Einige Überlegungen zum Handelsplatz für Landnutzungsrechte

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Kürzlich beauftragte Premierminister Pham Minh Chinh das Bauministerium, die Einrichtung einer Handelsplattform für Landnutzungsrechte zu prüfen und sich dabei mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie den zuständigen Behörden abzustimmen.

Zusammenfassung: In der Resolution Nr. 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees vom 16. Juni 2022 zur weiteren Innovation und Verbesserung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung wird als Lösung vorgeschlagen: „Bodenpreise veröffentlichen, Transaktionen über Handelsplätze verlangen, Zahlungen über Banken vornehmen und kein Bargeld.“ Damit der Immobilienmarkt offen und transparent funktionieren kann, hat Premierminister Pham Minh Chinh auf dieser politischen Grundlage vor kurzem das Bauministerium angewiesen, die Einrichtung einer Handelsplattform für Landnutzungsrechte unter Vorsitz des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie der zuständigen Behörden zu prüfen. Um weitere Perspektiven zu dieser Politik beizutragen, werden in diesem Artikel die Grundlagen, Ziele, Notwendigkeiten und Erfahrungen einiger Länder erörtert und entsprechende Lösungsansätze vorgeschlagen.

1. Immobilienhandelsflächen sind in unserem Land kein neues Thema. Vorschriften für Immobilienhandelsflächen und Transaktionen über Immobilienhandelsflächen sind eine der Bestimmungen des Gesetzes über das Immobiliengeschäft von 2014 zur Verbesserung der Transparenz und Sicherheit bei Immobilientransaktionen. In Paragraph 6, Artikel 3 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2014 heißt es: „Ein Immobilienhandelsplatz ist ein Ort, an dem Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung, Vermietung, Untervermietung und zum Mietkauf von Immobilien stattfinden.“

Immobilienhandelsplätze werden gemäß den geltenden Rechtsbestimmungen von Unternehmen mit folgenden Tätigkeiten eingerichtet: Durchführung von Transaktionen im Zusammenhang mit dem Kauf, Verkauf, der Übertragung, Vermietung, Untervermietung und Mietkauf von Immobilien; Organisation des Verkaufs, der Übertragung, der Vermietung, Untervermietung und des Mietkaufs von Immobilien; Immobilieninformationen für Interessenten vorstellen, auflisten und öffentlich bereitstellen; Überprüfen Sie die Immobiliendokumente, um sicherzustellen, dass sie für die Transaktion zulässig sind. Wir fungieren als Vermittler zwischen Parteien beim Austausch, Aushandeln und Unterzeichnen von Verträgen für den Kauf, Verkauf, die Übertragung, die Miete, Untermiete und den Mietkauf von Immobilien.

In Artikel 107 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs von 2015 ist festgelegt, dass zu den Immobilien auch Grundstücke gehören; Haus, an das Grundstück angeschlossene Bauarbeiten; Andere mit Grundstücken, Häusern und Bauarbeiten verbundene Vermögenswerte. Dementsprechend umfassen die Aktivitäten des Real Estate Trading Floors auch Dienstleistungen im Zusammenhang mit Transaktionen von Landnutzungsrechten. Der Handel über die Börse ist nicht obligatorisch, sondern liegt im Ermessen des Käufers und Verkäufers.

Kürzlich beauftragte der Premierminister das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie damit verbundene Ministerien und Zweigstellen, die Einrichtung einer Handelsplattform für Landnutzungsrechte zu prüfen. Diese Politik demonstriert die Entschlossenheit des Premierministers und der Regierung hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung und erregt die Aufmerksamkeit der Gesellschaft. Derzeit wird das Parketthandelsmodell für Landnutzungsrechte noch diskutiert. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt entwickelt derzeit zwei Optionen für Handelsplattformen für Landnutzungsrechte, die dem Premierminister zur Entscheidung vorgelegt werden sollen. Im Einzelnen sind dies die folgenden:

- Option 1: Entwicklung und Modernisierung des Immobilien-Handelsraummodells gemäß dem Gesetz über die Immobilienwirtschaft unter professioneller Leitung und staatlicher Aufsicht.

- Option 2: Aufbau eines spezialisierten Handelsplatzes für Landnutzungsrechte.

Die allgemeine Richtung besteht darin, den Grundsatz festzulegen, dass Handelsflächen für Immobilien vom Staat verwaltet und nicht an Unternehmen vergeben werden. Gleichzeitig muss der Anwendungsbereich so erweitert werden, dass alle Arten von Grundstücken in die Transaktionen einbezogen werden. Dieser Handelsplatz muss mit dem Informationssystem sowie der Grundstücks- und Baudatenbank verbunden sein, um synchrone Updates zum System durchführen zu können.

