La nueva Ley de Vivienda aprobada recientemente por la Asamblea Nacional tiene muchas nuevas regulaciones relacionadas con la inversión en casas con muchos departamentos en venta o alquiler, también conocidos como mini departamentos.
En particular, la nueva Ley de Vivienda estipula que los inversores deben establecer proyectos similares a los proyectos de vivienda comercial normales.
La nueva Ley de Vivienda exige a los inversionistas establecer proyectos. (Foto: DM)
En concreto, según la nueva normativa, las personas que quieran construir minipisos (casas de 2 plantas o más, cada planta tiene apartamentos, o 2 plantas y una escala de 20 apartamentos o más) para su venta o alquiler tendrán que cumplir las condiciones para ser inversores en un proyecto de construcción de viviendas.
Los apartamentos que son elegibles para un certificado bajo la ley de tierras (libro rosa) se venderán, alquilarán o comprarán en arrendamiento de acuerdo con la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios.
Además, invertir en mini apartamentos en alquiler debe cumplir con los requisitos de construcción emitidos por el Ministro de Construcción. El edificio debe cumplir con los requisitos de prevención y extinción de incendios prescritos por la ley.
El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dijo que es necesario endurecer la construcción y gestión de los mini apartamentos porque este tipo de apartamentos se ha estado desarrollando desenfrenadamente durante mucho tiempo con muchas infracciones.
En un futuro próximo será casi imposible vender mini apartamentos a personas sin un proyecto de inversión. Por lo tanto, el desarrollo de mini apartamentos se verá significativamente limitado debido a estrictas regulaciones de procedimiento.
Mientras tanto, establecer proyectos de inversión y cumplir las condiciones para convertirse en inversionistas en proyectos de inversión en construcción de viviendas será un enorme desafío. Porque los mini apartamentos son edificios de gran altura, construidos en un área de 200 - 300 m2 principalmente, ubicados en callejones profundos. Por lo tanto, tener que montar un proyecto como un edificio de apartamentos comercial normal es casi imposible.
“Con callejones de menos de 2 metros de ancho, es imposible establecer una planificación 1/500 porque muchos factores, como la prevención de incendios, la infraestructura, los indicadores de población y la evaluación de impacto ambiental, no están garantizados. Cumplir estos requisitos con los miniapartamentos actuales es casi imposible”, analizó el Sr. Toan.
Según Toan, en el caso de los apartamentos comerciales, la concesión de licencias y la planificación del proyecto pueden llevar varios años, mientras que en el caso de los mini apartamentos este período será aún más largo.
Además, los mini apartamentos se construyen principalmente en zonas centrales, por lo que las regulaciones sobre la altura de los edificios son muy estrictas, normalmente en un terreno de 200 m2 solo se pueden construir entre 5 y 6 pisos. Con esta densidad y altura los inversores no pueden obtener beneficios, por lo que nadie lo hará.
De hecho, actualmente hasta el 95% de los mini apartamentos existentes se construyen sin permisos, porque si se construyen según las regulaciones, los inversores sufrirán pérdidas incluso antes de empezar.
"Si se compra un terreno de 200 m² por 10 mil millones, pero solo se pueden construir cinco plantas y el 70 % del área, es decir, 700 m², el costo tanto del terreno como de la construcción es de aproximadamente 22 millones de VND/m². Si se vende por 25 millones de VND/m², es evidente que el inversor no obtendrá ganancias construyendo cinco plantas", explicó el Sr. Toan.
Por lo tanto, según el Sr. Toan, en el futuro próximo, el tipo de apartamento mini corre el riesgo de caer en declive porque tener que establecer un nuevo proyecto de inversión para construirlo lo hará imposible para muchas personas.
Para los mini apartamentos que cumplen las condiciones para la construcción, el costo también será muy alto, no competitivo con los apartamentos comerciales porque el costo de inversión es demasiado caro.
Mientras tanto, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que los inversores en mini apartamentos son personas que deben cumplir con las regulaciones legales al igual que los grandes inversores que desarrollan proyectos de viviendas comerciales.
En concreto, las personas deberán cumplir lo dispuesto en la ley sobre prevención y extinción de incendios; La venta, arrendamiento y compra a plazos deberán ajustarse a lo dispuesto en la legislación sobre el negocio inmobiliario.
Además, a los compradores de viviendas de mini apartamentos se les concede un Certificado (libro rosa). La gestión y el funcionamiento deben realizarse de conformidad con las normas de gestión y utilización de los edificios de apartamentos y estipular claramente la responsabilidad de inspección y supervisión de los Comités Populares en todos los niveles para garantizar la seguridad y proteger los derechos e intereses legítimos de los residentes que viven aquí.
“Esta regulación aumentará la responsabilidad de las autoridades locales en los casos de mini apartamentos”, dijo el Sr. Chau.
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Fuente
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