Einige Besitzer von Geschäften für gewerbliche Dienstleistungen (TMDV) in städtischen Gebieten sind beunruhigt, wenn in der Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und andere mit dem Land verbundene Vermögenswerte im Abschnitt zum Nutzungszweck des Landes „öffentliches Stadtgrundstück“ (CCTP) oder „öffentliches Wohngrundstück“ (CCKO) angegeben ist.
Frau Le Quynh Anh, Direktorin von Vision & Associates Legal LLC, äußert sich zur Rechtmäßigkeit der in letzter Zeit umstrittenen gewerblichen Immobilienart (Laden).
Gemäß dem Bodengesetz von 2013 umfasst für öffentliche Zwecke genutztes Land beispielsweise Verkehrsflächen; Bewässerung; Gemeinschaftsgrundstück, öffentlicher Unterhaltungsbereich; Marktland … und andere Grundstücke für öffentliche Arbeiten.
Gemäß Anhang I, Dekret 06/2021/ND-CP zur Klassifizierung von Bauwerken nach ihrer Funktion umfasst die Gruppe der öffentlichen Bauwerke kommerzielle Bauwerke wie Einkaufszentren, Supermärkte, Märkte und Geschäfte; Restaurants, Lebensmittel- und Getränkegeschäfte und andere gewerbliche Einrichtungen.
Aufgrund der oben genannten Regelungen ist es verständlich, dass öffentliche Grundstücke auch für die Errichtung gewerblicher Dienstleistungseinrichtungen genutzt werden können.
Somit steht der Bau von Verkaufsständen (auch als Geschäfte bezeichnet) für Geschäftszwecke durch Investoren auf öffentlichen Grundstücken der Stadt (CCTP) und in vom Staat gepachteten öffentlichen Wohngebieten (CCKO) mit einmaliger Grundstücksmiete im Rahmen des Planungsumfangs des Stadtgebietsprojekts im Einklang mit den gesetzlichen Bestimmungen.
Warum sagen gewerbliche Dienstleistungsbetriebe „öffentliches Land“?
- Einige Eigentümer von Geschäften für gewerbliche Dienstleistungen in städtischen Gebieten von Hanoi, zuletzt im Vinhomes Ocean Park, sind besorgt, wenn in ihren Zertifikaten für Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und anderen mit dem Land verbundenen Vermögenswerten als Zweck ihrer Landnutzung angegeben ist: öffentliches Stadtland (CCTP) oder öffentliches Wohnland (CCKO). Können Sie aus juristischer Sicht erklären, warum die gewerbliche Dienstleistungswerkstatt die Bezeichnung „öffentliches Land“ trägt?
Wie ich oben bereits sagte, ist es kein Verstoß gegen das Gesetz, wenn Investoren auf vom Staat gepachteten Grundstücken der CCTP und CCKO Stände für geschäftliche/kommerzielle und Dienstleistungszwecke errichten und dafür eine Grundpacht bezahlen.
Und wenn in den Entscheidungen über die Landzuteilung, die Landpacht und die Genehmigung zur Änderung des Landnutzungszwecks des Projekts die Grundstücke für den Bau von Ständen und gewerblichen Dienstleistungsgeschäften als Zweck der öffentlichen Nutzung der Stadt oder der öffentlichen Nutzung von Wohngebieten angegeben sind, erfolgt die Aufzeichnung dieses Nutzungszwecks durch die staatliche Behörde in der Bescheinigung über Landnutzungsrechte, Hauseigentumsrechte und andere mit dem für die oben genannten Arbeiten gewährten Land verbundene Vermögenswerte gemäß den Bestimmungen und Anweisungen des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt in der amtlichen Mitteilung 3382/BTNMT-DD vom 15. Mai 2023.
- Manche Eigentümer wundern sich auch darüber, dass es sich bei der Grundstücksnutzungsform beim Produkt Gewerbe-Dienstleistungsladen um eine Mitbenutzung handelt. Welche Auswirkungen könnte dies auf die Rechte des Kunden haben, meine Dame?
Grundsätzlich stehen dem Kunden Leistungen zu, die der Art des von ihm erworbenen und im Kaufvertrag konkret beschriebenen Produkts entsprechen.
