Erwägen Sie die Erweiterung der Kapazität für an Auktionen teilnehmende Investoren

Keine Vorschriften zur Kapazität der an der Auktion teilnehmenden Investoren

Der Entwurf des Bodengesetzes (geändert), der der Nationalversammlung zur Prüfung vorgelegt werden soll, legt klar fest, in welchen Fällen Landnutzungsrechte versteigert werden, wenn der Staat Land gegen Erhebung einer Landnutzungsgebühr zuteilt und Land gegen eine einmalige Zahlung für die gesamte Pachtdauer verpachtet. Der Entwurf legt Auktionsfälle, Auktionsbedingungen, Verantwortlichkeiten von Einzelpersonen und Organisationen sowie Verantwortlichkeiten von Volkskomitees auf allen Ebenen fest. Insbesondere müssen Organisationen, die an der Versteigerung von Landnutzungsrechten teilnehmen, alle Bedingungen erfüllen, beispielsweise die Berechtigung zur Zuteilung oder Pacht von Land durch den Staat; Sicherstellung der Voraussetzungen für die Umsetzung von Investitionsprojekten gemäß den Vorschriften, wie z. B. Einlagen oder andere Formen von Garantien …

Der Entwurf sieht allerdings keine Auktionsgrundsätze oder Sanktionen oder persönliche Verantwortlichkeiten vor, wenn an Auktionen teilgenommen wird, die finanziellen Verpflichtungen jedoch nicht erfüllt werden und die Auktion abgebrochen wird. In der Realität gibt es inzwischen Fälle, in denen Einzelpersonen und Organisationen, die an Auktionen teilnehmen, die Preise – sogar „virtuelle“ Preise – überhöht ansetzen, dann aber ihre Anzahlungen zurückziehen, was sowohl für den Auktionsveranstalter als auch für die anderen Teilnehmer zahlreiche Konsequenzen nach sich zieht.

Beispielsweise gewannen bei der Versteigerung des „goldenen Landes“ von Thu Thiem in Ho-Chi-Minh-Stadt Ende 2021 vier Unternehmen die Auktion, doch alle zogen später ihre Einlagen zurück. Diese Unternehmen bieten Preise an, die 7 bis 8 Mal höher sind als der Anfangspreis, und erwecken den Eindruck, dass dem Stadthaushalt dadurch große Geldsummen für Investitionen in die sozioökonomische Entwicklung zugeführt werden. Allerdings haben diese Unternehmen alle ihre Vorkommen aufgegeben, sodass die „goldenen Grundstücke“ im Stadtgebiet Thu Thiem bis heute brach liegen.

Viele Wirtschaftsexperten sind davon überzeugt, dass aus diesem Vorfall zahlreiche Lehren gezogen werden können, und warnen Anleger, den Markt und staatliche Verwaltungsbehörden. Dies ist eine Lehre aus der Tatsache, dass Unternehmen und Investoren sorgfältig überlegen und kalkulieren müssen, bevor sie an Auktionen im Allgemeinen oder an öffentlichen Grundstücksauktionen im Besonderen teilnehmen. Die Preisgestaltung kann nicht willkürlich erfolgen, da dies sowohl für das Unternehmen selbst als auch für die Wirtschaft zahlreiche Konsequenzen hätte. Was die Verwaltungsagentur betrifft, wird es im Prozess der Versteigerung öffentlicher Vermögenswerte Überprüfungsschritte geben, beispielsweise hinsichtlich der Kapazität der teilnehmenden Einheiten oder Einzelpersonen; Einschränkungen bei der Projektdurchführung und wie man ein Angebot macht, um Erfolg sicherzustellen.

Daher sollte der Entwurf des Bodengesetzes (geändert) eine Regulierung oder Ergänzung der Kapazitäten und Erfahrungen von Investoren in Betracht ziehen, die ähnliche Projekte umsetzen. Zu den wichtigsten Grundsätzen gehören Kautionen und Strafen für Organisationen und Einzelpersonen, die ihren finanziellen Verpflichtungen nach der Auktion nicht nachkommen. Die zusätzlichen Regelungen hinsichtlich der Kapazität und Erfahrung der Investoren tragen auch dazu bei, die Situation zu vermeiden, dass Investoren nach der Auktion das Projekt nicht umsetzen können, was zu einem Abbruch, einem Weiterverkauf an andere Investoren oder zum Verlust der Anzahlung führt.

Unternehmen, die die Auktion gewinnen, aber ihre Einlagen verlieren, haben zahlreiche Folgen für die Wirtschaft.

Laut Herrn Huynh Phuoc Nghia, Direktor des Zentrums für Wirtschaft, Recht und Management an der UEH School of Economics, Law and State Management, haben die Erkenntnisse aus der Grundstücksversteigerung im Stadtgebiet Thu Thiem (HCMC) erneut bestätigt, dass es bei der Ausschreibung von Projektentwicklungen entscheidend darauf ankommt, den richtigen Investor auszuwählen und dessen Leistungsfähigkeit richtig einzuschätzen.

Die Leistungsfähigkeit des Investors kann anhand von Faktoren ermittelt werden, die mit dem Projektumfang, der Kapitalkapazität des Unternehmens, der Erfahrung bei der Umsetzung ähnlicher Projekte und der Notwendigkeit rechtlicher Beschränkungen und Verantwortlichkeiten nach der Auktion zusammenhängen. Gleichzeitig ist es notwendig, die Kriterien für die Beurteilung der Investorenfähigkeit sowie die projektbezogenen Verantwortlichkeiten in den entsprechenden Gesetzen wie dem Ausschreibungsgesetz, dem Gesetz über Immobilienversteigerungen, Erlassen, Verordnungen usw. zu vereinheitlichen und zu verknüpfen.

