Las agencias de gestión, los inversores, las empresas de valoración y los expertos en revisión pueden coludirse para distorsionar los precios del terreno, lo que es algo negativo que se debe evitar al modificar la Ley, según HoREA.
La Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) acaba de presentar al Comité Permanente de la Asamblea Nacional una serie de opiniones relacionadas con el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado), en las que advierte contra el riesgo de colusión en la fijación de precios de la tierra al evaluar los precios.
Según HoREA, hay cuatro entidades involucradas en la evaluación y decisión sobre los precios de los terrenos para proyectos inmobiliarios a nivel provincial. En primer lugar están los organismos estatales (Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, Director del Departamento de Finanzas y Comité Popular Provincial).
El siguiente sujeto es el inversor en proyectos inmobiliarios que se ve directamente afectado por las actividades de valoración de terrenos. La tercera es la empresa de valoración (que proporciona servicios de valoración de tierras e informes o certificados de valoración). Finalmente, se invita al revisor a unirse al Consejo de Valoración de Tierras; realizar la tarea de revisar de forma independiente las actividades de valoración y tasación de este Consejo antes de presentarlas al Comité Popular Provincial para que decida sobre los precios de las tierras.
El Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, dijo que hay muchos casos en los que estas entidades se confabulan activamente entre sí para acordar los precios de las tierras, lo que provoca que los resultados de la valoración de las tierras sean incorrectos. Dijo que es necesario identificar claramente estas situaciones para tener mecanismos y soluciones para prevenir y combatir la pérdida de ingresos del presupuesto estatal y la pérdida de activos públicos por tratarse de recursos territoriales.
Bienes raíces en el este de la ciudad de Ho Chi Minh alrededor del área de Thu Thiem. Foto: Quynh Tran
El Sr. Chau agregó que actualmente, los cinco métodos de valoración de tierras, que incluyen comparación, deducción, ingreso, excedente y coeficiente de ajuste del precio de la tierra, no cumplen con los requisitos de precisión. Estos cinco métodos no incluyen el método de valoración masiva y aún no han creado una base de datos completa de entrada de precios, y no se han actualizado en tiempo real, lo que lleva a resultados de valoración poco confiables.
La aplicación de métodos de valoración antiguos conduce a una situación en la que el mismo proyecto inmobiliario, si lo lleva a cabo una sola empresa de valoración pero aplicando dos métodos de valoración diferentes, da dos resultados diferentes con una diferencia de valor del 17%. Mientras tanto, un mismo proyecto inmobiliario pero con dos empresas tasadoras diferentes aplicando el mismo método de valoración de terrenos también arroja dos resultados diferentes con una diferencia de valor de alrededor del 17%.
El presidente de HoREA también planteó cuestiones delicadas, como que muchos funcionarios, empleados públicos y empleados que trabajan en el ámbito de la tierra y la financiación de la tierra tienen miedo de la responsabilidad y los riesgos legales en el ejercicio de sus funciones. Manejan las cosas a su antojo, trasladan documentos en círculos, no se atreven a proponer, no se atreven a decidir o ponen un precio del terreno muy alto en comparación con el mercado para estar seguros.
De manera similar, muchas empresas de valoración no aceptan participar en la valoración de tierras para determinar las tarifas por uso de la tierra y las rentas de la tierra de proyectos inmobiliarios pagados al presupuesto estatal porque temen la responsabilidad y los riesgos legales al realizar el trabajo de valoración de tierras.
Frente a estas deficiencias, HoREA recomienda que el Gobierno central considere la propuesta del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh presentada al Gobierno sobre la puesta a prueba de la aplicación del método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra. Esta propuesta conducirá a la necesidad de emitir un coeficiente de ajuste del precio del terreno (coeficiente k4) para calcular las tarifas por uso del terreno para todos los proyectos de vivienda comercial, independientemente de que su valor sea superior o inferior a 30 mil millones de VND según la Lista de Precios del Terreno.
Sobre esta base, el Estado puede decidir sobre las tarifas de uso de la tierra y el alquiler de la tierra en un período no mayor de 6 meses a partir de la fecha de emisión de la decisión sobre la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras y el permiso para cambiar el propósito del uso de la tierra. Este punto es similar a la regulación de que los certificados de valoración de tierras no son válidos por más de 6 meses.
El Sr. Chau dijo que la propuesta del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh formalizará el cálculo de las tarifas de uso de la tierra y las tarifas de alquiler de tierras para proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales y áreas urbanas para garantizar la transparencia. A partir de allí, el Estado y las empresas pueden prever el monto de los derechos de uso de la tierra y de las rentas de la tierra que deben pagarse al presupuesto estatal.
"Resolver el atraso en el financiamiento de tierras demostrará el papel del Estado de liderar el mercado en lugar de seguirlo, asegurando una recaudación adecuada, correcta y oportuna para el presupuesto, al tiempo que se aseguran los derechos de los inversores del proyecto y de la gente", enfatizó.
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