Ho-Chi-Minh-Stadt verbietet Parzellierung und Verkauf von Grundstücken: Es wird erwartet, dass die Grundstückspreise steigen, aber es ist unwahrscheinlich, dass sie „fieberhaft“ werden

Warum verbietet Ho-Chi-Minh-Stadt die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken?

Das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt hat soeben den Beschluss Nr. 83/2024 erlassen, der ab dem 21. Oktober in Kraft tritt und besagt, dass es Investoren von Immobilienprojekten und Wohnungsbauinvestitionsprojekten im gesamten Gebiet nicht gestattet ist, Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur im Projekt an Organisationen und Einzelpersonen zu übertragen, damit diese selbst Häuser bauen. Von dieser Regelung ist in Fällen ausgenommen, in denen Investoren eine Ansiedlung auf dem Landweg in Gemeinden, Städten und Bezirken von Ho-Chi-Minh-Stadt anstreben.

So verbietet Ho-Chi-Minh-Stadt die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken im Rahmen von Projekten für Organisationen und Einzelpersonen zum Bau eigener Häuser, darunter in allen fünf Bezirken Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio.

Zuvor hatte das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt als Grund für das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken angegeben, dass die Stadt ein Investitionsprojekt entwickle, um im Zeitraum von 2021 bis 2030 Bezirke zu Bezirken oder Städten unter Ho-Chi-Minh-Stadt zusammenzulegen. Bis 2030 werden sich die Bezirke auf Investitionen in den Ausbau der städtischen Infrastruktur konzentrieren, um das städtische Ziel zu erreichen, eine Stadt direkt unter Ho-Chi-Minh-Stadt zu werden.

Um eine Diskriminierung zwischen kommerziellen Wohnungsbauinvestitionsprojekten zu vermeiden und die Anwendung der Vorschriften zu vereinheitlichen, müssen Investoren in Immobilienprojekte in Ho-Chi-Minh-Stadt gemäß den Vorschriften in den gesamten Wohnungsbau investieren und anschließend Verfahren zur Übertragung von Landnutzungsrechten, Hausbesitzrechten und anderen mit dem Land verbundenen Vermögenswerten an Organisationen und Einzelpersonen durchführen. Ausgenommen hiervon sind Immobilienprojekte mit Umsiedlungszielen auf Grundstücken in Gemeinden, Städten und Landkreisen, die die vorgeschriebenen Voraussetzungen erfüllen.

So verbietet die Verordnung die Unterteilung und den Verkauf von Grundstücken in der gesamten Stadt, um die staatliche Verwaltung des Wohnungsbaus zu vereinheitlichen und die Verantwortung der Projektinvestoren zu stärken, wodurch synchrone Investitionen in den Bau der technischen und sozialen Infrastruktur sichergestellt werden; Vermeiden Sie die Situation, dass ohne Genehmigung oder gegen die Genehmigung gebaut wird oder die Vorschriften des Architekturmanagements nicht eingehalten werden. Das Bauamt hält ein Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken im gesamten Gebiet für notwendig.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte, dass die obige Erklärung nicht mit den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte von 2023 und der praktischen Situation vereinbar sei. Denn das Projekt ist noch immer ein Projekt. Derzeit sind die fünf Bezirke Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio noch Bezirke und keine Bezirke oder Städte von Ho-Chi-Minh-Stadt.

Gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Immobiliengeschäfte und des Wohnungsbaugesetzes von 2023 gilt für diese fünf Bezirke weiterhin: „In den verbleibenden Gebieten bestimmt das Volkskomitee der Provinz auf der Grundlage der örtlichen Gegebenheiten die Gebiete, in denen Projektinvestoren Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur an Einzelpersonen zum Selbstbau von Häusern übertragen dürfen.“ Darüber hinaus ist die Nachfrage der Menschen, die im Rahmen des Projekts in den oben genannten 5 Bezirken Landnutzungsrechte mit technischer Infrastruktur übertragen lassen möchten, um eigene Häuser zu bauen, nach wie vor sehr groß.

Daher schlug er vor, dass das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die Vorschriften hinsichtlich der Aufteilung und des Verkaufs von Grundstücken in Gemeinden überprüft und ändert. Ausgenommen davon sind Städte in den fünf Bezirken Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi und Can Gio, in denen keine Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Investition in Wohnungsbauprojekte stattfindet.

Der Immobilienexperte Dinh Minh Tuan, Direktor von Batdongsan.com.vn für die südliche Region, teilt diese Ansicht und sagt, dass wir zur Urbanisierung Einwohner anziehen, in eine gute Infrastruktur investieren und attraktive Immobilienpreise haben müssen. Damit Bezirke zu Bezirken oder Städten von Ho-Chi-Minh-Stadt werden können, müssen sich die Menschen dafür entscheiden, in diesem Gebiet zu leben und in Kauf nehmen, für günstigere Immobilienpreise weiter weg zu ziehen.

Wenn jedoch die Parzellierung und der Verkauf von Grundstücken in diesen fünf Bezirken verboten werden, wird der Preisunterschied zwischen Eigenheimen und Vorstadtbezirken nicht zu groß sein, was den Menschen die Entscheidung zur Abwanderung erschweren würde. Daher glaubt Herr Tuan, dass es schwierig sein wird, das Ziel des Projekts bis 2030 zu erreichen.

