Einige Überlegungen zum Handelsplatz für Landnutzungsrechte

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Kürzlich beauftragte Premierminister Pham Minh Chinh das Bauministerium, die Einrichtung einer Handelsplattform für Landnutzungsrechte zu prüfen und sich dabei mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie den zuständigen Behörden abzustimmen.

Zusammenfassung: In der Resolution Nr. 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees vom 16. Juni 2022 zur weiteren Innovation und Verbesserung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung wird als Lösung vorgeschlagen: „Bodenpreise veröffentlichen, Transaktionen über Handelsplätze und Zahlungen über Banken vorschreiben und kein Bargeld.“ Damit der Immobilienmarkt offen und transparent funktionieren kann, hat Premierminister Pham Minh Chinh auf dieser politischen Grundlage vor kurzem das Bauministerium angewiesen, die Einrichtung eines Handelsplatzes für Landnutzungsrechte zu prüfen und sich dabei mit dem Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie den zuständigen Behörden abzustimmen. Um weitere Perspektiven zu dieser Politik beizutragen, werden in diesem Artikel die Grundlagen, Ziele, Notwendigkeiten und Erfahrungen einiger Länder erörtert und entsprechende Lösungsansätze vorgeschlagen.

1. Immobilienhandelsflächen sind in unserem Land kein neues Thema. Vorschriften für Immobilienhandelsflächen und Transaktionen über Immobilienhandelsflächen sind eine der Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte aus dem Jahr 2014 zur Verbesserung der Transparenz und Sicherheit bei Immobilientransaktionen. In Paragraph 6, Artikel 3 des Gesetzes über Immobiliengeschäfte von 2014 heißt es: „Ein Immobilienhandelsplatz ist ein Ort, an dem Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung, Vermietung, Untervermietung und zum Mietkauf von Immobilien stattfinden.“

Gemäß den geltenden gesetzlichen Bestimmungen werden Immobilienhandelsplätze von Unternehmen mit folgenden Tätigkeiten eingerichtet: Durchführung von Transaktionen zum Kauf, Verkauf, zur Übertragung, Vermietung, Untervermietung und zum Mietkauf von Immobilien; Organisation des Verkaufs, der Übertragung, der Vermietung, Untervermietung und des Mietkaufs von Immobilien; Immobilieninformationen für Interessenten vorstellen, auflisten und öffentlich bereitstellen; Überprüfen Sie die Immobiliendokumente, um sicherzustellen, dass sie für die Transaktion geeignet sind. Wir fungieren als Vermittler zwischen Parteien beim Austausch, Aushandeln und Unterzeichnen von Verträgen für den Kauf, Verkauf, die Übertragung, die Vermietung, Untervermietung und den Mietkauf von Immobilien.

Absatz 1, Artikel 107 des Zivilgesetzbuches von 2015 legt fest, dass zu den Immobilien auch Grundstücke gehören; Haus, Bauarbeiten an einem Grundstück; Andere mit Grundstücken, Häusern und Bauarbeiten verbundene Vermögenswerte. Dementsprechend umfassen die Aktivitäten des Immobilienhandelsplatzes Dienstleistungen im Zusammenhang mit Transaktionen von Landnutzungsrechten. Der Handel über die Börse ist nicht obligatorisch, sondern liegt im Ermessen des Käufers und Verkäufers.

Kürzlich beauftragte der Premierminister das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt sowie verwandte Ministerien und Zweigstellen mit der Prüfung der Einrichtung einer Handelsplattform für Landnutzungsrechte. Diese Politik zeugt von der Entschlossenheit des Premierministers und der Regierung hinsichtlich der wirtschaftlichen Entwicklung und erregt die Aufmerksamkeit der Gesellschaft. Derzeit wird das Parketthandelsmodell für Landnutzungsrechte noch diskutiert. Das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt entwickelt derzeit zwei Optionen für Handelsplätze für Landnutzungsrechte, die dem Premierminister zur Entscheidung vorgelegt werden sollen. Im Einzelnen sind dies die folgenden:

- Option 1: Entwicklung und Verbesserung des Immobilienhandelsmodells gemäß dem Gesetz über Immobilienunternehmen unter professioneller Leitung und staatlicher Aufsicht.

- Option 2: Aufbau eines spezialisierten Handelsplatzes für Landnutzungsrechte.

Die allgemeine Richtung besteht darin, den Grundsatz festzulegen, dass Immobilienhandelsflächen vom Staat verwaltet und nicht an Unternehmen vergeben werden. Gleichzeitig muss der Umfang erweitert werden, um alle Arten von Grundstücken in die Transaktionen einzubeziehen. Dieser Handelsplatz muss mit dem Informationssystem sowie der Grundstücks- und Baudatenbank verbunden sein, um synchrone Aktualisierungen mit dem System durchzuführen.

