Tenga cuidado al invertir en terrenos sin libro rojo.

La Ley de Tierras revisada de 2024 acaba de ser aprobada por la Asamblea Nacional y entrará en vigor el 1 de agosto. Un punto de interés para muchos es la regulación sobre la concesión de certificados de derecho de uso de la tierra (comúnmente conocidos como libros rojos) para terrenos sin documentación de derecho de uso.

Caza preventiva

En concreto, el artículo 138 de la Ley de Tierras enmendada estipula que los hogares y las personas que utilizan tierras sin documentos pero que no violan las leyes de tierras y no se encuentran en casos en los que las tierras fueron asignadas sin la debida autorización antes del 1 de julio de 2014 serán considerados para la emisión de certificados de derecho de uso de tierras. Esta ley también establece muchos casos que se consideran para otorgar certificados de derecho de uso de la tierra.

Muchas opiniones dicen que cuando la normativa antes mencionada entre en vigor, resolverá el problema de otorgamiento de certificados de derecho de uso de tierras para los casos de uso de tierras con origen dejado por los antepasados ​​y que se utilizan de manera estable. Estos casos siguen siendo frecuentes, especialmente en las zonas rurales.

En el contexto del lento mercado inmobiliario, la mayoría de los canales de inversión son poco atractivos, algunos han corrido el riesgo de comprar terrenos sin libros rojos en áreas rurales con la expectativa de que cuando la Ley de Tierras entre en vigencia, los terrenos recibirán libros rojos y el precio de venta aumentará muchas veces.

Muchas personas buscan comprar terrenos sin libro rojo en la comuna de Quang Khe, distrito de Dak G'long, provincia de Dak Nong.

En declaraciones a un periodista del periódico Nguoi Lao Dong, el Sr. Bui Cong, un corredor de bienes raíces en la provincia de Dak Nong, dijo que en los últimos meses ha recibido "pedidos" de muchos clientes que piden comprar tierras agrícolas sin libros rojos. Según el Sr. Cong, los clientes solicitan principalmente terrenos con libros verdes (terrenos forestales), terrenos sin libros rojos pero que pertenecen a residentes de larga data o terrenos con extractos (los límites de los terrenos se han medido y trazado). Acabo de negociar la venta de dos terrenos a dos clientes en Ciudad Ho Chi Minh y Hanói. Compraron terrenos agrícolas sin certificado y, tras comprarlos, inmediatamente colocaron estacas para delimitar el terreno. Dijeron que los compraron para esperar el certificado cuando entre en vigor la nueva ley a partir del 1 de agosto, dijo el Sr. Cong.

Según el Sr. Cong, las tierras forestales y agrícolas sin libros rojos son actualmente muy baratas, sólo 400-500 millones de VND/ha (10.000 m2). Mientras que los terrenos con libro rojo son 2-3 veces más caros.

Antes, al hablar de tierras agrícolas sin certificado, todos tenían miedo de no poder tramitarlas. Solo los lugareños las compraban y vendían entre sí para cultivar. Recientemente, mucha gente ha venido a buscarlas y pedirlas para que yo las encuentre. Quizás saben que la nueva ley permite la emisión de certificados y que el precio de este tipo de terreno es demasiado bajo, por eso buscan comprar tantos terrenos —enfatizó el Sr. Cong—.

Del mismo modo, la Sra. Kim, empleada de una empresa de corretaje de bienes raíces en Binh Phuoc y Tay Ninh, también dijo que recientemente muchas personas la han contactado para pedirle que compre grandes áreas de tierra para fines agrícolas, algunos incluso pidieron comprar tierras sin un libro rojo, siempre y cuando el precio sea bueno. La semana pasada, mi empresa consultó y cerró la venta de un terreno de más de 12 hectáreas dedicado al cultivo de durianes y otros árboles frutales en el distrito de Loc Ninh, provincia de Binh Phuoc, con un valor de más de 7 mil millones de dongs. De estas 12 hectáreas, solo 3 tienen certificados; el resto aún no se han emitido, afirmó la Sra. Kim.

Una tendencia arriesgada

El abogado Nguyen Phuong Lien, del bufete SENLAW, dijo que la nueva Ley de Tierras está a punto de entrar en vigor, lo que creará comodidad a la hora de otorgar certificados a las personas. Sin embargo, comprar terrenos sin certificado es una forma de inversión arriesgada y aventurera. Las personas y los inversores deben considerar los pros y los contras al comprar o vender terrenos siguiendo esta tendencia. Los terrenos sin documentación legal suelen ser mucho más económicos que los terrenos con derechos reconocidos por el estado. Sin embargo, conllevan muchos riesgos. Por ejemplo, al comprar terrenos sin documentación legal, al comprador le resulta difícil verificar el origen del terreno, la información sobre la parcela y el estado de la planificación. Además, al no contar con un certificado de derecho de uso del suelo, le resulta difícil asegurarse de que el terreno no esté en disputa ni sea usurpado, ni de que se produzcan ventas superpuestas o conflictos de propiedad. En ese caso, el comprador depende de la honestidad del vendedor. De lo contrario, el comprador verá restringidos sus derechos básicos como usuario del terreno, ya que no puede transferir, donar, heredar, hipotecar, cambiar el uso del suelo ni arrendar. Si desea construir en el terreno, también debe esperar a que se completen los trámites para solicitar la conversión del uso del suelo y la emisión del certificado de derecho de uso del suelo... - analizó el abogado Lien.

Como persona que trabaja en el sector inmobiliario, el Dr. Pham Anh Khoi, Director General de la Compañía de Servicios Financieros Inmobiliarios (FINA), dijo que solo después del 1 de agosto, cuando las leyes relacionadas con los negocios inmobiliarios y de terrenos entren en vigor y se apliquen, podremos evaluar la efectividad de las decisiones de algunas personas de "tomar atajos" para comprar terrenos sin un libro rojo.

Todo el mundo sabe que las tierras agrícolas, especialmente las tierras sin certificado, son muy baratas. Si se les otorga un certificado, el precio se multiplicará por mucho. Sin embargo, nadie sabe con certeza si esas tierras sin certificado están sujetas a planificación, están en litigio o si se considerarán para obtener un certificado.

Las tierras agrícolas, si se utilizan para el cultivo, invirtiendo en alta tecnología para la producción agrícola, aumentan la eficiencia económica y tienen mucho potencial. “Quienes compren terrenos agrícolas o sin certificado para luego cambiar el uso o dividirlos en parcelas para su venta lo tendrán difícil y no serán incentivados por la Ley de Tierras y otras leyes relacionadas con bienes raíces”, comentó este experto.

De hecho, los expertos financieros y del sector inmobiliario han recomendado reiteradamente que las personas con dinero inactivo y los inversores inmobiliarios consideren detenidamente antes de invertir en bienes raíces en provincias remotas y suburbanas. Antes de invertir hay que tener en cuenta la eficiencia económica, la capacidad de explotación, las ventajas potenciales, el flujo de caja, la rentabilidad, la liquidez…, especialmente los riesgos previsibles.

Fuente: https://nld.com.vn/can-trong-khi-dau-tu-dat-khong-so-do-196240702212615686.htm