico, en realidad el segmento de tierras agrícolas y forestales sólo recibe atención de grandes inversores organizados, como las empresas. Debido a que las nuevas regulaciones solo crean condiciones favorables para los agricultores y son adecuadas para las empresas que invierten en el sector agrícola, las actividades de recolección y compra de tierras agrícolas y espera a que se conviertan en uso, división y venta de parcelas de tierra para pequeños inversores serán muy difíciles de implementar.

La Sra. Ha Kien, corredora e inversionista de tierras en varios segmentos de Hanoi, Hoa Binh, Thai Nguyen, compartió que actualmente el segmento de tierras agrícolas todavía está "tranquilo" porque los impuestos y las tarifas de conversión de tierras agrícolas y forestales son bastante altos, por lo que los pequeños inversores no invierten en este segmento. En cambio, los "grandes" que quieren invertir hasta decenas de hectáreas de arrozales y tierras forestales, que luego reutilizarán para proyectos de servicios, turismo, comercio, vivienda... parecen estar entusiasmados por sumarse al juego.

El líder de una empresa inmobiliaria de Hanoi compartió que su compañía está planeando "cazar" tierras forestales y agrícolas a gran escala en Hoa Binh y Thai Nguyen, e incluso "pescar lejos de la costa" yendo a las Tierras Altas Centrales para comprar tierras.

Respecto a la conversión de tierras agrícolas, el Sr. Le Van Binh señaló que es necesario seguir la planificación y cumplir con el objetivo de más de 3 millones de hectáreas de tierras de arroz para garantizar la seguridad alimentaria nacional. Por lo tanto, los inversores inmobiliarios deben ser cuidadosos y comprender las disposiciones de la ley para evitar inversiones ineficaces, comprando a precios elevados y teniendo dificultades para liquidar.

Según la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, en los primeros 6 meses de 2024, el segmento de terrenos mejoró con terrenos subastados y terrenos subdivididos. Mientras tanto, en lo que respecta a los terrenos para proyectos y las tierras agrícolas y forestales, todavía no hay señales de recuperación, la liquidez es sombría y las transacciones son lentas. Incluso muchos inversores que poseen tierras agrícolas quieren vender sus productos en este momento, pero es difícil.

El director de una correduría inmobiliaria analizó que el margen de rentabilidad de la inversión en este segmento es de alrededor del 25-30%/año, si se logra reconvertir a suelo residencial llegará al 35-40%/año. La posibilidad de que las tierras agrícolas aumenten de valor a lo largo de una década puede ser entre 3 y 5 veces mayor, o incluso mayor. Pero según la lista de precios de tierras esperada, preparar los documentos para convertir terrenos residenciales en terrenos agrícolas, el costo aumentará 9 veces en comparación con el actual.

Por ejemplo, si un inversor quiere cambiar el propósito de uso y separar una parcela de tierra agrícola de 1.000 m2 en Dong Anh (Hanoi), la tarifa actual por el uso de la tierra es de 6.600 millones de VND, pero si se calcula según el precio de la nueva lista de precios preliminar, esta cantidad aumentará a 61.800 millones de VND. Así, sólo por la tarifa de uso de la tierra, un terreno de 100 m2 cuesta más de 6 mil millones de VND. A este precio, a las personas les resulta más barato comprar terrenos residenciales disponibles que pagar impuestos al convertir tierras agrícolas.

Además, la Ley de Tierras de 2024 estipula que las tierras agrícolas que se dejen en barbecho o sin uso de forma continua durante 12 a 24 meses estarán sujetas a sanciones administrativas y podrán ser revocadas. Por ello, los inversores que posean tierras agrícolas tendrán que realizar rápidamente trámites para convertirlas en suelo residencial o convertirlas en suelo agrícola si no quieren perderlo todo.

Si se compran terrenos para aprovechar la ola de inversión, siguiendo la planificación, pero la planificación regional se suspende, se implementa con lentitud o se ajusta, los inversores podrían enfrentarse al peor escenario: vender sin que nadie compre. Además, al comprar terrenos agrícolas, especialmente parcelas que no se pueden convertir, también existe el riesgo de quiebra si se utiliza apalancamiento financiero. Un inversor habló hoy sobre los riesgos de poseer terrenos agrícolas.

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