A partir del 1 de septiembre de 2023 entra en vigor la Circular 06/2023 por la que se regula la actividad crediticia de las entidades de crédito y sucursales bancarias extranjeras a la clientela.
En consecuencia, se establece que las entidades de crédito no están autorizadas a otorgar préstamos para pagar aportes de capital, adquirir o recibir transferencias de aportes de capital de sociedades de responsabilidad limitada o colectivas; Aportar capital, comprar o recibir transferencia de acciones de una sociedad anónima que no esté listada en el mercado de valores o que no se haya registrado para su negociación en el sistema de negociación UPCoM.
Según el Banco del Estado, esta disposición sólo se aplica a los efectos de pago de aportes de capital, compra y recepción de transferencias de aportes de capital de sociedades de responsabilidad limitada y sociedades colectivas; Aportar capital, comprar y recibir transferencia de acciones de sociedades anónimas que no estén listadas en bolsa o no se encuentren registradas para su negociación en el sistema de negociación UpCOM. Para aportar capital, adquirir o recibir transferencia de aportaciones de capital en una sociedad anónima que cotiza en bolsa, las entidades de crédito deberán conceder préstamos de conformidad con las normas reglamentarias.
La Circular 06 complementa la regulación de que las entidades de crédito no están autorizadas a otorgar préstamos para pagar aportes de capital en virtud de contratos de aporte de capital, contratos de cooperación en materia de inversión o contratos de cooperación empresarial para ejecutar proyectos de inversión que no reúnan las condiciones para su puesta en marcha de acuerdo con lo establecido en la ley vigente en el momento en que la entidad de crédito decida otorgar el préstamo.
El Banco Estatal afirmó que esta normativa sólo se aplica a los proyectos de inversión que no cumplen las condiciones para su puesta en marcha según lo establecido en la ley. Para los proyectos de inversión que sean elegibles para la operación comercial de acuerdo con las disposiciones de la ley, las instituciones de crédito continuarán considerando el préstamo a los clientes para pagar las contribuciones de capital de acuerdo con los contratos de contribución de capital, contratos de cooperación de inversión o contratos de cooperación comercial de acuerdo con la reglamentación.
En poco más de un mes entrarán en vigor las normas antes mencionadas.
En un contexto de dificultades y "enredos" jurídicos aún no resueltos, los empresarios inmobiliarios siguen preocupados de que la normativa de la Circular 06 pueda dificultar el acceso al capital de los negocios inmobiliarios.
Es necesario recalcular
Hablando con el reportero de VietNamNet , el Sr. Pham Duc Toan, Director General de la Sociedad Anónima de Inversión y Desarrollo Inmobiliario (EZ Property), dijo que en un período difícil que debería haberse resuelto, las regulaciones de la Circular 06 agregaron involuntariamente más dificultades para las empresas. "Hay muchas cuestiones que el Banco del Estado necesita recalcular en la Circular 06", dijo el Sr. Toan.
Según el líder de EZ Property, el aumento del número de grupos de personas a los que no se les permite pedir prestado capital restringe aún más el flujo de capital hacia el mercado inmobiliario, especialmente para las empresas que desean cooperar en la inversión y están obligadas a cotizar en bolsa.
“El número de empresas que cotizan en bolsa es muy pequeño en comparación con el volumen de las que operan fuera de ella, es decir, fuera de la bolsa”, explicó Toan.
Además, al no conceder préstamos para pagar las aportaciones de capital en virtud de contratos de aportación de capital, contratos de cooperación en materia de inversión o contratos de cooperación empresarial para ejecutar proyectos de inversión que no cumplan las condiciones para su puesta en marcha, según el Sr. Toan, esta normativa dificulta mucho a las empresas que quieran acceder al capital.
Según el líder de esta empresa, cuando el proyecto es elegible para la venta, significa que la empresa ha completado muchos pasos desde los procedimientos legales, la limpieza del sitio, la construcción de infraestructura y el pago de la tarifa por el uso de la tierra... Después de completar esa etapa, la empresa casi nunca volverá a pedir préstamos.
“El crecimiento del crédito en los primeros 6 meses del año fue muy bajo. Si bien la mayoría de las empresas inmobiliarias utilizan un capital de apalancamiento muy grande. Además del capital social, se suspenden otras fuentes de capital como préstamos bancarios, movilización de socios, clientes, emisión de bonos, etc. "Esta regulación es muy difícil para las empresas en estos momentos", enfatizó el Sr. Toan.