Wenn also ein Handelsplatz für Landnutzungsrechte gemäß den oben genannten Optionen eingerichtet wird, wird es, obwohl er den gleichen Charakter hat wie der Handelsplatz für Immobilien gemäß den Bestimmungen des aktuellen Gesetzes über Immobiliengeschäfte (als Vermittler bei Immobilientransaktionen im Allgemeinen und Landnutzungsrechten im Besonderen), viele Unterschiede in Organisation und Betrieb geben. Demnach wird die Börse für Landnutzungsrechte „als öffentliche Dienstleistungsorganisation des Staates für die Verwaltung“ fungieren.

Ist die Einrichtung einer separaten Börse für Landnutzungsrechte erforderlich? (Illustration)

2. Die Politik der Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte und die ersten Stellungnahmen der zuständigen staatlichen Stellen haben die Aufmerksamkeit und Diskussion von Unternehmen, Bürgern, Forschern und politischen Entscheidungsträgern auf sich gezogen.

Bei der Beurteilung der Notwendigkeit des Austauschs von Landnutzungsrechten haben viele Meinungen die Vorteile des Handels über die Börse bestätigt, wie etwa: Kontrolle der Rechtmäßigkeit von Grundstücken und Immobilien, die geschäftlich genutzt werden; Kontrolle der tatsächlichen Grundstückstransaktionswerte, um so eine Grundstücksdatenbank und marktnahe Grundstückspreise zu erstellen; das Vertrauen stärken und Risiken und Streitigkeiten bei der Übertragung von Landnutzungsrechten verringern; Steuerverluste vermeiden, ein gesundes Geschäftsumfeld schaffen ...

Man kann sagen, dass das wichtigste Ziel bei der Einrichtung der Börse für Landnutzungsrechte darin besteht, Informationstransparenz zu gewährleisten und Risiken bei Transaktionen aufgrund von Informationsmangel zu minimieren. Dadurch soll ein relativ vollständiges und genaues Datensystem zu Transaktionen sowie Kauf- und Verkaufspreisen nahe den Marktpreisen aufgebaut werden, um die staatliche Verwaltung des Land- und Immobiliengeschäfts effektiv zu unterstützen.

Es bestehen jedoch zahlreiche Bedenken hinsichtlich der Notwendigkeit des Austauschs von Landnutzungsrechten, insbesondere im Hinblick auf Aspekte wie die Schaffung von Kosten und Verfahren, die eine zusätzliche Belastung für die an den Transaktionen beteiligten Personen und Unternehmen darstellen. Wenn der Handel über die Börse obligatorisch ist, wird die Handelsfreiheit der Menschen eingeschränkt. Wenn dies ohne gute Kontroll- und Betriebsmechanismen vorgeschrieben ist, kann es zu einem Informationsmonopol, Negativität, Manipulation und Marktverzerrung kommen.

Einige Meinungen gehen insbesondere davon aus, dass wir nun über Vorschriften und Institutionen verfügen, die die Transparenz des Immobilienmarktes gewährleisten, wie etwa Vorschriften zu Bedingungen, Verfahren und Immobilientransaktionsverträgen. Transparenzpflichten von Investoren bei Immobilientransaktionen; Beurkundung von Immobilienkaufverträgen…

Liegt das eigentliche Problem also im Mangel an Managementmechanismen und -instrumenten oder in der ineffektiven Nutzung vorhandener Instrumente? Die Kapazitäten und Verantwortlichkeiten der entsprechenden Mitarbeiter sind weiterhin begrenzt? Daher sei es derzeit noch eine Hypothese, ob die Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte zu mehr Transparenz auf dem Markt beitragen werde oder nicht.

3. Um eine bessere Grundlage für unsere Beurteilung zu haben, haben wir die Erfahrungen einiger Länder in der Region und auf der ganzen Welt zu Handelsplätzen für Landnutzungsrechte und Lösungen zur Gewährleistung von Transparenz und Sicherheit bei Immobilientransaktionen konsultiert.

Durch Diskussionen mit Kollegen von Immobilienverbänden in Ländern wie den USA, Korea, Singapur, Thailand, Indonesien … Wir haben festgestellt, dass diese Länder keine eigenen Börsen für Landnutzungsrechte haben. In den USA werden Informationen zu Immobilien (sowohl Häuser als auch Grundstücke) über die Multiple Listing Service Listings (MLS) auf dem US Real Estate Portal veröffentlicht.

