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In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 hat der vietnamesische Immobilienmarkt viele positive Veränderungen verzeichnet, die sich in der Erholung des Angebots, der Verkaufspreise und der gestiegenen Nachfrage seitens der Käufer widerspiegeln. Darüber hinaus haben zahlreiche Immobilienprojekte und -unternehmen durch gezielte Aktivitäten Akzente gesetzt und dem Markt neue Dynamik verliehen.

Positive Veränderung

Laut einem Bericht von Savills Vietnam machten in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 Wohnungen mit einem Preis von über 4 Milliarden VND 70 % aller verkauften Wohnungen aus. Insbesondere die Wohnungspreise in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnen weiterhin ein deutliches Wachstum. In Hanoi stiegen die Preise für neue Wohnungen um 6 % und erreichten durchschnittlich 69 Millionen VND/m²; In Ho-Chi-Minh-Stadt erreichten die Preise für neue Wohnungen inzwischen 68 Millionen VND/m². Der Preisanstieg zeigt die Hitze und die hohe Nachfrage des Marktes.

Neue, zum Verkauf stehende Luxusapartmentprojekte in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt haben bei den Kunden große Aufmerksamkeit erregt und Absorptionsraten von bis zu 60–80 % erreicht. Die Projekte tragen nicht nur zur Steigerung des Marktangebots bei, sondern ziehen dank moderner Infrastruktur und günstiger Verkehrsanbindung auch viele Einwohner an.

Große Unternehmen im Immobiliensektor wie Vingroup, Novaland, Sun Group … haben allesamt große Fortschritte bei der Umsetzung von Projekten und der Förderung von Geschäftsaktivitäten gemacht. Ein typisches Beispiel ist die Hoa Binh Construction Group Corporation, einer der größten Bauunternehmer im Bausektor, der von der Bank für Investitionen und Entwicklung Vietnams (BIDV) mit einer Kreditlimitverlängerung von bis zu 4.000 Milliarden VND unterstützt wurde. Dies hilft Hoa Binh nicht nur, schwierige Zeiten zu überwinden, sondern ist auch ein positives Zeichen für die Erholung großer Immobilienunternehmen.

Eine Reihe von Superprojekten von Aqua City (Dong Nai) und NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) der Novaland Group verzeichneten eine gewisse Erholung mit einem stetigen Anstieg des Transaktionsvolumens, nachdem rechtliche Probleme schrittweise gelöst wurden.

Die positiven Veränderungen auf dem Immobilienmarkt in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 sind nicht nur auf die wirtschaftliche Erholung und die tatsächliche Nachfrage der Bevölkerung zurückzuführen, sondern auch auf den Abbau rechtlicher Hürden. Mit der Verkündung des Grundstücksgesetzes 2024, des Wohnungsbaugesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 wurde ein transparenterer Rechtskorridor für Unternehmen und Investoren geschaffen. Die Vorschriften zur Grundstücksbewertung, zu Genehmigungsverfahren und zur Standorträumung wurden erheblich verbessert. Dies trägt dazu bei, die rechtlichen Hürden abzubauen, mit denen Immobilienunternehmen häufig konfrontiert sind.

So wurden beispielsweise bei Immobilienprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt die Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Erteilung von Genehmigungen für den Bau von Kellern beseitigt. Die Entscheidungen 3803/QD-UBND und 3804/QD-UBND des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt bilden die Grundlage für die Genehmigung des Masterplans und dienen der Fertigstellung der Aktualisierung der angepassten Baugenehmigungen für Immobilienprojekte in der Region. Mit diesen Entscheidungen wird erwartet, dass die rechtlichen Probleme bei Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt schrittweise gelöst werden.

Laut Herrn Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, haben das Bodengesetz von 2024 und das Dekret 71/2024 zur Regulierung der Grundstückspreise Hindernisse für viele Projekte in Ho-Chi-Minh-Stadt beseitigt, für die noch keine Landnutzungsgebühren berechnet wurden. Derzeit gibt es in der Stadt etwa 200 Immobilienprojekte mit Problemen bei der Grundstücksfinanzierung. Im Jahr 2024 wird Ho-Chi-Minh-Stadt Hindernisse für 36 Projekte beseitigen und etwa 17.500 Zertifikate ausstellen.

