En algunas zonas suburbanas de Hanoi, los precios del mercado son entre un 300 y un 600% más altos que los especificados en la nueva lista de precios de terrenos. Mientras tanto, en los distritos centrales, la diferencia es sólo del 30% o menos.
En algunas zonas suburbanas de Hanoi, los precios del mercado son entre un 300 y un 600% más altos que los especificados en la nueva lista de precios de terrenos. Mientras tanto, en los distritos centrales, la diferencia es sólo del 30% o menos.
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| Compare el precio del terreno regulado y el precio del mercado en los distritos. Gráficos: Thanh Vu |
Diferencia de precio hasta 600%
Según la investigación del periodista del periódico Investment Newspaper, la nueva lista de precios del terreno refleja más fielmente el precio del mercado de la zona del centro de la ciudad. A Hanoi le gustan los distritos de Hoan Kiem, Hai Ba Trung y Dong Da. Sin embargo, en los distritos de Ha Dong, Thanh Xuan y Long Bien, o en los distritos de Dong Anh, Hoai Duc y Chuong My, la brecha entre el precio regulado y el precio real sigue siendo grande.
Por ejemplo, en la calle Hang Dao (distrito de Hoan Kiem), el precio del terreno es de 695,3 millones de VND/m2; este es también el número más alto registrado en la nueva lista de precios de terrenos. En comparación con la realidad, la diferencia de precio no es mucha, oscilando entre 700 millones de VND y 1.000 millones de VND/m2, solo entre un 1 y un 30% más que el precio regulado.
De manera similar, el precio del terreno de la calle Phan Dinh Phung (distrito de Ba Dinh) después de ser actualizado es de 450,84 millones de VND/m2. Actualmente, las casas aquí se ofrecen a la venta a un precio de 480 a 650 millones de VND/m2, entre un 5 y un 30% más que el precio regulado.
Para el distrito de Dong Da, la calle Cat Linh registró un nuevo precio de 264,13 millones de VND/m2. Esta cifra es sólo entre un 2 y un 28% inferior al precio del mercado, cuando algunas casas se ofrecen a la venta aquí a entre 270 y 370 millones de VND/m2.
La lista actual de precios de terrenos será una "pieza" importante en el período de transición, antes de que la Ciudad elabore la lista anual de precios de terrenos. La Ley de Tierras de 2024 otorga la autoridad para emitir listas de precios de tierras a nivel de distrito, lo que ayudará a que los precios de la tierra sean más cercanos a la realidad.
Se puede observar que en los cuatro distritos centrales antiguos de Hanoi, la lista de precios de la tierra no tiene mucha diferencia en comparación con el precio del mercado, pero esto no sucede en los distritos ampliados. Por ejemplo, en la calle Vu Tong Phan (distrito de Thanh Xuan), el precio regulado del terreno es de sólo 85,96 millones de VND/m2, pero los residentes locales dijeron que ninguna casa está a la venta por menos de 120 millones de VND/m2, casi un 40% más alto que el precio de lista del terreno.
El distrito de Ha Dong también es un lugar con grandes diferencias en el precio de la tierra. La Sra. Thu Hoai, una inversionista, dijo que el precio del terreno aquí es sólo la mitad del precio del mercado. Acaba de vender un terreno con un callejón de estacionamiento en la puerta, en el barrio de Yen Nghia, por 48 millones de VND/m2. Según la lista de precios, el terreno en la ubicación 2 (callejón de 3,5 m o más) aquí cuesta 23,2 millones de VND / m2, menos de la mitad del precio real.
Esto continúa repitiéndose con las parcelas de tierra ubicadas en la calle Tu Dinh (distrito de Long Bien). En consecuencia, el precio del terreno en la tabla es de 38,8 millones de VND/m2, pero cuando le pedimos al corredor que nos encontrara un terreno con ese precio, todos menearon la cabeza y dijeron "se dieron por vencidos". Porque el precio del terreno frente a la calle es superior a 110 millones de VND/m2, un 183% más alto que el precio regulado.
