El proyecto de construir un millón de viviendas sociales corre el riesgo de quedarse en el papel.

No dejemos en el papel el proyecto de un millón de viviendas sociales

A principios de abril de 2023, el Gobierno aprobó el Proyecto “Invertir en la construcción de al menos 1 millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales en el período 2021 - 2030”.

Hasta el momento, después de más de un año de implementación del Proyecto, el número de proyectos de vivienda social parece estar “estancado”. En particular, Hanoi y Ho Chi Minh, las dos ciudades más grandes de Vietnam, están "sedientas" de este segmento de vivienda, pero la velocidad de finalización y aprobación de los proyectos no ha mostrado muchos avances.

Según el último informe del Ministerio de Construcción difundido el pasado fin de semana, en el segundo trimestre de 2024, hay 9 proyectos de vivienda social a nivel nacional que se han implementado y se encuentran en ejecución. De estos, 3 proyectos se completaron en el trimestre con 1.120 unidades, 1 proyecto en Thai Nguyen inició la construcción con 395 unidades y 5 proyectos fueron aprobados para la política de inversión.

Solo en Hanoi, no se completaron, iniciaron ni aprobaron proyectos de inversión en el segundo trimestre de 2024. En Ho Chi Minh sólo hay un proyecto terminado, con un modesto número de sólo 368 apartamentos. En el segundo trimestre, Ho Chi Minh tampoco tuvo proyectos en implementación y la ciudad no aprobó ninguna política de inversión en proyectos de vivienda en el trimestre.

Según el Ministerio de Construcción, desde 2021 hasta el segundo trimestre de 2024, en todo el país se han ejecutado 79 proyectos terminados, con una escala de 40.679 apartamentos, cumpliendo el 4% del Proyecto. Así, aunque ya se ha llegado prácticamente a la mitad del camino, el número de viviendas sociales está todavía bastante lejos del objetivo fijado por el Gobierno.

Hanoi y Ho Chi Minh, las dos ciudades más grandes de Vietnam, están "sedientas" del segmento de vivienda social. Foto: BDS

Actualmente, en todo el país hay 128 proyectos que han iniciado su construcción, con una escala de 111.688 apartamentos. Si estos proyectos no se retrasan, en uno o dos años Vietnam tendrá un total de 152.367 apartamentos, lo que representa el 15,2% del avance del proyecto.

Además, recientemente, las localidades aprobaron políticas de inversión para 412 proyectos, con una escala de 409.449 apartamentos. Si estos proyectos se ejecutan según el cronograma, en los próximos 4-5 años, Vietnam tendrá un total de 561.816 apartamentos de vivienda social, lo que representa casi el 56,2% del proyecto. Por lo tanto, Vietnam necesita aprobar cientos de otros proyectos de vivienda social para completar los objetivos establecidos. Algunas opiniones indican que si el ritmo de ejecución continúa como en los últimos tiempos, un millón de viviendas sociales podrían tener que quedarse en el papel.

En una conferencia celebrada en febrero de 2024, los líderes del Ministerio de Construcción evaluaron: Algunas localidades como Hanoi y Ho Chi Minh son ciudades grandes con una alta concentración de trabajadores de bajos ingresos y una demanda muy alta de vivienda social, pero los resultados aún son muy limitados, lo que demuestra que las localidades no están decididas ni son proactivas.

Además, muchas localidades no han prestado atención a la construcción de viviendas sociales, como Vinh Phuc, Ninh Binh, Nam Dinh, Long An, Quang Ngai... Estas son provincias sin proyectos de vivienda social desde 2021 hasta principios de febrero de 2024.

La razón señalada por el Ministerio de Construcción es que la política de desarrollo de vivienda social no se ha modificado de manera oportuna, lo que ha provocado muchas limitaciones como la falta de fondos de tierras, capital crediticio limitado y un largo tiempo de implementación. Aunque se han aprobado leyes modificadas, como la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios, no se implementarán hasta principios de 2025. Por tanto, no se han aplicado incentivos a los inversores ni simplificación de trámites.

Para apoyar la finalización del proyecto de un millón de apartamentos, el Gobierno, los ministerios y las entidades propuestas han propuesto una serie de soluciones. El más destacado de ellos es el paquete de crédito de 120 billones de dongs para apoyar el desarrollo de viviendas sociales, viviendas para trabajadores y la renovación y reconstrucción de viejos edificios de apartamentos.

Sin embargo, este paquete de apoyo se anunció en abril de 2023. Al final del segundo trimestre de 2024, es decir, después de 14 meses de implementación, solo se desembolsaron 1,234 billones de VND, lo que representa el 1,03% del paquete crediticio total.