In einem Teil des Stadtgebiets Aqua City (305 Hektar) der Novaland Group werden die Probleme allmählich gelöst. Foto: NGUYEN TUAN

Insbesondere stellte der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Dong Nai, Herr Vo Tan Duc, kürzlich fest, dass die Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilienprojekte in Dong Nai noch immer langsamer vorangeht als in den Nachbarprovinzen. Er betonte, dass der Beseitigung der Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Planung der C4-Unterteilung in der Stadt Bien Hoa Priorität eingeräumt werde. Diese Unterteilung deckt eine Fläche von bis zu 1.500 Hektar mit Großprojekten ab, darunter: großflächige Wohn- und Stadtgebiete wie das Wohngebiet Long Hung (227 Hektar), das kommerzielle Dienstleistungsstadtgebiet Phuoc Hung Islet (286 Hektar), in das DonaCoop investiert, das Stadtgebiet Dong Nai Waterfront (170 Hektar) von der Nam Long Investment Joint Stock Company und das Stadtgebiet Aqua City (305 Hektar) von der Novaland Group.

Darüber hinaus trägt auch die Kreditpolitik der Staatsbank zur Stabilisierung des Marktes bei. Laut einem Bericht der Staatsbank Vietnams stiegen die Immobilienkredite bis Ende Juni 2024 um 4,6 %, davon stiegen die Geschäftskredite für Immobilien um 10,3 %, insbesondere die Eigenheimkredite um 1,2 %. Dies zeigt, dass das Finanzsystem den Immobiliensektor unterstützt und gleichzeitig das Vertrauen der Investoren und Eigenheimkäufer stärkt.

Laut Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV, ist der Immobilienmarkt offiziell in eine Phase der positiven Erholung eingetreten. Eine stabile Makroökonomie, eine kontrollierte Inflation und eine schrittweise verbesserte Rechtspolitik haben die Bedingungen für eine stärkere Entwicklung des Immobilienmarktes in der kommenden Zeit geschaffen. Darüber hinaus werden Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur, insbesondere in die U-Bahn-Linien in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, weiterhin ein wichtiger Faktor für das Marktwachstum sein.

Schwierigkeiten und Herausforderungen bleiben bestehen

Im Zusammenhang mit dem Inkrafttreten des Landgesetzes 2024, des Wohnungsgesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 steht die Immobilienbranche jedoch noch immer vor einer Reihe von Schwierigkeiten und Herausforderungen. Wenn es keine Lösungen gibt, werden die seit langem bestehenden Mängel noch größer.

Einer der wichtigsten Punkte des Grundstücksgesetzes 2024 ist laut Bauministerium die Abschaffung der alten Grundstückspreisrahmenregelung. Stattdessen wird jährlich ein Grundstückspreisspiegel erstellt, der marktnahe Preise festlegt. Dies bedeutet, dass die Investitionskosten für den Bau und die Entwicklung von Immobilienprojekten steigen werden, was zu einem Anstieg der Immobilien- und Wohnungspreise um 15 bis 20 Prozent führen wird. Diese Änderung könnte sowohl für Investoren als auch für Eigenheimkäufer zu Problemen führen. Wird der neue Grundstückspreis hingegen nicht strikt durchgesetzt, eröffnet dies Möglichkeiten für Spekulation und Marktmanipulation und führt zu einer verstärkten Ungleichheit der Eigentumsverhältnisse zwischen den verschiedenen Gesellschaftsschichten.