Wird also gemäß den oben genannten Optionen ein Handelsplatz für Landnutzungsrechte eingerichtet, so wird es, obwohl er gemäß den Bestimmungen des geltenden Gesetzes über das Immobiliengeschäft den gleichen Charakter hat wie ein Handelsplatz für Immobilien (als Vermittler bei Immobilientransaktionen im Allgemeinen und Landnutzungsrechten im Besonderen), viele Unterschiede in Organisation und Betrieb geben. Demnach werde die Land Use Rights Exchange „als öffentliche Dienstleistungsorganisation des Staates für die Verwaltung“ agieren.

Ist die Einrichtung einer gesonderten Börse für Landnutzungsrechte erforderlich? (Illustration)

2. Die Strategie zur Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte und die ersten Stellungnahmen der zuständigen staatlichen Stellen haben die Aufmerksamkeit von Unternehmen, Bürgern, Forschern und politischen Entscheidungsträgern auf sich gezogen und zu Diskussionen angestoßen.

Bei der Beurteilung der Notwendigkeit des Austauschs von Landnutzungsrechten wurden in vielen Stellungnahmen die Vorteile des Handels über diese Börse bestätigt, wie etwa: Kontrolle der Rechtmäßigkeit von Grundstücken und Immobilien, die geschäftlich genutzt werden; Kontrolle der tatsächlichen Grundstückstransaktionswerte, um so eine Grundstücksdatenbank und marktnahe Grundstückspreise aufzubauen; Stärkung des Vertrauens sowie Verringerung von Risiken und Streitigkeiten bei der Ausübung von Landnutzungsrechten; Steuerverluste vermeiden, ein gesundes Geschäftsumfeld schaffen …

Man kann sagen, dass das wichtigste Ziel bei der Einrichtung der Börse für Landnutzungsrechte darin besteht, Informationstransparenz zu gewährleisten und Risiken bei Transaktionen aufgrund von Informationsmangel zu minimieren. Dadurch wird ein relativ vollständiges und genaues Datensystem zu Transaktionen sowie Kauf- und Verkaufspreisen nahe an den Marktpreisen aufgebaut, um die staatliche Verwaltung des Land- und Immobiliengeschäfts effektiv zu unterstützen.

Es gibt jedoch zahlreiche Bedenken hinsichtlich der Notwendigkeit des Austauschs von Landnutzungsrechten, insbesondere im Hinblick auf Aspekte wie die Schaffung von Kosten und Verfahren, die eine zusätzliche Belastung für die an den Transaktionen beteiligten Personen und Unternehmen darstellen. Wenn der Handel über die Börse verpflichtend ist, wird die Handelsfreiheit der Menschen eingeschränkt. Wenn dies ohne gute Kontroll- und Betriebsmechanismen vorgeschrieben ist, kann es zu einem Informationsmonopol, zu Negativität, Manipulation und Marktverzerrungen führen.

Einige Meinungen kommen insbesondere zu der Einschätzung, dass wir nun über Vorschriften und Institutionen verfügen, die die Transparenz des Immobilienmarktes gewährleisten, etwa Vorschriften zu Bedingungen, Verfahren und Immobilientransaktionsverträgen. Transparenzpflichten von Investoren bei Immobilientransaktionen; Beurkundung von Immobilienkaufverträgen…

Liegt das eigentliche Problem also im Mangel an Managementmechanismen und -instrumenten oder in der ineffektiven Nutzung vorhandener Instrumente? Die Kapazitäten und Verantwortlichkeiten des entsprechenden Personals sind weiterhin begrenzt? Daher sei es derzeit noch eine Hypothese, „ob die Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte zu mehr Transparenz auf dem Markt beitragen wird oder nicht“.

3. Um über eine umfassendere Grundlage für unsere Beurteilung zu verfügen, haben wir die Erfahrungen einiger Länder in der Region und auf der ganzen Welt zu Handelsplätzen für Landnutzungsrechte und zu Lösungen zur Gewährleistung von Transparenz und Sicherheit bei Immobilientransaktionen konsultiert.

Durch Diskussionen mit Kollegen von Immobilienverbänden in Ländern wie den USA, Korea, Singapur, Thailand, Indonesien … Wir haben festgestellt, dass diese Länder über keine eigenen Börsen für Landnutzungsrechte verfügen. In den USA werden Informationen zu Immobilien (sowohl Häuser als auch Grundstücke) über die Multiple Listing Service Listings (MLS) auf dem US Real Estate Portal veröffentlicht.