También en febrero de 2024, el viceprimer ministro Tran Hong Ha se mostró "insatisfecho" porque este paquete de créditos se desembolsó muy lentamente. Por lo tanto, el viceprimer ministro Tran Hong Ha solicitó al Banco Estatal que revise y reevalúe la implementación del paquete de incentivos de 120.000 billones de VND y haga planes, compense temporalmente y liquide la compensación de la tasa de interés para los préstamos de vivienda social.

Recientemente, en otro evento a mediados de agosto de 2024, el Primer Ministro Pham Minh Chinh ordenó al Ministerio de Construcción presidir y coordinar con el Ministerio de Planificación e Inversión, el Ministerio de Finanzas y el Banco Estatal para investigar y desarrollar un paquete crediticio de 30 billones de VND para proporcionar préstamos para comprar, alquilar, comprar a plazos, construir o renovar y reparar viviendas para implementar políticas sociales. Este paquete de créditos será implementado por el Banco de Política Social.

De los cuales, 15.000 billones de VND se tomarán de la emisión de bonos del gobierno y 15.000 billones de VND del capital presupuestario local confiado.

¿Ayudarán las nuevas leyes a aumentar la oferta de vivienda social?

Además de los paquetes de créditos del Gobierno, algunas opiniones dicen que tres nuevas leyes relacionadas con el mercado inmobiliario, incluida la Ley de Vivienda de 2023, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Suelo de 2024, serán un nuevo comienzo para la oferta de vivienda social.

El Sr. Nguyen Hoang Nam, Director General de G-Home, dijo: La ley que tiene el mayor impacto en el segmento de vivienda social es la Ley de Vivienda de 2023. Esta ley tiene una serie de puntos nuevos, eliminando significativamente las dificultades para las empresas. Por ejemplo, solucionar el proceso de valoración del terreno ayuda a acortar significativamente el proceso de desarrollo de vivienda social.

Además, con las regulaciones anteriores, las personas que eran elegibles para comprar una vivienda social no tenían suficiente dinero, mientras que las personas de clase media que no tenían suficiente dinero para comprar una vivienda comercial no cumplían las condiciones para comprar una vivienda social. A esto se suma la superposición y complejidad de las reglamentaciones sobre cuestiones de hogar y registro de hogares. Sin embargo, la Ley de Vivienda de 2023 ha “desatado” la mayoría de estas cuestiones pendientes.

Según el Sr. Nam, a finales de julio, el Gobierno aprobó el Decreto 100 que detalla una serie de artículos de la Ley de Vivienda sobre el desarrollo y la gestión de la vivienda social. Este Decreto supone muchos avances.

Por ejemplo, el Decreto 100 establece un requisito de ingresos de 15 millones de VND al mes para una persona y de 30 millones de VND al mes para una pareja para poder acceder a una vivienda social.

Mientras tanto, según la normativa anterior, la condición para comprar una vivienda social es un ingreso personal inferior a 11 millones de VND/mes/persona, lo que es muy difícil de implementar porque pertenecen al grupo de bajos ingresos, no tienen la necesidad de comprar una casa o no tienen suficientes condiciones para devolver el préstamo.

Sin mencionar el riesgo de prestarle dinero a personas equivocadas cuando en la familia uno de los esposos tiene un ingreso de menos de 11 millones de VND al mes, pero el otro puede ganar cientos de millones (autónomo). Este es también un punto difícil para los bancos a la hora de determinar los objetos de los préstamos.

“Al acercarse al ingreso total de un hogar (incluida una pareja) con un ingreso total que no supere el umbral de 30 millones de VND al mes, se ayudará a quienes necesitan vivienda a tener un acceso más fácil a paquetes de apoyo crediticio preferencial del Estado”, dijo el Sr. Nam.

Además, el Sr. Nam dijo que actualmente en los países desarrollados, 1 de cada 5 personas vive en viviendas sociales. Por lo tanto, con la fuerte flexibilización de la ley, el Sr. Nam espera que se emita otra circular que ayude a eliminar todas las dificultades para que los inversores puedan sentirse seguros al construir viviendas sociales.

Sin embargo, además de las políticas de apoyo existentes, el Gobierno necesita tener otras soluciones que sean lo suficientemente fuertes y drásticas para que los grandes inversores participen en proyectos de vivienda social. Por ejemplo, la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) propuso considerar aumentar el beneficio estándar para los inversores en proyectos de vivienda social al 15%, en lugar de sólo el 10% como en la actualidad.

Dinh Tran

Fuente: https://www.congluan.vn/de-an-xay-dung-mot-trieu-can-ho-nha-o-xa-hoi-co-nguy-co-nam-tren-giay-post308741.html