Bei der Art des E-Commerce-Shop-Produkts ist das vom Kunden gekaufte Produkt Teil eines Bauprojekts, das mit dem gemeinsamen Landnutzungsrecht verbunden ist. Dies bedeutet, dass der Kunde das Recht hat, den bestimmten Teil des Projekts (Stand), den er kaufen möchte, zu besitzen und gleichzeitig das Recht hat, das gesamte Grundstück zum Bau des entsprechenden Projektblocks zu nutzen.
Als Eigentümer stehen dem Kunden sämtliche gesetzlichen Rechte zu, wie beispielsweise das Nutzungsrecht, das Besitzrecht und das Verfügungsrecht an dem von ihm erworbenen Projektteil.
Insbesondere hat die Nationalversammlung vor kurzem das Gesetz über Immobiliengeschäfte Nr. 29/2023/QH15 verabschiedet, das einen klaren Rechtskorridor für den Kauf und Verkauf von Bauwerken und der Baugrundfläche in Bauwerken mit Landnutzungsrechten in Form einer Mitnutzung schafft.
Ich denke, dass dies ein Durchbruch ist, der viele Probleme und Rückstände des Immobilienmarktes der Vergangenheit löst und die Rechte von Organisationen/Einzelpersonen sichert, die an Investitions-, Bau- und Geschäftsaktivitäten beteiligt sind und diese Art von Produkten kaufen und verkaufen.
- Die Befürchtungen der Kunden, „für den Kauf Geld auszugeben, aber kein Nutzungsrecht an dem Grundstück zu haben“, sind also unbegründet?
Zunächst muss klargestellt werden, dass der Kauf und Verkauf von Häusern, Bauten oder Baugrundstücken in Bauten laut Vorschriften immer mit Landnutzungsrechten verbunden sein muss. Beim Kauf und Verkauf eines eigenständigen Bautens kann dies mit der Übertragung der Landnutzungsrechte des gesamten Grundstücks einhergehen und der Käufer hat das Recht, das Grundstück separat zu nutzen. Beim Kauf eines Teils eines Bautens müssen die Landnutzungsrechte in diesem Fall zugeteilt und als gemeinsame Nutzungsrechte unter den Eigentümern des Bautens festgelegt werden.
Aus diesem Grund sind im Immobilienwirtschaftsgesetz von 2023 die Bedingungen für den Verkauf eines Teils der Baufläche eines Bauprojekts klar festgelegt: Das Bauprojekt muss auf einem vom Staat zugeteilten Grundstück errichtet werden, für das Grundnutzungsgebühren erhoben werden, oder auf einem gepachteten Grundstück, für das eine einmalige Grundmietgebühr für die gesamte Pachtdauer erhoben wird, denn laut Grundstücksgesetz können nur auf diesen Grundstücksarten Landnutzungsrechte übertragen werden. Die zum Bau kommerzieller Dienstleistungsgeschäfte genutzten Grundstücke des CCTP und CCKO werden vom Staat gepachtet und die Pacht wird einmalig für die gesamte Pachtdauer eingezogen.
Um es leichter vorstellbar zu machen, kann der obige Fall mit dem Kauf einer Wohnung oder eines Gewerbegebiets im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses verglichen werden. Der Eigentümer ist zugleich Privateigentum an der gekauften Wohnung oder Gewerbefläche und besitzt das gemeinschaftliche Nutzungsrecht am Grundstück für die Errichtung des Mehrfamilienhauses.
Es gibt keine Möglichkeit, dass eine Bank eine Hypothek ablehnt.
- Aus einer anderen Perspektive wird teilweise behauptet, dass es für Kunden bei geteilten Landnutzungsrechten schwierig sei, Hypotheken bei Banken zu beantragen, und dass die Bank die Hypothek sogar ablehnen könne. Wie sieht die Realität aus?
Diese Aussage ist unbegründet. Gemäß Artikel 8.1 des Dekrets 21/2021/ND-CP umfassen Vermögenswerte, die zur Sicherung der Erfüllung von Verpflichtungen verwendet werden, bestehende oder zukünftig gebildete Vermögenswerte, außer in Fällen, in denen das Bürgerliche Gesetzbuch oder andere einschlägige Gesetze den Kauf, Verkauf, die Übertragung oder eine andere Abtretung von Eigentumsrechten zum Zeitpunkt des Abschlusses des Sicherheitsvertrags oder der Sicherheitsmaßnahmen verbieten.