Auf dieser Etage sind Informationen zu Häusern, Grundstücken, zum Verkauf stehenden Immobilien, Neubauten, Altbauten, Gewerbeimmobilien, Anlageimmobilien usw. aufgeführt, um den Kauf- und Verkaufsaktivitäten von Maklern zu dienen. MLS.com oder staatliche MLSs sind nicht mit der US-Regierung verbunden.

Diese Website wird privat und gegen Gebühr für Verkäufer im US-amerikanischen Immobilienkauf- und -verkaufsprozess betrieben. Jede Immobilie, die auf dem Markt gehandelt werden soll, muss im MLS „gelistet“ sein, um Informationen öffentlich zu machen. Der Kauf und Verkauf muss über lizenzierte Makler erfolgen. Normalerweise sowohl über den Makler des Verkäufers als auch über den Makler des Käufers. Maklergebühren sind im Verkaufspreis enthalten und liegen je nach Verhandlung, Lage und Art der Immobilie zwischen 1 und 10 %. Diese Gebühr variiert von Staat zu Staat oder sogar innerhalb eines Staates oder einer Stadt. Diese Gebühr wird zum Zeitpunkt des Abschlusses mit Maklern und verbundenen Parteien im Kauf- und Verkaufsprozess geteilt.

In einigen anderen Ländern wie Korea, Singapur und Indonesien gibt es keinen Austausch von Landnutzungsrechten. Thailand verfügt über eine Land Bank (Land & Housing Bank oder Land Bank), deren Aufgabe der Kauf und Verkauf von Grundstücken ist, deren Schwerpunkt jedoch auf dem Kauf und Verkauf liegt, um Land zu regulieren und Menschen zu unterstützen, die kein landwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Land besitzen. Zu den wichtigsten Dienstleistungen gehören: Einlagen (Einlagenempfang), Geschäftskredite, Verbraucherkredite für Immobilienkäufe, Grundstückskäufe, Treuhandfonds, Vermögensverwaltungsdienste, Devisen...

Der Trend in vielen Ländern geht daher dahin, Informationen über Immobilien im Allgemeinen und Grundstücke im Besonderen auf einer Ebene transparent zu machen, indem Technologieanwendungen zum Verwalten und Erfassen von Informationen über Immobilien und Immobilientransaktionen verwendet werden und indem Informationen aus einer gemeinsamen Datenbank genutzt werden, um die Verfahren bei Immobilientransaktionen und -übertragungen zu vereinfachen.

4. Basierend auf den Erfahrungen anderer Länder und der Ausrichtung auf die Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte in Vietnam haben wir folgende Überlegungen:

4.1. Ist die Einrichtung einer gesonderten Börse für Landnutzungsrechte erforderlich?

Beschluss Nr. 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees vom 16. Juni 2022 zur weiteren Innovation und Vervollkommnung von Institutionen und Richtlinien, zur Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung mit folgender Ausrichtung: „Öffentliche Grundstückspreise, obligatorische Transaktionen über Handelsplätze, Zahlung über Banken, kein Bargeld“. Der Schwerpunkt der Resolution liegt daher auf „Transaktionen über die Börse“ und nicht speziell auf „Austausch von Landnutzungsrechten“ oder darauf, dass es sich um eine vom Staat eingerichtete und direkt verwaltete Börse handeln muss.

Daher muss die Einrichtung einer separaten Börse für Landnutzungsrechte sorgfältig geprüft werden, um Überschneidungen mit Immobilienbörsen gemäß den geltenden Vorschriften zu vermeiden und um Effektivität und Effizienz bei Inbetriebnahme der Börse sicherzustellen. Wenn die Börse für Landnutzungsrechte nach dem Modell einer staatlichen öffentlichen Dienstleistungsorganisation eingerichtet wird, ist es notwendig, ein Pilotprojekt zur Einrichtung einer Börse an einer Reihe von Standorten zu erforschen und zu entwickeln und auf dieser Grundlage eine Zusammenfassung und Bewertung vorzunehmen, bevor dies offiziell im Gesetz geregelt wird.

4.2. Müssen alle Immobilientransaktionen über den Boden laufen?

Immobilientransaktionen über Handelsplätze haben viele Vorteile, sind aber auch mit potenziellen Risiken, einem erhöhten Formalismus, Kosten und negativen Aspekten verbunden, wie wir oben in Abschnitt 2 erwähnt haben.

