El sector inmobiliario 'sobrevive a la tormenta'

“En más de 20 años de trabajo en el sector inmobiliario, nunca he vivido un periodo tan difícil como este”, exclamó el empresario al escritor. Este dicho también refleja en parte las dificultades de las empresas y de quienes trabajan en el negocio inmobiliario. Sin embargo, se mantuvieron resilientes y encontraron formas de superar los días oscuros.

La Sra. Pham Thi Nguyen Thanh, Directora General de Dat Xanh Real Estate Services Joint Stock Company (Dat Xanh Service) dijo que actualmente, la empresa tiene la mayor escala entre los pisos de corretaje de bienes raíces con una participación de mercado de alrededor del 33%. Sin embargo, el hecho de que Dat Xanh sea una empresa grande no significa que no enfrente dificultades. La empresa tiene menos dificultades que otras empresas sólo gracias al dinero acumulado durante 20 años de actividad en el mercado.

Según la Sra. Thanh, el período reciente fue una "gran inundación" para los corredores inmobiliarios y nadie estaba realmente "saludable" durante este período. Por supuesto, en el “peligro” todavía hay “oportunidad” y las empresas implementan muchas soluciones para superar el “invierno”.

Nuestro sistema se extiende de norte a sur. Antes de la crisis crediticia, nuestra empresa contaba con unas 70 filiales. Cuando el mercado se complicó, reestructuramos de forma regular, continua, amplia y profunda todo el sistema, desde el grupo hasta las empresas miembro, para asegurarnos de conservar únicamente las células más sanas para superar el período difícil, afirmó la Sra. Thanh.

Esta empresa utiliza su experiencia durante la pandemia de COVID-19 para idear escenarios de emergencia. Cuando el mercado crediticio se endureció, las empresas aplicaron inmediatamente una serie de escenarios a un nivel superior al que tuvieron durante la pandemia.

La empresa ajustó y redujo sus líneas de negocio, escala y áreas operativas, seleccionó líneas de productos y recortó y optimizó departamentos ineficaces. Incluso los departamentos que funcionan eficientemente pero no son esenciales se ven obligados a priorizar recursos que son más esenciales.

Según la Sra. Thanh, la empresa se ha centrado en optimizar los recursos financieros y humanos. La empresa ha experimentado una serie de transformaciones desde un modelo de “costes fijos” a un modelo de “costes variables”.

“ Estábamos decididos a cambiar de estado rápidamente para sobrevivir, ya que todos estábamos sentados en un bote para superar la tormenta. Tuvimos que arriar cualquier cosa que hiciera que el bote fuera pesado para que se mantuviera lo más ligero posible para poder moverlo”, compartió la Sra. Thanh.

En términos de recursos humanos, la compañía ha racionalizado todos los departamentos y unidades. A cada miembro del personal se le pide que realice de 2 a 3 tareas, incluso si estas tareas son completamente diferentes. La empresa también optimiza continuamente su personal de corretaje. En horas punta, Dat Xanh Service pagó salarios a más de 7.000 vendedores, además de más de 10.000 colaboradores. Sin embargo, durante la reestructuración, la empresa recortó más del 60% de sus empleados para racionalizar el sistema.

“ No tenemos que recortarlo todo, pero estamos cambiando de costos fijos a costos variables. Pagamos salarios al 40% de nuestros empleados; el 60% restante tendrá que renunciar, pero hay personas que siguen vendiendo productos para la empresa como colaboradores ”, compartió la Sra. Thanh.

Por lo tanto, las operaciones de Dat Xanh Service siguen garantizadas gracias a que el personal principal permanece con nosotros. Las empresas todavía pagan salarios, mantienen beneficios y recompensan a personas destacadas. Sin embargo, si algún empleado no es eficaz, se le obliga a "abandonar" la empresa.

El Director General de Dat Xanh Service dijo que la empresa también optimiza las actividades de gestión del flujo de caja. Porque para una empresa de corretaje, la principal fuente de ingresos para el negocio son las comisiones de corretaje. Sin embargo, en el pasado reciente, las compañías de corretaje han estado "en problemas" porque los inversores han tardado en pagar las tarifas.

“ Nuestro sistema acompaña a más de 200 inversores, por lo que adeudamos grandes comisiones. Actualmente, nos centramos en la cobranza de deudas para recuperar el dinero; la cantidad a cobrar supera los 1 billón de VND ”, declaró la Sra. Thanh.

Además, las empresas también se centran en soluciones para crear nuevas fuentes de ingresos, diversificar productos y servicios, expandir mercados y ampliar la base de clientes.

La Sra. Dang Phuong Hang, Directora General de CBRE Vietnam, compartió que en los 30 años que esta unidad ha estado presente en el mercado vietnamita, el negocio ha sido testigo de muchos cambios y altibajos del mercado. Un ejemplo típico es la crisis de 1997-1998, que fue una enorme crisis financiera en Asia que afectó gravemente al mercado inmobiliario. O como en el periodo 2008-2009, el mercado inmobiliario también estuvo “congelado” durante muchos años.

“ Tailandia tiene más dificultades que Vietnam en términos de fuentes de clientes, pero no enfrenta dificultades en términos de cuestiones legales, acceso a capital o recursos financieros como Vietnam ”, dijo la Sra. Hang.

Según la Sra. Hang, las empresas inmobiliarias en Tailandia venden continuamente productos en el extranjero para encontrar clientes. Al principio, los resultados fueron relativamente positivos.

Los turistas de Rusia y China han regresado a los destinos turísticos de Tailandia para comprar propiedades, especialmente la zona de Phuket, que ha atraído mucho interés por parte de los clientes.

En Vietnam, el equipo de ventas de bienes raíces de CBRE también enfrentó muchas dificultades en el período reciente. Las empresas deben revisar todos los asuntos internos de la empresa.

Lo primero es la gestión de costes: casi todas las semanas la empresa tiene que reunirse para revisar la gestión de costes. En segundo lugar es revisar los productos, si el producto se vende bien pero el estatus legal no está claro, el inversionista tendrá problemas y tomará mucho tiempo recolectar el dinero. Por lo tanto, la elección de los productos a vender también se considera con más cuidado.

Además, CBRE también se expande en el mercado secundario debido a la gran base de clientes con necesidades reales de vivienda. En el mercado secundario, las transacciones son relativamente estables. Los principales clientes de CBRE son extranjeros, proceden de países asiáticos, Europa, América y países de Oriente Medio.

“ Los clientes extranjeros a menudo no enfrentan dificultades legales ni acceso al capital como en Vietnam. Solo les importa la seguridad de la inversión y la rentabilidad”, afirmó la Sra. Hang.

Según la Sra. Hang, en los últimos tiempos, los visitantes extranjeros han mostrado poco interés en los productos inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh debido a los altos precios. Sin embargo, los clientes extranjeros están más interesados ​​en los productos de la región Norte debido a los precios más atractivos.

Según el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam (VARS), además de las soluciones que las empresas están aplicando, como la reestructuración, la reducción de personal y la optimización de costos, la expansión de nuevos mercados es una tarea muy importante en la actualidad.

Algunos proyectos han sido "congelados" y se encuentran inactivos, por lo que los corredores no necesitan seguir persiguiéndolos, pero sí necesitan desarrollar nuevos mercados. El Sr. Dinh cree que la demanda de inversión en Vietnam sigue siendo muy grande. Sin embargo, esta demanda se encuentra temporalmente latente y a la espera de la oportunidad de aumentar con fuerza. Esta demanda, cuando se desbloquee, aumentará muy fuertemente.

Veo que algunas inmobiliarias vietnamitas han entrado en el mercado internacional. Se conectan con agentes inmobiliarios nacionales para atraer inversores a mercados extranjeros. Recientemente, en una sesión de intercambio sobre planes de negocio en mercados extranjeros en Quang Ninh, una empresa consiguió inmediatamente 100 colaboradores para implementar este plan —compartió el Sr. Dinh—.

Según el Sr. Dinh, actualmente hay millones de personas en el mundo trabajando de forma remota en línea. Estas personas a menudo buscan destinos de viaje asequibles para relajarse y trabajar. Y con precios de habitaciones tan baratos como los que hay hoy en Vietnam, turistas de Estados Unidos, Europa, Corea, Japón… están dispuestos a venir a nuestro país para vivirlo. Es importante que los brokers se conecten con los clientes.

La Sra. Pham Phuong Hang, Directora General de CBRE Vietnam, comentó que este es el momento en que los corredores inmobiliarios necesitan mejorar la calidad, estandarizar las habilidades, aumentar la confianza del cliente y elevar el nivel de corretaje.

Los corredores son los primeros en contactar con los clientes en una transacción. Si se comportan de forma poco profesional y no logran generar confianza en los clientes, la transacción fracasará, incluso si el producto es bueno y el inversor tiene buena reputación. Los corredores son quienes restauran la confianza de los clientes y del mercado, afirmó la Sra. Hang.

Compartiendo la misma opinión que la Sra. Hang, el Sr. Pham Lam, Presidente del Consejo de Administración y Director General de DKRA Vietnam, dijo que mejorar la calidad del corretaje es un tema extremadamente importante hoy en día. Ha trabajado como corredor de bolsa en Ciudad Ho Chi Minh durante casi 20 años y ha sido testigo de muchos altibajos del mercado.

El Sr. Lam se dio cuenta de que el mercado inmobiliario en cualquier etapa tiene sus propios desafíos. Incluso en épocas de mercado “próspero”, a menudo surgen problemas y consecuencias.

Según el Sr. Lam, aunque el mercado enfrenta muchas dificultades, todavía se siente confiado y optimista. Su empresa ha cambiado su modelo de negocio de “apretarse el cinturón” a “probar la miel y reposar sobre espinas”. Este es un modo más “tenso” y peligroso. Sin embargo, las empresas no se esfuerzan en vano, sino que se esfuerzan de forma persistente, constante y metódica.

Según el Sr. Lam, este es el momento para que las personas y las empresas que participan en el mercado inmobiliario se "capaciten", para ver si realmente aman el trabajo o no, y si han elegido la carrera correcta o no. También es el momento de “filtrar” a aquellos que no sienten pasión por la profesión. Sin embargo, aquellos que aman su trabajo y se esfuerzan recibirán buenas oportunidades.

El Sr. Lam dijo que este también es un buen momento para que los empresarios del sector inmobiliario revisen las dificultades que enfrentan los clientes, los acompañen y generen confianza con ellos. Cuando el mercado se calienta, los clientes no le darán la espalda a aquellos que son dedicados y entusiastas.

“ Antes, cuando era vendedor, atendí a clientes durante cinco años antes de que compraran mis productos. Siempre les daba consejos o apoyo cuando lo necesitaban. Quizás no compraban el producto de inmediato, pero en algún momento sentían que era adecuado para ellos, acorde con su capacidad de pago, y entonces lo hacían”, confesó el Sr. Lam.

Según la Sra. Pham Thi Nguyen Thanh, Directora General de Dat Xanh, para convertirse en un corredor de bienes raíces exitoso, el conocimiento del corredor debe ser realmente bueno. Además de comprender la legislación inmobiliaria, los corredores deben tener conocimientos de economía, política, sociedad, buenas habilidades de comunicación y comprensión de la psicología del cliente...

Los corredores deben mantenerse al día con la tendencia de hablar con los clientes cuando quieren discutir un tema que interesa a muchas personas. Sin el conocimiento y la comprensión suficientes, es muy difícil mantenerse en la profesión, especialmente en el período actual. Un buen broker es alguien que tiene mucho conocimiento y no es un “broker” como la gente a menudo lo llama.

En el pasado, los corredores podían encontrar clientes estando en un lugar, pero ahora no pueden encontrarlos ni siquiera si buscan en todas partes. Esto provoca que una parte de los corredores pierdan la confianza en sí mismos y en su profesión. Lo más importante para que los brokers permanezcan en la profesión en estos momentos es creer en sí mismos.

" Creo que el mercado tiene altibajos como una onda sinusoidal. Como dice el dicho, "después de lo peor, viene lo mejor". Este es el momento para que cada empresa e individuo reevalúe sus fortalezas y debilidades y complemente los conocimientos y habilidades necesarios ", compartió la Sra. Thanh.

La Sra. Pham Phuong Hang, Directora General de CBRE Vietnam, dijo que actualmente todavía hay mucho dinero en los bolsillos de los inversores y que los precios de la vivienda en Vietnam también son más baratos que en Hong Kong, Singapur o Oriente Medio. Sin embargo, los inversores todavía tienen ciertas "reservas" debido a los problemas actuales. El Gobierno y los organismos pertinentes también propusieron soluciones para hacer frente a los "cuellos de botella". Sin embargo, las soluciones políticas no han tenido mucho impacto en el mercado.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), compartió que desde mediados de 2022, el mercado inmobiliario ha mostrado señales de una "zona de tormenta" y una zona de crisis por delante. Por ello, VARS ha hecho recomendaciones muy firmes sobre el cambio de las regulaciones legales.

“ Hemos hecho recomendaciones y participado en la propuesta de enmiendas a la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios, la Ley de Vivienda, la Ley de Inversiones, etc. Hemos recopilado y resumido todos los problemas y superposiciones de las regulaciones, a partir de los cuales hemos propuesto soluciones”, dijo el Sr. Dinh.

Según el Sr. Dinh, VARS también revisó urgentemente las dificultades de cada proyecto para resolver los problemas pendientes. La Asociación también propuso al Gobierno soluciones para eliminar obstáculos para las empresas.

El Gobierno escuchó estas propuestas y emitió un paquete de crédito preferencial de 120 billones de VND. Se trata de un importante paquete de crédito para apoyar a los inversores y compradores de viviendas sociales que necesitan capital urgentemente.