Der oben genannte Experte schlug vor, dass Ho-Chi-Minh-Stadt zu diesem Zeitpunkt Vorbereitungspläne in Betracht ziehen und Entscheidungen, die sich auf die Immobilienpreise auswirken, einschränken sollte. Falls es welche gibt, sollte es einen Fahrplan geben, um die Auswirkungen schrittweise zu verringern. Gleichzeitig kann Ho-Chi-Minh-Stadt die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in einigen stark urbanisierten Gebieten, beispielsweise in Stadtzentren, verbieten. Abgelegene, dünn besiedelte Gebiete haben es nicht eilig.

Ho-Chi-Minh-Stadt verbietet die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken im gesamten Gebiet, darunter auch in fünf Vorortbezirken (Abbildung: Nam Anh).

Die Preise für Grundstücke und Wohngrundstücke werden voraussichtlich stark steigen, es ist jedoch unwahrscheinlich, dass sie „fieberhaft“ steigen.

Experten befürchten, dass die Regelung, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in Ho-Chi-Minh-Stadt verbietet, erhebliche Auswirkungen auf den Markt haben könnte, da gleichzeitig auch eine neue Grundstückspreisliste herausgegeben wird. Die Preise für Wohngrundstücke und parzellierte Grundstücke werden stark steigen. Damit einhergehend können auch die Entschädigungs- und Räumungspreise für Infrastrukturprojekte steigen.

Herr Dinh Minh Tuan sagte, dass das Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken das ohnehin schon knappe Landangebot in Ho-Chi-Minh-Stadt noch knapper machen werde und die Möglichkeit für die Menschen, in die Vororte zu ziehen, eingeschränkt werde.

Er sagte, dass Menschen, die ihr Land in Wohnbauland umwandeln möchten, aufgrund der Auswirkungen der neuen Grundstückspreisliste mehr Geld zahlen müssen, sodass dies schwieriger werde. Die Einschränkung der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken wird in der kommenden Zeit zu einem Anstieg der Grundstücks- und Wohnbaulandpreise führen. Der Anstieg der Marktpreise wird die jährliche Grundstückspreisliste entsprechend anpassen und sich auf die Kosten für die Baufeldräumung für öffentliche Infrastrukturprojekte auswirken, wodurch die geschätzten Kosten steigen.

Darüber hinaus erfordert diese Regelung auch, dass kleine Projektentwicklungseinheiten über ausreichende Kapazitäten zur Umsetzung verfügen: Häuser bauen, Bauarbeiten abschließen und über die nötigen Versorgungseinrichtungen verfügen, um Produkte verkaufen zu können. Steigende Inputkosten erschweren ihnen den Verkauf preisgünstiger Produkte. Steigende Preise und damit einhergehende Käuferbeschränkungen können zur Entstehung von „Geisterstädten“ führen.

Generell ist er der Ansicht, dass die Regelung, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken verbietet, dazu beitragen wird, die rechtlichen Risiken für Eigenheimkäufer zu verringern. Allerdings ist die Regelung derzeit möglicherweise nicht praktikabel, da der Markt gerade eine schwierige Phase durchgemacht hat. Das Interesse der Menschen an Grundstücken nimmt ab, sodass der Markt stagniert. Selbst wenn dieser Anstieg der Immobilienpreise tatsächlich umgesetzt wird, wird er das Ziel einer Dezentralisierung des Zentrums und einer Urbanisierung der Außenbezirke von Ho-Chi-Minh-Stadt kaum erfüllen.

Herr Vo Hong Thang, stellvertretender Generaldirektor der DKRA Group, unterstützte jedoch die richtige Entscheidung von Ho-Chi-Minh-Stadt und sagte, dass das Verbot der Landaufteilung der Stadt dabei helfe, viele Probleme zu lösen. Wenn es Investoren gestattet wäre, Land wahllos aufzuteilen und zu verkaufen, könnte dies die Planung zunichte machen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Stadt große Planungsprojekte hat, für deren Durchführung mehrere hundert Hektar benötigt werden, ihr aber auf parzelliertes Land angewiesen ist.

Laut Herrn Thang sind Landprodukte in erster Linie für Investoren bestimmt, die sie kaufen und mit Gewinn weiterverkaufen. Es gibt nur sehr wenige echte Käufer. Daher wird parzelliertes Land nicht regelmäßig genutzt und der Urbanisierungsgrad ist gering, was zu einer Verschwendung von Ressourcen führt.

Er räumte außerdem ein, dass ein Verbot der Parzellierung und des Verkaufs von Grundstücken angesichts des knappen Angebots möglicherweise zu einer Preissteigerung von Grundstücken und Wohnbauland führen könnte. Allerdings ist der Grundstücksmarkt im Süden derzeit wenig liquide und der Staat verfügt über entsprechende Managementrichtlinien, sodass ein „Grundstücksfieber“ unwahrscheinlich ist.

Investoren können in anderen Vorortmärkten von Ho-Chi-Minh-Stadt, wie etwa Binh Duong, Long An, Ba Ria – Vung Tau usw., durchaus geeignete Produkte finden. Für echte Käufer gibt es viele gute Optionen, wie etwa verfügbare, sekundär unterteilte Waren; Grundstücke, bestehende Reihenhäuser in verfügbaren Wohngebieten; Wohnungsprodukte, fügte er hinzu.

Quelle: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm