Presión sobre el vencimiento de bonos inmobiliarios en 2025

Aunque el mercado inmobiliario muestra cambios positivos, algunos expertos aún están preocupados por el riesgo de retraso en el pago de bonos por parte de las empresas inmobiliarias el próximo año.

Aunque el mercado inmobiliario muestra cambios positivos, algunos expertos aún están preocupados por el riesgo de retraso en el pago de bonos por parte de las empresas inmobiliarias el próximo año.

Según TS. Can Van Luc, economista jefe del BIDV, durante el período más difícil del mercado inmobiliario (de junio a agosto de 2023), el Gobierno emitió el Decreto 08/2023/ND-CP, que permite a las empresas e inversores negociar para extender y posponer la deuda en bonos. Con este "salvavidas", el 60% de las empresas han conseguido una prórroga de dos años, con lo que la fecha de pago de la deuda se acerca a junio de 2025.

Las estadísticas de una agencia de calificación crediticia muestran que el saldo de los bonos corporativos (tanto capital como intereses) con vencimiento en 2025 se estima en 334 billones de VND. Solo en el sector inmobiliario, el saldo de vencimiento esperado es de aproximadamente 135.000 billones de VND.

Al comentar las cifras anteriores, el experto de BIDV dijo que la presión de los bonos en 2025 no es preocupante. Es menos probable que haya impagos a medida que el mercado inmobiliario se vuelve gradualmente más positivo. Muchas empresas sólo necesitan establecer un descuento de producto de alrededor del 10% para vender sus productos, en lugar del 40-50% como en el período anterior.

No sólo eso, el Sr. Luc cree firmemente que el mercado inmobiliario se está beneficiando de factores macro. En consecuencia, la inflación está aumentando bajo control; Las tasas de interés en Vietnam se mantienen bajas; el tipo de cambio se suaviza; déficit presupuestario, deuda pública, deuda externa, obligaciones de pago de la deuda pública... dentro del umbral permitido por la Asamblea Nacional. Además, el sistema institucional y legal se está mejorando paulatinamente gracias a la presencia de tres nuevas leyes inmobiliarias.

El impulso de recuperación del mercado se ha reflejado claramente en el informe del tercer trimestre de 2024 del Ministerio de Construcción. En concreto, el número total de transacciones exitosas para el segmento de departamentos y viviendas individuales alcanzó las 38.398 transacciones. Esta cifra aumentó un 48,3% en comparación con el segundo trimestre de 2024 y un 29% en comparación con el mismo período de 2023. Con la mejora del sentimiento del mercado, la premisa para el regreso de los negocios inmobiliarios se está volviendo más clara.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen Quang Thuan, Director General de FiinRatings, dijo que la mayor fuente de capital para los negocios inmobiliarios no proviene de préstamos bancarios o bonos, sino de los pagos de los clientes. Mientras el Gobierno resuelva los problemas legales de los proyectos y cree condiciones para que los inversores puedan lanzar proyectos pronto, gestionar la deuda en bonos ya no será un "problema" difícil.

De hecho, el progreso del desenredo legal se está acelerando. A partir del tercer trimestre de 2024, muchos proyectos que habían estado “archivados” durante muchos años han vuelto a abrirse a la venta. En Hanoi, son Hanoi Melody Residences (distrito de Hoang Mai) y QMS Top Tower (distrito de Nam Tu Liem). En Ciudad Ho Chi Minh, los proyectos "revividos" son Dat Xanh Homes Riverside (ciudad de Thu Duc), Metro Star (ciudad de Thu Duc), D-Homme (distrito 6), Lavida Plus (distrito 7)...

Sin embargo, desde la perspectiva del Dr. Vu Dinh Anh, un experto económico, dijo que el número de bonos que vencen en 2025 todavía supone una gran presión para las empresas. En particular, los bonos corporativos inmobiliarios tienen un mayor riesgo de vencimiento y de posible incobrabilidad que el promedio del mercado.

La conclusión del experto está bien fundada, especialmente si se compara con un informe reciente. En este sentido, en los últimos 10 meses, el grupo de negocios inmobiliarios residenciales representó el 60% del monto total de bonos vencidos. Incluso el 56% de los emisores con crédito débil pertenecen al sector inmobiliario residencial y de la construcción.

En los próximos 12 meses, vencerán aproximadamente 109 billones de VND en bonos del sector inmobiliario residencial, lo que representa casi la mitad del valor total de los bonos que vencen. De esta cantidad, estimamos que alrededor de 30 billones de VND en bonos corren el riesgo de retraso en el pago del capital, según el informe.

Según el Sr. Duong Duc Hieu, Director de Análisis y Calificación Crediticia del Sector de Empresas No Financieras de VIS Rating, la capacidad de pago de deuda de las empresas inmobiliarias sigue siendo débil y el nivel de diferenciación en la capacidad de pago de deuda se está ampliando cada vez más.

El experto de VIS Rating evaluó que, para las empresas con proyectos enfocados en el segmento inmobiliario, concentrados en grandes ciudades como Hanoi y Ho Chi Minh, la actividad de ventas es bastante buena y se recuperará en 2024. Estas empresas contarán con mejores recursos y alta capacidad de pago de deuda.

Por el contrario, algunas empresas seguirán en una situación difícil, ya que anteriormente se centraron en proyectos altamente especulativos. La demanda en este segmento sigue siendo baja, por lo que su capacidad de pago de deuda es limitada, comentó el Sr. Hieu.

VIS Rating destacó que hasta 2/3 de los inversionistas que cotizan en la Bolsa de Valores tienen flujo de caja para pagar deuda desde niveles débiles a extremadamente débiles, específicamente el flujo de caja operativo es menor al 5% de la deuda total. Esto es especialmente grave para los inversores afectados por problemas legales del proyecto.

Con la situación anterior, se prevé que el 50% de los bonos con vencimiento a finales de 2024 y principios de 2025 puedan estar en riesgo de retraso en el pago de capital e intereses, siendo en su mayoría empresas que se atrasan regularmente en el pago.

Fuente: https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html