Según el Sr. Dinh, desde principios de 2023 hasta ahora, el Banco Estatal ha ajustado las tasas de interés 5 veces y después de cada ajuste, el Banco Estatal debe monitorear los movimientos para realizar los ajustes apropiados. Sin embargo, el Sr. Dinh dijo que las tasas de interés de movilización actuales son altas, hasta un 8% anual. Mientras tanto, el negocio inmobiliario sólo consigue un beneficio del 8-10%.

“ Nadie es tan insensato como para invertir en bienes raíces durante este período difícil. Creo que las tasas de interés deben caer por debajo del 5% para que los inversores tengan esperanza de volver al mercado inmobiliario”, compartió el Sr. Dinh.

Según el presidente de VARS, recientemente esta unidad también ha hecho muchas recomendaciones sobre cuestiones legales para los inmuebles en complejos turísticos porque los inversores gastan dinero pero no se les reconoce la propiedad. Los inversores no pueden demostrar que son propietarios de inmuebles en complejos turísticos, por lo que no pueden comerciar ni comprar ni vender, lo que genera una pérdida de confianza en este segmento.

Recientemente, el Gobierno emitió el Decreto No. 10 sobre el reconocimiento del derecho de propiedad sobre apartamentos de hotel, apartamentos tipo resort (condotel), officetel, villas tipo resort... que cumplan las condiciones prescritas por la ley. Este es un cambio muy positivo y se adapta a las necesidades de las personas y las empresas.

En los últimos meses, el mercado inmobiliario ha mostrado señales positivas ya que los "grandes" del mercado inmobiliario han reiniciado proyectos.

Novaland ha reiniciado el proyecto Novaworld Phan Thiet (provincia de Binh Thuan), Novaworld Ho Tram (provincia de Ba Ria Vung Tau) y The Grand Manhattan (HCMC). La Corporación Hung Thinh también ha reiniciado el proyecto Merry Land Quy Nhon (Binh Dinh) con la subdivisión Marina Districk.

Phat Dat Group también continúa implementando proyectos como Cadia Quy Nhon, Bac Ha Thanh (Binh Dinh); Torre Binh Duong (Binh Duong); Serenity Phuoc Hai (Ba Ria Vung Tau) y proyecto 39 Pham Ngoc Thach (HCMC).

Los representantes de las empresas mencionadas señalaron que últimamente los inversores y clientes se han mostrado más interesados ​​en los proyectos que a principios de año. Las transferencias de productos inmobiliarios también son más dinámicas que antes.

Un representante de Hung Thinh Corporation compartió que esta unidad ha comenzado a realizar negocios nuevamente "lentamente". Durante el último mes, Hung Thinh también ha "cerrado" algunas docenas de apartamentos para los clientes. Aunque esta cifra es todavía demasiado "modesta" en comparación con la magnitud del grupo, poco a poco se van avivando las esperanzas.

Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, el índice de interés inmobiliario a nivel nacional aumentó ligeramente un 1% en el segundo trimestre de 2023. En la ciudad de Ho Chi Minh, la demanda de transacciones se está recuperando gradualmente en el segmento de apartamentos y casas particulares en venta.

“ El número de búsquedas de apartamentos en el Distrito 10, Tan Phu, Binh Tan, el Distrito de Binh Chanh y el Distrito 9 (Ciudad de Thu Duc) aumentó entre un 5 % y un 9 %. La demanda de alquiler de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh también aumentó entre un 8 % y un 17 %, y el número de interesados ​​y búsquedas de terrenos también aumentó entre un 6 % y un 7 % en comparación con finales de 2022”, afirmó el Sr. Quoc Anh.

Según el Sr. Quoc Anh, las señales estables de la macroeconomía están ayudando a que el mercado inmobiliario se recupere gradualmente. Actualmente, la inflación está bajo control y los tipos de interés y los tipos de cambio se están estabilizando gradualmente.

El desafío sigue siendo enorme.

Según un estudio de DKRA, en mayo de 2023, la oferta de apartamentos, casas adosadas y villas en Ciudad Ho Chi Minh disminuyó un 92% en comparación con abril, y la liquidez alcanzó solo alrededor del 5%. Esto demuestra que el mercado está entrando en un período extremadamente difícil.

En general, en el segundo trimestre de 2023, el mercado inmobiliario residencial en Ciudad Ho Chi Minh y áreas circundantes todavía presenta cambios relativamente positivos tanto en la oferta como en el consumo. La demanda del mercado global aumentó ligeramente en comparación con los primeros 3 meses del año, pero se mantuvo baja en comparación con el mismo período de 2022. Se pronostica que en el tercer trimestre de 2023, el mercado tendrá señales positivas, pero es difícil hacer un cambio repentino en el corto plazo.

Fuente: https://vtc.vn/bat-dong-san-vuot-bao-ar803125.html