En las zonas suburbanas, la brecha es aún mayor. Según el Sr. Duc Tung (comuna de Hoang Van Thu, distrito de Chuong My), recientemente alguien estuvo dispuesto a pagar un depósito y comprar su terreno aquí por 15 millones de VND/m2. Pero en la lista de precios del terreno, esta zona residencial rural cuesta sólo alrededor de 2,3 millones de VND/m2, entre un 300 y un 500% menos que el precio de transacción.
En el distrito de Dong Anh, una localidad que se prepara para convertirse en distrito, los precios de la tierra en el "papel" y en el mercado son muy diferentes. Según la lista de precios de terrenos regulados, el terreno en la carretera en la comuna de Xuan Canh cuesta 13,39 millones de VND/m2, esta cifra es aproximadamente un 640% más baja que el precio real. Como ubicación de un gran proyecto inmobiliario, los precios del terreno aquí han aumentado "vertiginosamente" en los últimos tiempos. En la actualidad, los lotes con frente de calle aquí superan los 100 millones de VND/m2. Los terrenos en el callejón también cuestan hasta 70 millones de VND/m2.
En cuanto al distrito de Hoai Duc, donde se llevan a cabo subastas de terrenos por mil millones de dólares, el precio del terreno regulado es significativamente más bajo que el precio del terreno residencial y el precio del terreno subastado. En consecuencia, el terreno de la calle Tien Le (comuna de Tien Yen) fue asignado por el Comité Popular de la Ciudad. Hanoi se determinó en 12,66 millones de VND/m2. Sin embargo, los residentes locales dijeron que desde que la carretera de circunvalación número 4 pasó por esta zona, los precios de los terrenos han aumentado rápidamente. En la actualidad, las casas y los terrenos en los callejones de esta zona se comercializan a entre 50 y 60 millones de VND/m2. Para inmuebles en la calle, el precio puede llegar a ser de entre 70 y 90 millones de VND/m2.
En el caso de terrenos subastados, el precio de adjudicación más alto registrado en la comuna de Tien Yen fue de 133 millones de VND/m2, otros lotes también tuvieron un precio de adjudicación promedio de hasta 80 - 90 millones de VND/m2. En comparación con los precios del terreno indicados en la nueva tabla, el precio de mercado es entre un 480 y un 730% más alto.
Los precios del terreno serán más realistas
En declaraciones a un periodista del periódico Dau Tu, el director de una empresa inmobiliaria dijo que los datos recopilados por la empresa también mostraron resultados similares: cuanto más lejos de los distritos centrales, más difería la lista de precios de la tierra del precio del mercado.
“Esta lista de precios no refleja con precisión la situación general del mercado inmobiliario de Hanoi. Personalmente, creo que el precio regulado del terreno sólo se acerca al nivel real de los distritos centrales. "Cuanto más te alejas de los suburbios, mayor es la diferencia de precio", dijo.
El Sr. Tran Dat Khanh, director ejecutivo de Biggee, una plataforma de análisis de información inmobiliaria, dijo que existe una gran brecha entre los precios regulados y los precios del mercado. La razón viene del hecho de que la lista de precios actual es determinada por los Comités Populares de las provincias/ciudades. Esto hace que, de manera invisible, los precios del terreno carezcan de flexibilidad y no reflejen el verdadero valor del mercado.
“La Ley de Tierras de 2024 otorga la autoridad para emitir listas de precios de tierras a nivel de distrito, lo que ayudará a que los precios de la tierra se mantengan más cercanos a la realidad. "Esto se vuelve aún más significativo cuando el precio real de las transacciones de tierras excede con creces el techo del marco actual de precios de tierras urbanas", compartió el Sr. Khanh.
Según el Comité Popular de la Ciudad. Hanoi, la actual lista de precios de terrenos será una "pieza" importante en el período de transición, antes de que la Ciudad elabore la lista anual de precios de terrenos. Se actualizarán los ajustes y complementos para garantizar la estabilidad, la adecuación a la situación real y, al mismo tiempo, satisfacer los requisitos del desarrollo socioeconómico.
Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html
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