Um den aktuellen praktischen Bedingungen gerecht zu werden, sollten unserer Meinung nach Immobilientransaktionen über die Börse in einer ermutigenden Weise geregelt werden, wie es im Entwurf des Gesetzes über das Immobiliengeschäft vorgesehen ist, um in der Gesellschaft schrittweise Gewohnheiten zu schaffen und die Autonomie der Unternehmen bei der Wahl der Geschäfts- und Transaktionsformen zu fördern. Gleichzeitig zwingt es die Börsen dazu, Qualität und Preise ständig zu verbessern, um die Wettbewerbsfähigkeit zu sichern und entsprechend den Marktmechanismen Kunden anzulocken.

4.3. Was können wir aus den Erfahrungen der Länder der Region und der Welt lernen?

Jedes Land hat seine eigene Bodeneigentumsordnung. Allerdings basieren die Märkte der Länder auf dem Grundsatz der Gewährleistung von Informationstransparenz. Dabei kann auf die Erfahrungen anderer Länder zum Thema Immobiliendatenbanken, also die verpflichtende Offenlegung von Informationen in Immobiliendatenbanken, verwiesen werden. Alle Länder verfügen über vollständige Informationssysteme zu den Wohnungs-, Grundstücks- und Immobilienmärkten.

Dies ist uns bisher nicht gut gelungen und wir haben nicht die gewünschten Ergebnisse erzielt. Wir müssen diese Richtlinien und die Organisation ihrer Umsetzung zusammenfassen und bewerten, um sie zu verbessern, damit wir über ein Rechenzentrum für den Betrieb eines transparenten Marktes verfügen. Dies ist im Kontext der starken digitalen Transformation in unserem Land heute sinnvoll und umsetzbar. Die Kontrolle des Cashflows sowie die Regulierung und Kontrolle von Banktransaktionen tragen dazu bei, dieses Ziel zu erreichen.

Denn umfassende Marktinformationen und bargeldlose Zahlungen bringen Transparenz; Wenn der Boden transparent ist, sind die Leute nicht gezwungen, ihm zu folgen. Darüber hinaus wird mit der Entwicklung des Marktes für juristische Dienstleistungen auch die vermehrte Nutzung von Notar- und Anwaltsdiensten durch Menschen bei Immobilientransaktionen zur Markttransparenz beitragen und die Transaktionsrisiken verringern.

4.4. Empfehlung

Das Modell des Immobilien-Handelssaales gemäß dem Gesetz über Immobiliengeschäfte wurde legalisiert und für Immobilientransaktionen, die Landnutzungsrechte und Vermögenswerte auf Grundstücken umfassen, praktisch umgesetzt.

Immobilienhandelsplätze bieten Dienstleistungen für Immobilientransaktionen zu Geschäftszwecken zwischen Investoren und Privatpersonen an und können bei Bedarf auch Immobilientransaktionsdienstleistungen für nicht-geschäftliche Zwecke zwischen Privatpersonen vollständig bereitstellen. Auch dies ist für die Manager von Interesse und gilt als einer der Gründe für die Notwendigkeit der Erforschung und Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte.

Daher empfehlen wir, den Plan zur Perfektionierung des Immobilienhandelsmodells gemäß dem Gesetz über die Immobilienwirtschaft in professioneller Leitung und unter staatlicher Aufsicht umzusetzen.

Dieser Plan steht im Einklang mit der Politik der Partei und unterliegt der staatlichen Verwaltung. Er vermeidet Funktionsüberschneidungen, beschafft Informationsdaten für die Verwaltung, gewährleistet Marktprinzipien, Geschäftsfreiheit, Entscheidungsfreiheit von Personen und Unternehmen und erreicht Effizienz ohne die Schaffung neuer Apparate, die Ausweitung des Verwaltungsverfahrens, den Zeitaufwand, die Kosten der Befolgung usw.

Es ist leicht zu erkennen, dass selbst die Teilnahme staatlicher Stellen an den Sitzungen zur Erörterung des Plans zur Einführung dieses neuen Bodenmodells sehr kostspielig ist. Wird die Zeit, die zur Ausarbeitung eines geeigneten Plans im Einklang mit anderen Fachgesetzen benötigt wird, rechtzeitig fertig, um in den Entwurf des (geänderten) Bodengesetzes aufgenommen zu werden, der voraussichtlich im Oktober 2023 von der Nationalversammlung verabschiedet wird, und wird es, wenn es rechtzeitig fertig wird, eine übereilte Lösung sein, wenn die Zeit für die Untersuchung und Folgenabschätzung zu knapp ist?

(Quelle: Bauzeitung)

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