La nueva Ley de Vivienda aprobada recientemente por la Asamblea Nacional tiene muchas nuevas regulaciones relacionadas con la inversión en casas con muchos departamentos en venta o alquiler, también conocidos como mini departamentos.
En particular, la nueva Ley de Vivienda estipula que los inversores deben establecer proyectos similares a los proyectos normales de vivienda comercial.
La nueva Ley de Vivienda obliga a los inversores a establecer proyectos. (Foto: DM)
En concreto, según la nueva normativa, los particulares que quieran construir minipisos (casas de 2 plantas o más, cada planta tiene apartamentos, o 2 plantas y una escala de 20 apartamentos o más) para su venta o alquiler tendrán que cumplir las condiciones para ser inversor en un proyecto de construcción de viviendas.
Los apartamentos que son elegibles para un certificado bajo la ley de tierras (libro rosa) se venderán, alquilarán o alquilarán con opción a compra de acuerdo con la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios.
Además, invertir en mini departamentos en alquiler debe cumplir con los requisitos de construcción emitidos por el Ministro de Construcción. El edificio debe cumplir con los requisitos de prevención y lucha contra incendios prescritos por la ley.
El Sr. Pham Duc Toan, Director General de EZ Real Estate Investment and Development Joint Stock Company (EZ Property), dijo que es necesario endurecer la construcción y gestión de los mini apartamentos porque este tipo de apartamentos se ha estado desarrollando desenfrenadamente durante mucho tiempo con muchas infracciones.
En un futuro próximo, los mini apartamentos serán casi imposibles de vender a personas sin un proyecto de inversión. Por lo tanto, el desarrollo de mini apartamentos estará significativamente limitado debido a estrictas regulaciones de procedimiento.
Mientras tanto, establecer proyectos de inversión y cumplir las condiciones para convertirse en inversionistas en proyectos de inversión en construcción de viviendas será un enorme desafío. Porque los mini apartamentos son edificios de gran altura, construidos en un área de 200 - 300 m2 principalmente, ubicados en callejones profundos. Por lo tanto, tener que montar un proyecto como un edificio de apartamentos comerciales normal es casi imposible.
“Con callejones menores a 2 metros de ancho es imposible hacer un plan 1/500 porque no están garantizados muchos factores como: prevención de incendios, infraestructura, indicadores poblacionales y evaluación de impacto ambiental. "Cumplir con estos requisitos con los mini apartamentos actuales es casi imposible", analizó Toan.
Según Toan, en el caso de los apartamentos comerciales, la obtención de la licencia y la planificación del proyecto pueden llevar varios años, mientras que en el caso de los miniapartamentos este período será aún más largo.
Además, los mini apartamentos se construyen principalmente en zonas céntricas, por lo que las regulaciones sobre la altura de los edificios son muy estrictas, normalmente en un terreno de 200 m2 solo se pueden construir entre 5 y 6 plantas. Con esta densidad y altura, los inversores no pueden obtener beneficios, por lo que nadie lo hará.
De hecho, actualmente hasta el 95% de los mini apartamentos existentes se construyen sin permisos, porque si se construyen de acuerdo con las regulaciones, los inversores sufrirán pérdidas incluso antes de empezar.
"Si se compra un terreno de 200 m2 por 10.000 millones de dólares, pero sólo se pueden construir cinco plantas y se construye el 70% del terreno, es decir, 700 m2, el coste tanto del terreno como de la construcción es de unos 22 millones de dongs/m2. Si se vende por 25 millones de dongs/m2, está claro que el inversor no obtendrá beneficios construyendo cinco plantas", explicó Toan.
Por lo tanto, según el Sr. Toan, en el futuro próximo, el tipo de apartamento mini corre el riesgo de caer en declive porque tener que establecer un nuevo proyecto de inversión para construirlo lo hará imposible para muchas personas.
Para los mini apartamentos que cumplen las condiciones para la construcción, el costo también será muy alto, no competitivo con los apartamentos comerciales porque el costo de inversión es demasiado caro.
Mientras tanto, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), dijo que los inversores en mini apartamentos son personas que deben cumplir con las regulaciones legales como los grandes inversores que desarrollan proyectos de viviendas comerciales.
En concreto, las personas deberán cumplir lo dispuesto en la ley sobre prevención y lucha contra incendios; La venta, arrendamiento y compra a plazos deberán ajustarse a lo dispuesto en la legislación sobre el negocio inmobiliario.
Además, a los compradores de viviendas de mini apartamentos se les concede un Certificado (libro rosa). La gestión y operación deben realizarse de conformidad con las normas sobre gestión y uso de los edificios de apartamentos y estipular claramente la responsabilidad de inspección y supervisión de los Comités Populares en todos los niveles para garantizar la seguridad y proteger los derechos e intereses legítimos de los residentes que viven aquí.
“Esta regulación aumentará la responsabilidad de las autoridades locales en los casos de mini apartamentos”, dijo Chau.
Fuente
![[Foto] El Primer Ministro Pham Minh Chinh preside la Conferencia del Gobierno con las localidades sobre el crecimiento económico](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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