Auf dieser Etage sind Informationen zu Häusern, Grundstücken, zum Verkauf stehenden Immobilien, Neubauimmobilien, Altimmobilien, Gewerbeimmobilien, Anlageimmobilien usw. aufgeführt, um die Kauf- und Verkaufsaktivitäten von Maklern zu unterstützen. MLS.com oder staatliche MLSs sind nicht mit der US-Regierung verbunden.

Diese Site wird privat und gegen Gebühr für Verkäufer betrieben, die Immobilien in den Vereinigten Staaten kaufen und verkaufen. Jede Immobilie, die auf dem Markt gehandelt werden soll, muss im MLS „gelistet“ sein, um die Informationen öffentlich zugänglich zu machen. Der Handel muss über lizenzierte Broker erfolgen. Normalerweise der Makler sowohl des Verkäufers als auch der Makler des Käufers. Maklergebühren sind im Verkaufspreis enthalten und liegen je nach Verhandlung, Lage und Art der Immobilie zwischen 1 und 10 %. Diese Gebühr variiert von Staat zu Staat oder sogar innerhalb eines Staates oder einer Stadt. Diese Gebühr wird zum Zeitpunkt des Abschlusses zwischen Maklern und anderen am Kauf- und Verkaufsprozess beteiligten Parteien aufgeteilt.

In einigen anderen Ländern wie Korea, Singapur und Indonesien gibt es keinen Austausch von Landnutzungsrechten. In Thailand gibt es eine Land & Housing Bank (oder Land Bank), deren Aufgabe es ist, Land zu kaufen und zu verkaufen. Ihr Schwerpunkt liegt jedoch auf dem Kauf und Verkauf, um Land zu regulieren und Menschen zu unterstützen, die kein landwirtschaftliches oder forstwirtschaftliches Land besitzen. Zu den wichtigsten Dienstleistungen gehören: Einlagen (Einlagenempfang), Geschäftskredite, Verbraucherkredite für Immobilienkäufe, Grundstückskäufe, Treuhandfonds, Vermögensverwaltungsdienste, Devisen …

Daher besteht in vielen Ländern der Trend, Informationen über Immobilien im Allgemeinen und Grundstücke im Besonderen auf einer einzigen Ebene transparent zu machen, indem Technologieanwendungen zum Verwalten und Erfassen von Informationen über Immobilien und Immobilientransaktionen eingesetzt werden und Informationen aus einer gemeinsamen Datenbank genutzt werden, um Verfahren bei Immobilientransaktionen und -übertragungen zu vereinfachen.

4. Basierend auf den Erfahrungen anderer Länder und der Ausrichtung auf die Einrichtung einer Börse für Landnutzungsrechte in Vietnam haben wir folgende Überlegungen:

4.1. Ist die Einrichtung einer separaten Börse für Landnutzungsrechte erforderlich?

Beschluss Nr. 18-NQ/TW des Zentralen Exekutivkomitees vom 16. Juni 2022 zur weiteren Innovation und Vervollkommnung von Institutionen und Richtlinien sowie zur Verbesserung der Effektivität und Effizienz der Landverwaltung und -nutzung mit folgender Ausrichtung: „Öffentliche Grundstückspreise, obligatorische Transaktionen über Handelsplätze, Zahlung über Banken, kein Bargeld“. Der Schwerpunkt der Resolution liegt daher auf „Transaktionen über die Börse“ und nicht speziell auf dem „Austausch von Landnutzungsrechten“ oder darauf, dass es sich um eine vom Staat eingerichtete und direkt verwaltete Börse handeln muss.

Daher muss die Einrichtung einer separaten Börse für Landnutzungsrechte sorgfältig geprüft werden, um Überschneidungen mit Immobilienbörsen gemäß den geltenden Vorschriften zu vermeiden und die Effektivität und Effizienz der Inbetriebnahme der Börse sicherzustellen. Wenn die Börse für Landnutzungsrechte nach dem Modell einer staatlichen öffentlichen Dienstleistungsorganisation eingerichtet wird, ist es notwendig, ein Pilotprojekt zur Einrichtung der Börse an einer Reihe von Standorten zu erforschen und zu entwickeln und auf dieser Grundlage eine Zusammenfassung und Bewertung vorzunehmen, bevor die Börse offiziell im Gesetz geregelt wird.

4.2. Müssen alle Immobilientransaktionen über den Börsengang abgewickelt werden?

Immobilientransaktionen über Handelsplätze haben viele Vorteile, sind aber auch mit potenziellen Risiken, einem erhöhten Verfahrensaufwand, höheren Kosten und negativen Aspekten verbunden, wie wir oben in Abschnitt 2 erwähnt haben.

