La Ley de Tierras revisada 2024 acaba de ser aprobada por la Asamblea Nacional y entrará en vigor a partir del 1 de agosto. Uno de los puntos que interesa a muchas personas es la regulación sobre la concesión de certificados de derechos de uso de la tierra (comúnmente conocidos como libros rojos) para terrenos sin documentos de derechos de uso de la tierra.
Caza preventiva
Específicamente, el artículo 138 de la Ley de Tierras enmendada estipula que los hogares y las personas que utilizan tierras sin documentos pero que no violan las leyes de tierras y no están en casos en que la tierra fue asignada sin la debida autorización antes del 1 de julio de 2014 serán considerados para la emisión de certificados de derecho de uso de la tierra. Esta ley también establece muchos casos que se consideran para otorgar certificados de derecho de uso de la tierra.
Muchas opiniones dicen que cuando entre en vigor la normativa antes mencionada, se resolverá el problema de otorgamiento de certificados de derecho de uso de tierras para los casos de uso de tierras con origen dejado por los antepasados y que se utilizan de forma estable. Estos casos siguen siendo frecuentes, sobre todo en las zonas rurales.
En el contexto del lento mercado inmobiliario, la mayoría de los canales de inversión son poco atractivos, algunos han tomado el riesgo de comprar terrenos sin libros rojos en áreas rurales con la expectativa de que cuando la Ley de Tierras entre en vigencia, los terrenos serán otorgados con libros rojos, el precio de venta aumentará muchas veces.
Muchas personas buscan comprar terrenos sin libro rojo en la comuna de Quang Khe, distrito de Dak G'long, provincia de Dak Nong.
En declaraciones a un periodista del periódico Nguoi Lao Dong, el Sr. Bui Cong, un corredor de bienes raíces en la provincia de Dak Nong, dijo que en los últimos meses ha recibido "órdenes" de muchos clientes que piden comprar tierras agrícolas sin libros rojos. Según el Sr. Cong, los clientes solicitan principalmente terrenos con libros verdes (terrenos forestales), terrenos sin libros rojos pero que son propiedad de residentes de larga data o terrenos con extractos (los límites del terreno han sido medidos y trazados). "Acabo de negociar la venta de dos terrenos a dos clientes en Ciudad Ho Chi Minh y Hanoi. Compraron terrenos agrícolas sin certificado y, después de comprarlos, inmediatamente colocaron estacas para marcar el límite. Dijeron que los compraron para esperar el certificado cuando entre en vigor la nueva ley a partir del 1 de agosto", dijo el Sr. Cong.
Según el Sr. Cong, las tierras forestales y agrícolas sin libros rojos son actualmente muy baratas, sólo 400-500 millones de VND/ha (10.000 m2). Mientras que los terrenos con libro rojo son 2-3 veces más caros.
"En el pasado, cuando se hablaba de tierras agrícolas sin certificado, todo el mundo tenía miedo porque temían no poder completar los trámites. Sólo la gente local las compraba y vendía entre sí para cultivar. Recientemente, mucha gente ha venido a buscarlas y a pedirlas para que yo las encuentre. Tal vez saben que la nueva ley permite la emisión de certificados y el precio de este tipo de tierras es demasiado barato, por eso están buscando comprar tanto", enfatizó el Sr. Cong.
Del mismo modo, la Sra. Kim, empleada de una empresa de corretaje de bienes raíces en Binh Phuoc y Tay Ninh, también dijo que recientemente muchas personas se han puesto en contacto con ella para pedirle que compre grandes extensiones de tierra para fines agrícolas, algunos incluso pidieron comprar tierras sin libro rojo siempre que el precio sea bueno. "La semana pasada, mi empresa consultó y cerró una parcela de tierra de más de 12 hectáreas de cultivo de durian y otros árboles frutales en el distrito de Loc Ninh, provincia de Binh Phuoc, por un valor de más de 7 mil millones de dongs. De estas 12 hectáreas, solo 3 hectáreas tienen certificados, el resto aún no se han emitido", dijo la Sra. Kim.
Una tendencia arriesgada
El abogado Nguyen Phuong Lien, del bufete de abogados SENLAW, dijo que la nueva Ley de Tierras está a punto de entrar en vigor, lo que creará comodidad en el otorgamiento de certificados a las personas. Sin embargo, comprar un terreno sin certificado es una forma de inversión arriesgada y aventurera. Las personas y los inversores deben considerar los pros y los contras al comprar o vender terrenos siguiendo esta tendencia. "Los terrenos sin documentos legales suelen ser mucho más baratos que los terrenos con derechos reconocidos por el Estado. Pero conlleva muchos riesgos, como por ejemplo, al comprar terrenos sin documentos legales, es difícil para el comprador verificar el origen del terreno, la información sobre la parcela y el estado de la planificación. Además, como no hay un certificado de derecho de uso del suelo, es difícil para el comprador asegurarse de que el terreno no esté en disputa o invadido, si existe una situación de superposición de ventas de terrenos y conflictos sobre la propiedad. En ese momento, el comprador depende de la honestidad del vendedor. O el comprador verá restringidos sus derechos básicos como usuario del terreno porque no puede transferir, donar, heredar, hipotecar, cambiar el propósito del suelo, arrendar... Si quiere construir en el terreno, también debe esperar a que se completen los procedimientos para solicitar la conversión del propósito del suelo y la emisión del certificado de derecho de uso del suelo..." - analizó el abogado Lien.
Como persona que trabaja en el sector inmobiliario, el Dr. Pham Anh Khoi, Director General de la Compañía de Servicios Financieros Inmobiliarios (FINA), dijo que solo después del 1 de agosto, las leyes relacionadas con los negocios inmobiliarios y de terrenos entrarán en vigencia y se aplicarán, podremos evaluar la efectividad de las decisiones de algunas personas de "tomar atajos" para comprar terrenos sin un libro rojo.
"Todo el mundo sabe que las tierras agrícolas, especialmente las tierras sin certificado, son muy baratas. Si se concede un certificado, el precio se multiplicará por muchas. Sin embargo, nadie sabe con certeza si esas tierras sin certificado están sujetas a algún tipo de planificación, están en litigio o serán consideradas para la obtención de un certificado o no.
Las tierras agrícolas, si se utilizan para el cultivo, invirtiendo en alta tecnología para la producción agrícola, aumentan la eficiencia económica y tienen mucho potencial. “Quienes compren tierras agrícolas o terrenos sin certificado para luego cambiar el uso o dividir el terreno en parcelas para su venta lo tendrán difícil y no serán incentivados en la Ley de Tierras y otras leyes relacionadas con los bienes raíces”, comentó este experto.
De hecho, los expertos inmobiliarios y financieros han recomendado repetidamente que las personas con dinero inactivo y los inversores inmobiliarios consideren cuidadosamente antes de invertir en bienes raíces en provincias remotas y suburbanas. Antes de invertir hay que tener en cuenta la eficiencia económica, la capacidad de explotación, las ventajas potenciales, el flujo de caja, la rentabilidad, la liquidez…, especialmente los riesgos previsibles.
Fuente: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm
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