Gemäß Artikel 9.1 des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2014 müssen Häuser und Bauarbeiten, die in Betrieb genommen werden, die folgenden Bedingungen erfüllen:
- Das Eigentum an den auf dem Grundstück befindlichen Häusern und Bauwerken muss in der Urkunde mit den Landnutzungsrechten eingetragen sein. Für Häuser und bestehende Bauwerke in Immobilieninvestitionsprojekten ist lediglich ein Nachweis über die Landnutzungsrechte gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes erforderlich;
- Keine Streitigkeiten über Landnutzungsrechte, Hausbesitz oder mit dem Grundstück verbundene Bauarbeiten;
- Kann nicht zur Vollstreckung eines Urteils gepfändet werden.
Eine Verpflichtung zur Verpfändung privater Landnutzungsrechte an die Bank besteht nicht. Auch Artikel 10.1 des Dekrets 21/2021/ND-CP legt fest, dass die Nutzung von an Grundstücken gebundenen Vermögenswerten zur Sicherung der Erfüllung von Verpflichtungen nicht gleichzeitig mit Landnutzungsrechten erfolgen darf.
Gemäß den oben genannten Bestimmungen erfüllen Verkaufsstände und gewerbliche Dienstleistungsgeschäfte, für die ein Zertifikat für Landnutzungsrechte, Hausbesitzrechte und an Grundstücken befestigte Vermögenswerte erteilt wurde, die nicht umstritten sind und nicht der Pfändung zur Gewährleistung der Vollstreckung von Urteilen unterliegen, die Bedingungen für eine Hypothek auf Vermögenswerte, ähnlich wie Wohnungen und Gewerbeflächen im Unterbau von Mehrfamilienhäusern.
- Allerdings ist die Bewertung gewerblicher Immobilienprodukte möglicherweise nicht so hoch wie die der Immobilienprodukte, die Sie gerade erwähnt haben?
Bei dieser Art von Produkten ist der Wert der Landnutzungsrechte grundsätzlich in den Investitionskosten des Produkts enthalten, und bei der Bestimmung des Verkaufspreises des Produkts hat der Investor natürlich auch den Wert der Landnutzungsrechte in den Verkaufspreis einkalkuliert. Das heißt, bei der Bestimmung des Produktwerts muss im Wesentlichen der Teil des Werts der Landnutzungsrechte bestimmt werden, der dem Produkt zugewiesen ist. Die Frage hoher oder niedriger Produktpreise bei der Vergabe von Bankdarlehen hängt auch von den jeweils aktuellen Bestimmungen der einzelnen Bank ab.
- Was sagen Sie Eigentümern und Interessenten zu den unterschiedlichen Meinungen zu diesem Thema?
Als im Rechtsbereich tätige Person kann ich nur bestätigen, dass der aktuelle Rechtsrahmen für diese Art von Produkten relativ vollständig, klar, streng und besser für die Rechte der Käufer sorgt.
Wer bereits ein entsprechendes Produkt besitzt oder darin investieren möchte, kann sich mit den entsprechenden Regelungen vertraut machen, um das Produkt richtig einschätzen zu können und eine Grundlage für entsprechende Entscheidungen zu haben.
Danke schön!
Regelungen in Anlage 1 - Klassifizierung der Werke nach Nutzungsfunktion 2. Öffentliche Arbeiten: c) Sportanlagen: Stadion; Gymnasium; Trainingsplatz, Wettkampfplatz für Sportarten wie: Golf, Fußball, Tennis, Volleyball, Basketball und andere Sportarten; Schwimmbad. d) Kulturelle Werke: Konferenzzentren, Theater, Kulturhäuser, Clubs, Kinos, Zirkusse, Tanzhallen; Denkmäler; Museen, Bibliotheken, Ausstellungen, Unterhaltungseinrichtungen... e) Gewerbebauten: Einkaufszentren, Supermärkte, Märkte, Geschäfte; Restaurants, Lebensmittel- und Getränkegeschäfte und andere gewerbliche Einrichtungen. g) Servicearbeiten: - Hotels, Pensionen, Motels; Erholungsort; Villen, Apartments und andere Unterkünfte ... |
Mai Chi
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