Um den aktuellen praktischen Bedingungen gerecht zu werden, sollten unserer Meinung nach Immobilientransaktionen über die Börse in einer ermutigenden Weise geregelt werden, wie es der Entwurf des Gesetzes über Immobiliengeschäfte vorsieht, um in der Gesellschaft schrittweise Gewohnheiten zu schaffen und die Autonomie der Unternehmen bei der Wahl der Geschäfts- und Transaktionsformen zu fördern; Gleichzeitig zwingt es die Börsen dazu, Qualität und Preise ständig zu verbessern, um ihre Wettbewerbsfähigkeit zu sichern und entsprechend den Marktmechanismen Kunden anzulocken.

4.3. Was können wir aus den Erfahrungen der Länder der Region und der Welt lernen?

Jedes Land hat sein eigenes Landbesitzsystem. Allerdings basieren die Märkte der Länder auf dem Grundsatz der Gewährleistung von Informationstransparenz. Wir können auf die Erfahrungen anderer Länder mit Immobiliendatenbanken, der verpflichtenden Offenlegung von Informationen in Immobiliendatenbanken, verweisen. Alle Länder verfügen über umfassende Informationssysteme zu den Wohnungs-, Grundstücks- und Immobilienmärkten.

Bisher ist uns dies nicht gut gelungen und wir haben nicht die gewünschten Ergebnisse erzielt. Wir müssen diese Richtlinien und die Organisation ihrer Umsetzung zusammenfassen und bewerten, um sie zu verbessern, damit wir über ein Rechenzentrum verfügen, mit dem wir einen transparenten Markt betreiben können. Dies ist im Kontext der starken digitalen Transformation in unserem Land heute angemessen und machbar. Die Kontrolle des Cashflows sowie die Regulierung und Kontrolle von Banktransaktionen tragen dazu bei, dieses Ziel zu erreichen.

Denn umfassende Marktinformationen und bargeldlose Zahlungen bringen Transparenz; Wenn der Boden transparent ist, sind die Leute nicht gezwungen, ihm zu folgen. Darüber hinaus wird mit der Entwicklung des Marktes für juristische Dienstleistungen auch die verstärkte Inanspruchnahme von Notardienstleistungen, Rechtsanwälten usw. bei Immobilientransaktionen zur Markttransparenz beitragen und die Risiken bei Transaktionen verringern.

4.4. Empfehlung

Das Modell des Immobilienhandelsplatzes gemäß dem Gesetz über Immobiliengeschäfte wurde legalisiert und für Immobilientransaktionen, einschließlich Landnutzungsrechten und Vermögenswerten auf Grundstücken, praktisch umgesetzt.

Immobilienhandelsplattformen bieten Dienstleistungen für Immobilientransaktionen zu Geschäftszwecken zwischen Investoren und Privatpersonen an und können bei Bedarf auch Immobilientransaktionsdienstleistungen für nicht-geschäftliche Zwecke zwischen Privatpersonen anbieten. Dies ist auch ein Punkt, der für die Manager von Interesse ist und der als einer der Gründe für die Notwendigkeit der Erforschung und Einrichtung eines Austauschs von Landnutzungsrechten gilt.

Daher empfehlen wir, den Plan zur Perfektionierung des Immobilienhandelsmodells gemäß dem Gesetz über Immobilienunternehmen in professioneller Leitung und unter staatlicher Aufsicht umzusetzen.

Dieser Plan steht im Einklang mit der Politik der Partei und unterliegt der staatlichen Verwaltung. Er vermeidet Funktionsüberschneidungen, beschafft Informationsdaten für die Verwaltung, gewährleistet Marktprinzipien, Geschäftsfreiheit und die Wahlfreiheit von Personen und Unternehmen und erreicht Effizienz ohne die Schaffung neuer Apparate, die Ausweitung von Verwaltungsverfahren, den Zeitaufwand, die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften usw.

Es ist leicht zu erkennen, dass selbst die Teilnahme staatlicher Stellen an Sitzungen zur Erörterung des Plans zur Einführung dieses neuen Grundrisses sehr kostspielig ist. Wird die Ausarbeitung eines geeigneten Plans im Einklang mit anderen Fachgesetzen rechtzeitig erfolgen, um in den Entwurf des geänderten Bodengesetzes aufgenommen zu werden, der voraussichtlich im Oktober 2023 von der Nationalversammlung verabschiedet wird? Und wird es, falls dies rechtzeitig geschieht, eine übereilte Lösung sein, wenn die Zeit für Untersuchungen und Folgenabschätzungen zu kurz ist?

(Quelle: Bauzeitung)

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