En busca de suelo urbano
Una serie de nuevas regulaciones en la reformada Ley de Negocios Inmobiliarios entrarán en vigor a partir del 1 de enero de 2025. Esta ley ha regulado la subdivisión y venta de terrenos de una manera más estricta que la normativa actual, lo que interesa a la opinión pública, especialmente a los comerciantes de tierras.
En concreto, la nueva regulación impedirá la subdivisión y venta de terrenos en barrios, distritos y ciudades de las zonas urbanas especiales, tipo I, tipo II y tipo III; Zonas con altos requerimientos de arquitectura paisajística, áreas centrales y alrededor de edificios que son puntos destacados arquitectónicos de la ciudad; Frentes de vías de nivel regional y vías paisajísticas superiores y principales en áreas urbanas.
Según muchos expertos inmobiliarios, a largo plazo, el endurecimiento de las normas sobre la subdivisión y venta de terrenos ayudará a que el mercado se desarrolle en una dirección más transparente y sostenible. Sin embargo, el mercado tendrá importantes fluctuaciones después de que la nueva Ley entre en vigor a principios de 2025.
Será más difícil conseguir la aprobación de nuevos proyectos. Además, los proyectos de loteos en áreas urbanas de tipo II y III que se han implementado todavía se transfieren con normalidad, e incluso pueden beneficiarse en precio. Las relaciones de oferta y demanda hacen que los precios de estos productos aumenten en lugar de disminuir.
Un rincón de Hanoi visto desde arriba, con casas adosadas densamente pobladas (Foto: Ha Phong).
Aprovechando la "ola" de esta nueva política, muchos inversionistas con muchos años de experiencia en el comercio de tierras también han comenzado a buscar terrenos en áreas donde la subdivisión y la venta de tierras están prohibidas según las nuevas regulaciones. En particular, en este contexto, el mercado de tierras está mostrando signos de desaceleración, con algunos lugares experimentando fuertes reducciones de precios y recortes de pérdidas.
El Sr. Nguyen Van Khanh, un inversor inmobiliario en Hanoi, dijo que el mercado de tierras en el próximo tiempo será especialmente escaso en las áreas urbanas donde la tierra no está dividida en parcelas para la venta. Obviamente, cuando la oferta es escasa, este producto tendrá más oportunidades de aumentar de precio.
"Anteriormente, los inversores nos fijábamos en grandes terrenos en las afueras de la ciudad, con el objetivo de dividirlos y venderlos. Sin embargo, con la llegada de las nuevas regulaciones, muchos inversores buscarán terrenos en zonas residenciales, zonas de subasta y zonas de reasentamiento con certificados en el distrito central", afirmó el Sr. Khanh, y comentó que es probable que los terrenos existentes con documentación legal completa aumenten rápidamente de precio en el futuro próximo.
Sin embargo, según el Sr. Khanh, aunque ven el potencial de altos aumentos de precios, no todos los inversores pueden comprar este producto inmobiliario. Porque los precios de los terrenos legales en algunos distritos centrales de Hanoi son altos.
Con más de 20 años de experiencia en inversión inmobiliaria, el Sr. Tran Van Huy, del distrito de Thanh Xuan (Hanoi), comentó que el mercado de tierras en áreas que no pueden dividirse en parcelas para la venta según las nuevas regulaciones tendrá muchas fluctuaciones en la dirección de aumentar los precios. La razón más obvia es que la oferta de este producto inmobiliario caerá en un estado de escasez.
El precio de los terrenos subdivididos ha mostrado indicios de descenso tras un período de "fiebre de la tierra", pero sigue siendo alto. En el mercado, solo hay unas pocas parcelas cuyo precio se ha reducido o se han vendido con pérdidas debido a la presión financiera de los propietarios y a su mala ubicación, explicó el Sr. Khanh.
Todavía se necesita a largo plazo
Según los expertos del sitio web de información Batdongsan.com.vn, en el contexto de un año difícil para el mercado inmobiliario, la necesidad de las personas de poseer bienes raíces sigue estando siempre presente. En términos de segmentos, el terreno es el tipo que más interesa a los potenciales compradores (33%), seguido de las casas particulares (26%) y los departamentos (24%).
Al explicar esta tendencia principal en materia de terrenos, el director estratégico Le Bao Long del sitio de información antes mencionado dijo que los consumidores tienen grandes expectativas en cuanto a los terrenos. Con un rango de precios bajo, este tipo de inversión siempre atrae la atención de los inversores.
Un proyecto de vivienda en el que antes se permitía dividir y vender parcelas de tierra en el distrito de Hoang Mai (Ilustración: Ha Phong).
La gente tiende a tener dinero extra y cuando ve que el mercado mejora un poco, invierte en bienes raíces. El primer tipo que me viene a la mente es el terreno y el concepto de terreno es un tipo con un margen de ganancia muy bueno, muy alto.
De hecho, los productos inmobiliarios son más fáciles de comprar y vender que otros tipos de bienes inmuebles. El precio de una casa particular es de unos 7 a 12 mil millones de VND, pero con terreno, los compradores pueden adquirirla por sólo 3 a 5 mil millones de VND.
Según muchos expertos inmobiliarios, el mercado inmobiliario ha registrado una recuperación, pero todavía se encuentra en un nivel bajo.
Sin embargo, si desea invertir en terrenos en este momento, lo más importante es que los inversores deben considerar su capacidad financiera porque ya no es el momento para inversores especulativos. Además de esto, los inversores deberían elegir productos con un estatus legal claro y que satisfagan las necesidades reales de vivienda.
"El mercado necesita más tiempo para recuperarse. Creo que este es el momento en que los inversores que no utilicen demasiado apalancamiento financiero comprarán más. Los inversores en terrenos en este momento deben determinar el mediano y largo plazo", advirtió el Sr. Nguyen The Diep, vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanói.
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