(CLO) Las subastas de terrenos con indicios de irregularidades tanto en los precios adjudicados como en el número de solicitudes de inscripción siguen vigentes porque la psicología especulativa y las expectativas de aumento de los precios inmobiliarios siguen manteniéndose.
Anteriormente, en agosto, la opinión pública estaba constantemente agitada por las subastas de tierras en distritos suburbanos de Hanoi, como Thanh Oai y Hoai Duc, con un gran número de registros, largos tiempos de subasta y ofertas ganadoras que se dispararon, decenas de veces más altas que el precio inicial. Este desarrollo y resultado continúa ocurriendo en las recientes subastas de tierras en Ha Dong y Thuong Tin.
En consecuencia, el 19 de octubre, el distrito de Ha Dong subastó con éxito 27 parcelas de tierra en los distritos de Phu Luong, Yen Nghia y Duong Noi. Cabe destacar que después de 14 rondas, se determinó que el cliente con el precio ganador más alto fue de hasta 262 millones de VND/m2, 8 veces más alto que el precio inicial; El precio más bajo adjudicado también fue 5,8 veces mayor, alcanzando los 133 millones de VND/m2.
La subasta de tierras en Ha Dong tuvo lugar el 19 de octubre. (Foto: VV)
El 22 de octubre, en Thuong Tin, después de 16 horas de feroz subasta, 19/40 parcelas de tierra residenciales pertenecientes al Proyecto de Infraestructura Técnica del terreno subastado en la comuna de Van Diem, distrito de Thuong Tin, Hanoi, también se subastaron con éxito con el precio ganador más alto en 52,864 millones de VND / m2; Precio más bajo 24.384 millones de VND/m2 con precio inicial 3.864 millones de VND/m2. Hay 21 terrenos que no fueron subastados con éxito porque los participantes en la subasta violaron las regulaciones.
Los precios altísimos de las subastas de terrenos seguidos de cancelaciones de depósitos se están volviendo algo común
La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARs) dijo que a pesar de la participación de las autoridades, al final, las subastas no han cambiado, e incluso los precios de los terrenos subastados continúan aumentando.
Primero, sobre el precio inicial. El precio de salida sigue siendo muy bajo, muy inferior al precio de mercado determinado en pleno cumplimiento de la normativa vigente, calculado multiplicando el coeficiente K por la lista de precios de terrenos de la ciudad.
"El Comité Popular local sigue basándose en la antigua lista de precios de tierras de 2020, vigente hasta el 31 de diciembre de 2025. El precio inicial solo cambiará cuando Hanoi publique una nueva lista de precios de tierras", indicó VARs.
En segundo lugar, los precios de los terrenos en subastas siguen aumentando porque la demanda de inmuebles, especialmente de productos con garantías jurídicas y un claro potencial de crecimiento, como los terrenos subastados, es muy alta.
De hecho, en zonas como Hoai Duc o Ha Dong, el potencial de desarrollo urbano junto con el desarrollo de infraestructura crea grandes expectativas para los inversores. Muchos inversores están dispuestos a pagar precios altos para poseer estos productos en cantidades limitadas, aunque el precio pueda superar con creces el valor real del terreno.
Además, con la expectativa de que el valor del terreno continuará apreciándose en el futuro, los compradores pueden aceptar precios mucho más altos que la valoración habitual.
En particular, el alto aumento de precios se debe al hecho de que el mercado inmobiliario de Hanoi está creciendo "calientemente" con una oferta limitada, el precio primario establece continuamente un nuevo nivel alto junto con las expectativas sobre la expansión de la ciudad y la infraestructura de tráfico.
Otra razón importante para el alto precio de la oferta ganadora es el comportamiento de pagar un precio más alto y luego perder el depósito, no pagar la oferta ganadora, incluso estar dispuesto a ignorar los riesgos, cumplir con las obligaciones en la subasta para legalizar el precio ganador con el propósito de "inflar el precio", creando un nivel de precios "virtual" como base para hacer subir el precio de los lotes de tierra relacionados para obtener ganancias.
Aunque las autoridades han intervenido para inspeccionar, esta acción tiene como objetivo principal garantizar la transparencia y legalidad del proceso de subasta, y es difícil interferir con los precios del mercado.
Los precios altísimos en las subastas de terrenos y la posterior cancelación del depósito se están volviendo algo "común". (Foto: ST)
Porque en una economía de mercado, las partes involucradas en transacciones de compra y venta siguen el principio de comprador dispuesto y vendedor dispuesto. Pueden abandonar completamente el depósito sin prueba. Y es inevitable que suban los precios cuando algún producto escasea en el mercado.
"La clasificación actual de estas conductas como especulación e inflación de precios también se basa en emociones. Vietnam no cuenta con documentos legales que definan esta conducta como base para su manejo", afirmó VARs.
Además, según la normativa actual, quien gane una subasta pero no pague el importe total en el plazo de 120 días estará sujeto a una penalización “bastante leve”, ya que únicamente se cancelará el resultado y perderá el depósito, muy baja debido al bajo precio inicial.
La Ley revisada sobre Subastas de Propiedades ha endurecido las regulaciones para los ganadores de subastas de derechos de uso de tierras, pero estas regulaciones no entrarán en vigor hasta el 1 de enero de 2025. Sin embargo, incluso cuando las nuevas regulaciones entren en vigor, con la actual situación de oferta y demanda y el calor del mercado inmobiliario de Hanoi, la posibilidad de que se sigan estableciendo nuevos récords de precios en las próximas subastas es muy alta y gradualmente se convertirán en "cosas cotidianas en el distrito". Porque la psicología especulativa todavía existe y las expectativas de aumento de precios de los inmuebles se siguen manteniendo.
Se necesitan medidas más contundentes.
Para garantizar que el proceso de subasta sea justo y transparente, minimizando la especulación y la inflación de precios, VARS propone una serie de recomendaciones.
En primer lugar, los organizadores de subastas deben revisar cuidadosamente y garantizar que todos los procesos y procedimientos de la subasta cumplan con las regulaciones legales vigentes.
En segundo lugar, los organismos de gestión estatales deben seguir vigilando de cerca cada "movimiento" de las subastas para tomar medidas correctivas oportunas cuando detecten señales de "inestabilidad".
Al mismo tiempo, se debe considerar la posibilidad de implementar rápidamente ajustes a los mecanismos, políticas y regulaciones más estrictas relacionadas con esta actividad para orientarla rápidamente en la dirección correcta.
En particular, debería considerarse una sanción más elevada por el abandono del depósito. De esta manera, se aumenta la “contraprestación” entre “ganancias y pérdidas” de los individuos que participan en la subasta, limitando en cierta medida la “tendencia especulativa” a través de las actividades de subasta.
En tercer lugar, el Estado también debe adoptar medidas más enérgicas contra los casos en que los ganadores de subastas se venden en un corto período de tiempo. En particular, lo más importante, según VARS, sigue siendo el cuello de botella en la oferta de viviendas.
Es necesario que se adopten medidas tempranas positivas y prácticas para “desbloquear” la oferta de vivienda. En particular, revisar y resolver proyectos que están estancados en problemas legales es la manera más rápida de ayudar a inyectar más oferta al mercado.
"Cuando la oferta se vaya adaptando gradualmente a la demanda, el mercado se ajustará automáticamente y el precio de emisión en general y el precio de subasta en particular estarán más cerca del valor real del inmueble", enfatizaron los VAR.
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Fuente: https://www.congluan.vn/dau-gia-dat-cao-chot-vot-xong-huy-coc-dang-tro-thanh-chuyen-thuong-ngay-o-huyen-post318672.html
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