También compartiendo con los periodistas, el Sr. Vu Kim Giang, Presidente de la Junta Directiva de SGO Group Corporation (SGO Group), está preocupado de que agregar más casos que no son elegibles para préstamos en la Circular 06 limitará la historia de acceso al capital para la cooperación en inversiones y la transferencia de proyectos.
“Los proyectos anteriores que no se han implementado, o incluso los nuevos proyectos que se están preparando para implementar inversiones y tienen el propósito de encontrar socios para la cooperación o la transferencia, encontrarán problemas con el flujo de capital. "Esto ralentizará la ejecución de los proyectos", afirmó el Sr. Giang.
El Sr. Giang mencionó que, para que los proyectos de tierras sean elegibles para la venta, los inversores deben completar toda la infraestructura, las tarifas de uso de la tierra, la limpieza del sitio, etc. Solo entonces tendrá sentido otorgar préstamos para la cooperación en materia de inversiones. En ese momento, la empresa venderá a clientes minoristas, recaudará dinero según el progreso, sin necesidad de cooperación inversora.
Según el presidente del Grupo SGO, la cooperación en materia de inversiones entre unidades se produce en la mayoría de los casos antes de que el proyecto sea elegible para la venta, porque es entonces cuando necesitan la capacidad de cada uno, especialmente la financiación.
“En un contexto de oferta inmobiliaria limitada debido a problemas legales y superposición de leyes, la aplicación de la Circular 06 limitará aún más la oferta debido a problemas financieros en su implementación. En este momento, las empresas también enfrentan muchas dificultades y tienen una gran necesidad de otras fuentes de capital a través de fusiones y adquisiciones y transferencias de proyectos. "Sin embargo, si los socios no tienen capital de préstamo y sólo utilizan su propio capital, será muy difícil cooperar en la inversión en el contexto de un flujo de caja ajustado", se preocupó el Sr. Giang.
Propuesta de modificación de la Circular
El Director General de EZ Property dijo que, además del sector inmobiliario, la Circular 06 también está relacionada con proyectos APP, infraestructura de desarrollo urbano, agricultura y silvicultura...
Cuando es necesario incluirlo en la lista, cumplir con condiciones comerciales como un proyecto PPP significa que la carretera debe estar terminada. Si bien la implementación de este proyecto requiere una enorme cantidad de capital, no poder acceder a él afectará directamente las actividades de inversión en infraestructura social de la economía.
El Sr. Toan explicó que EZ Property está implementando una serie de proyectos de infraestructura urbana y tiene una gran necesidad de dinero. En el pasado reciente, las empresas han tenido dificultades para acceder al capital bancario y las tasas de interés de los préstamos son elevadas. Cuando las tasas de interés caen, las empresas planean acceder a ese capital a través de socios y préstamos. Pero con las condiciones establecidas en la Circular 06, la empresa queda prácticamente eliminada de la lista de préstamos permitidos.
"La circular ya se ha emitido pero todavía no se ha puesto en práctica, por lo que es necesario analizarla con atención y eliminar las condiciones inadecuadas que se dan en la situación actual", sugirió el Sr. Toan.
El presidente del Grupo SGO, Vu Kim Giang, dijo que es necesario considerar planes para ayudar a las empresas a acceder al capital para que los proyectos puedan implementarse mejor y se pueda mejorar el suministro al mercado.
Sin embargo, si existe un mecanismo de apoyo crediticio, ayudará a aumentar el poder adquisitivo y a incrementar la demanda total del mercado inmobiliario.
Anteriormente, la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) también envió un documento solicitando que se considere ajustar las regulaciones, incluido el contenido de 4 casos en los que a los clientes "con necesidad de capital no se les permite solicitar crédito".
Según HoREA, las cláusulas 8, 9 y 10 conducirán a una situación en la que algunas empresas de diversos sectores de la economía que necesitan pedir prestado capital, incluidas las empresas inmobiliarias, los compradores de viviendas y los inversores inmobiliarios, tendrán dificultades para acceder al crédito.
Además, esta Asociación también manifestó que la Circular 06 del Banco del Estado fue emitida antes de la Resolución 97, por lo que es necesario considerar su modificación para que el Banco del Estado pueda implementar soluciones para operar la política monetaria de manera proactiva, flexible y en armonía con una política fiscal expansiva razonable...
Fuente
![[Foto] El Primer Ministro Pham Minh Chinh preside la Conferencia del Gobierno con las localidades sobre el crecimiento económico](https://vstatic.vietnam.vn/vietnam/resource/IMAGE/2025/2/21/f34583484f2643a2a2b72168a0d64baa)
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