Obligar a realizar transacciones inmobiliarias a través de bolsas generará riesgos de explotación y no garantizará un desarrollo seguro y sostenible del mercado, según el Comité Permanente de la Asamblea Nacional.
En la mañana del 31 de octubre la Asamblea Nacional discutió en la sala una serie de contenidos con diferentes opiniones del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificado).
La normativa actual (Ley de Ordenación del Negocio Inmobiliario 2014) no exige que las transacciones se realicen a través del piso. Al presentarlo a la Asamblea Nacional en la quinta sesión (junio de 2023), el Gobierno propuso dos opciones: la compra, venta, transferencia y arrendamiento de bienes inmuebles deben pasar por el piso o no ser obligatorios.
Muchos delegados presentes en la quinta sesión no estuvieron de acuerdo con este requisito y dijeron que las transacciones inmobiliarias sólo deberían fomentarse a través del pleno. El Comité Permanente de la Asamblea Nacional también coincide con esta opinión, y el proyecto de Ley sobre Negocios Inmobiliarios (enmendado), después de su explicación y aceptación, no exige que las transacciones inmobiliarias pasen por el pleno, sino que sólo lo alienta.
La Comisión Permanente de la Asamblea Nacional explicó que la implementación de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 demuestra que los actuales parqués inmobiliarios no son capaces de garantizar la seguridad jurídica de las transacciones. Incluso han existido numerosos casos en los que las salas de negociación inmobiliaria han perturbado el mercado.
"Exigir que las transacciones inmobiliarias se realicen mediante bolsas conllevará el riesgo de explotación y no garantizará el desarrollo de un mercado inmobiliario sano, seguro y sostenible", afirmó el Comité Permanente de la Asamblea Nacional.
Además, para garantizar el rigor, el proyecto de ley añadirá el artículo 59 sobre la gestión de las actividades de negociación en el mercado inmobiliario. En consecuencia, se definirán claramente las responsabilidades del organismo estatal de gestión de la vivienda y del mercado inmobiliario provincial en la gestión de las operaciones de los pisos.
Bienes raíces en el oeste de Hanoi, septiembre de 2023. Fotografía: Ngoc Thanh
También según el Comité Permanente de la Asamblea Nacional, las regulaciones sobre futuras transacciones de vivienda (viviendas e inmuebles en papel) recibieron muchos comentarios de los diputados de la Asamblea Nacional en la quinta sesión.
En ese sentido, respecto de los depósitos en la compraventa de inmuebles en papel, algunas opiniones sugieren agregar una regulación que sólo permita aceptar depósitos cuando la casa o proyecto de construcción cumpla con las condiciones para su puesta en marcha. Existe una propuesta para que a los inversores se les conceda un Certificado de Inversión, decisiones sobre asignación de tierras y arrendamiento, y se les apruebe su planificación detallada 1/500 antes de poder recibir depósitos de los compradores.
Debido a muchas opiniones diferentes, el Comité Permanente de la Asamblea Nacional propuso dos opciones. En primer lugar , a los inversores del proyecto sólo se les permite cobrar depósitos a los clientes cuando las casas y las obras de construcción son aptas para el negocio y han realizado transacciones de acuerdo con las regulaciones.
El órgano permanente de la Asamblea Nacional considera que esta es una opción de bajo riesgo para los clientes, grupos vulnerables en las transacciones inmobiliarias. Porque, el depósito sólo se realiza cuando el inmueble está calificado para el negocio y ambas partes firman un contrato, limitando así la ocurrencia de disputas. Esta opción fue elegida por el Gobierno y por el 38% de las opiniones de las delegaciones de la Asamblea Nacional y de los órganos de la Asamblea Nacional.
Pero este método también tiene limitaciones, es decir, el inversor no tiene la oportunidad de recibir depósitos y firmar contratos con clientes potenciales.
En segundo lugar, el inversionista sólo cobra un depósito según lo acordado con el cliente cuando el proyecto tiene un diseño básico aprobado por una agencia estatal y tiene uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra. El contrato de depósito debe establecer claramente el precio de venta, alquiler o compra de la casa o proyecto de construcción. El importe máximo del depósito lo establece el Gobierno, pero no debe superar el 10% del precio de venta o alquiler.
Esta opción tiene la ventaja de que el inversor puede movilizar capital anticipadamente, pero también es arriesgada para los clientes porque tienen que desembolsar dinero cuando el proyecto aún no ha comenzado su construcción. En caso de que los trámites necesarios para iniciar el proyecto como permiso de construcción, diseño técnico, planos de construcción se retrasen o prolonguen, esto causará desventajas al comprador, dando lugar a disputas. El Comité Permanente de la Asamblea Nacional propuso que el Gobierno complemente el contenido de la evaluación de impacto de este plan.
En respuesta a la propuesta de no regular el negocio inmobiliario en teoría, debido a sus múltiples consecuencias y perturbaciones del mercado, el Comité Permanente de la Asamblea Nacional afirmó que las normas sobre la venta de viviendas y obras de construcción que se formulen en el futuro se heredan de la ley de 2014. Las disposiciones de este proyecto de ley enmendado también son coherentes con los principios y disposiciones generales del Código Civil sobre los bienes que se formen en el futuro, así como con los derechos de las organizaciones y los individuos a decidir, establecer, modificar y rescindir transacciones inmobiliarias.
La movilización de capital por parte de los inversores en proyectos y en el negocio de la vivienda y la construcción en el futuro son dos tipos diferentes de transacciones. El Código Civil contiene disposiciones sobre transacciones con bienes constituidos en el futuro. Por tanto, el proyecto de ley regula la venta de viviendas y obras de construcción en papel para garantizar los derechos e intereses legítimos de las organizaciones y personas que participan en la transacción.
Respecto de los pagos por compra, venta y alquiler de casas e inmuebles en papel, el Comité Permanente de la Asamblea Nacional también propuso dos opciones en el proyecto de ley.
Opción 1 , el vendedor solo puede cobrar un máximo del 95% del valor del contrato de compraventa si al comprador o al comprador a plazos no se le ha otorgado un Certificado de derechos de uso del terreno, propiedad de la vivienda y otros activos afectos al terreno. El 5% restante del valor se pagará cuando los certificados sean emitidos al comprador por la autoridad competente.
Opción 2 , el vendedor solo puede cobrar un máximo del 95% del valor del contrato de compraventa si al comprador o al comprador a plazos no se le ha otorgado un Certificado de derechos de uso del terreno, propiedad de la vivienda y otros activos afectos al terreno. El 5% restante del valor del contrato lo transfiere el cliente a la cuenta del inversor abierta en el banco para su gestión y el inversor no está autorizado a utilizar esta cantidad. Los costes y beneficios que se deriven de esta cantidad se pactarán entre el inversor y el banco.
El inversionista sólo podrá utilizar esta cantidad junto con las utilidades (si las hubiere) cuando el organismo estatal competente emita un Certificado de derechos de uso de la tierra, derechos de propiedad de la vivienda y otros activos afectos a la tierra al comprador o arrendatario.
Según el orden del día, en la tarde del 31 de octubre, la Asamblea Nacional discutió en la sala sobre la situación socioeconómica en 2023 y el plan previsto para 2024; Implementando la Resolución 43 sobre el programa de recuperación socioeconómica. La Asamblea Nacional también discutió la implementación de una serie de mecanismos piloto en la ciudad de Da Nang, así como los resultados de la revisión de documentos legales.
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