Unternehmen, die die Auktion gewinnen, aber ihre Einlagen verlieren, haben zahlreiche Folgen für die Wirtschaft.

Die Gesetze werden strenger.

In Bezug auf Fälle, in denen der Höchstbietende nach Abschluss der Auktion auf die Anzahlung verzichtet, betonte Rechtsanwalt Bui Quang Nghiem von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt, dass dies enorme Kosten und Folgen für die gesamte Wirtschaft verursache. Erstens führt der Verzicht erfolgreicher Bieter auf ihre Anzahlung dazu, dass der Veranstalter der Immobilien- und Grundstücksauktion Ressourcen verschwenden muss, um den Auktionsprozess zu wiederholen.

Gleichzeitig hängen die Fälle der Kautionsstornierung häufig damit zusammen, dass die Grundstückspreise zu hoch getrieben wurden, also „virtuelle“ Preise den staatlichen Grundstückspreis in die Höhe getrieben haben. Dies wird es für den Staat auch schwierig machen, Land zurückzufordern, Entschädigungen zu zahlen und das Gelände für nachfolgende Projekte freizumachen. Gleichzeitig steigt die Investitionsquote des Projekts stark an, wenn die Grundstückspreise zu hoch getrieben werden.

Projektinvestoren müssen sämtliche Investitionskosten neu berechnen und es werden nicht einmal Einheiten an der Projektentwicklung teilnehmen. Dies bedeutet eine Behinderung der allgemeinen sozioökonomischen Entwicklung dieses Ortes. Auch Menschen, die Häuser oder Immobilien kaufen möchten, geraten in Schwierigkeiten, wenn die Grundstückspreise zu stark gestiegen sind.

Rechtsanwalt Bui Quang Nghiem betonte: „Die Bedingungen für Immobilienauktionen sind im Immobilienauktionsgesetz detailliert festgelegt. Es ist jedoch denkbar, dem (geänderten) Entwurf des Bodengesetzes dieses Mal Regelungen über die Kapazität und Erfahrung von Investoren hinzuzufügen, die Projekte umsetzen, wenn sie an Auktionen für Landnutzungsrechte teilnehmen. Diese Ergänzung wird strenger sein und darauf abzielen, Fälle von Grundstücksvernachlässigung, wie bei der Versteigerung von „goldenem“ Land in Thu Thiem in Ho-Chi-Minh-Stadt, einzuschränken.“

Rechtsanwalt Nguyen Van Hau, Vorsitzender des Vietnam Lawyers Commercial Arbitration Center, stimmte dem zu und sagte, dass die Auktionsprinzipien oder Sanktionen, wenn Einzelpersonen an Auktionen teilnehmen, aber ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen oder gegen diese verstoßen, vollständig im Gesetz über Immobilienauktionen geregelt seien. Im Laufe der Zeit haben die Anzahl und Qualität erfolgreicher Auktionen zugenommen, es bestehen jedoch weiterhin Mängel.

Insbesondere ist die Qualität des Auktionsteams hinsichtlich Fachwissen und Professionalität noch immer begrenzt, es kommt zu Verstößen, die dazu führen, dass viele Auktionen aufgrund von Verfahrens- und Ordnungswidrigkeiten abgesagt werden müssen... Die Qualität der Auktionen ist im Allgemeinen ineffektiv, die Situation der Preissenkungen durch „blaues Team – rotes Team“ wird immer raffinierter und komplizierter, und der Auktionsmechanismus weist noch immer viele Einschränkungen auf. Insbesondere bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten, insbesondere bei Projekten mit öffentlichem Eigentum, wurden zahlreiche Verstöße festgestellt, die zu Spekulation und Profitgier sowie der Gefahr staatlicher Verluste führten.

Daher schlug Herr Hau vor, dass das geänderte Bodengesetz neben den Bestimmungen der Fachgesetze auch Regelungen ergänzen müsse, um einen geeigneten und wirksamen Mechanismus für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zu schaffen. Konkret sollen die Vorschriften zur Beurteilung der finanziellen Leistungsfähigkeit und Erfahrung der Anleger ergänzt und die Einzahlungsfristen entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen festgelegt werden. Gleichzeitig ist es notwendig, strenge Sanktionen für Projekte vorzuschreiben, die Landnutzungsrechte ausnutzen, wie etwa Kautionen und Strafen für Organisationen und Einzelpersonen, die ihren finanziellen Verpflichtungen nach der Auktion nicht nachkommen, um den Anstieg der Grundstückspreise in der Umgebung des Landauktionsgebiets zu begrenzen.

Resolution 98 zu Sondermechanismen für Ho-Chi-Minh-Stadt ermöglicht der Stadt zudem eine proaktive Auswahl von Investoren. Sie legt Standards und Kriterien für die Bewertung der Leistungsfähigkeit und des Engagements von Unternehmen nach der Teilnahme an Auktionen und Ausschreibungen fest. Zusammen mit Verordnungen und Rundschreiben, die das Bodengesetz im Detail regeln, trägt sie dazu bei, Situationen zu vermeiden, in denen Investoren das Projekt nach der Auktion nicht umsetzen können, was zur Aufgabe des Projekts, zum Weiterverkauf an andere Investoren oder zum Verlust der Anzahlung führt.

Herr Huynh Phuoc Nghia , Direktor des Zentrums für Wirtschaft, Recht und Management, Fakultät für Wirtschaft, Recht und öffentliche Verwaltung, UEH

Quellenlink: https://thanhnien.vn/xem-xet-bo-sung-nang-luc-nha-dau-tu-tham-gia-dau-gia-185231009211256352.htm