Ein weiterer wichtiger Vorschlag besteht darin, eine Besteuerung derjenigen in Betracht zu ziehen, die große Immobilienmengen besitzen. Diese muss allerdings auf dem Grundsatz der Wertschöpfung für die Gesellschaft basieren. Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association und Präsident der Vietnam Real Estate Brokers Association, betonte, dass sich die Besteuerung nicht nur an der Anzahl der im Besitz befindlichen Immobilien, sondern auch am Nutzungszweck orientieren sollte. Menschen, die Immobilien kaufen, um sie zu vermieten und so einen Mehrwert für die Gemeinschaft zu schaffen, sollten an diese Steuerpolitik nicht gebunden sein.

Frau Do Thu Hang, Direktorin von Savills Hanoi, sagte, dass die Einführung einer zweiten Grundsteuer sorgfältige Vorbereitung erfordere, um eine landesweite Einheitlichkeit zu gewährleisten. Ohne eine Synchronisierung des Verwaltungssystems und ohne technische Maßnahmen wie Banktransaktionen und Vermögenserklärungen wird die Steuererhebung nicht den gewünschten Effekt erzielen und kann sogar zu Marktstörungen führen.

Ein wesentlicher Faktor für die hohen Immobilienpreise ist das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Derzeit ist das Wohnungsangebot im Vergleich zur Nachfrage noch zu gering, insbesondere im günstigen Wohnungssegment, das für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen geeignet ist. Um den Markt zu regulieren, schlug das Bauministerium vor, das Immobilienangebot zu entlasten, indem rechtliche Hürden für ins Stocken geratene Projekte beseitigt und gleichzeitig die Einführung neuer Projekte gefördert werden.

Laut Frau Ho Thi Thu Mai, Direktorin der Vietnam Housing Company (Hanoi), werde es für den Markt schwerwiegende Folgen geben, wenn es seitens der Regierung und der Unternehmen nicht zu drastischen Maßnahmen komme, um das Angebot insbesondere im Sozialwohnungs- und Billigwohnungssegment zu erhöhen. Menschen mit echtem Wohnbedarf werden Schwierigkeiten haben, ein Eigenheim zu erwerben und das „Preisfieber“ kann zu Instabilitäten auf dem gesamten Markt führen.

Verschärfung der Vorschriften für Grundstücksauktionen

Eine wichtige Methode zur Erzielung von Immobilieneinnahmen für den Staatshaushalt ist die Versteigerung von Landnutzungsrechten. Das Bauministerium ist der Ansicht, dass die Vergabe und Verpachtung von Grundstücken über Auktionen die negativen Aspekte begrenzt, zur Verringerung des Gebots-Gebots-Problems beigetragen und die Einnahmen erhöht hat. Allerdings ist dieser Prozess auch mit zahlreichen Einschränkungen behaftet. Typischerweise kommt es dabei zu dem Phänomen der „Auktionsmakler“, die gemeinsam „virtuelle Preise“ schaffen, um den Markt zu manipulieren.

Um die negativen Aspekte bei Auktionen für Landnutzungsrechte zu überwinden, schlug das Bauministerium vor, die Kaution bei der Teilnahme an Auktionen zu erhöhen und die Zahlungsfrist nach dem Gewinn der Auktion zu verkürzen, um Spekulationsverhalten zu verhindern und virtuelle Preisniveaus zu schaffen. Diese Regelung trägt dazu bei, die Zahl der Auktionsteilnehmer zu verringern, die aus Profitgründen kaufen und weiterverkaufen. Stattdessen beteiligen sich nur diejenigen mit echtem Bedarf.

Heute die Talkshow „Identifizierung des Immobilienmarktes Ende 2024, Anfang 2025“

Die von der Zeitung Lao Dong organisierte Talkshow findet am 10. Oktober um 8:00 Uhr im Saal im 2. Stock der Zeitung Lao Dong, 123-127 Vo Van Tan, Bezirk Vo Thi Sau, Distrikt 3, Ho-Chi-Minh-Stadt statt. Dies ist eine Gelegenheit für Verwaltungsbehörden, Unternehmen und Experten, Lösungen zu erarbeiten, um die Marktentwicklung in der Zukunft zu fördern.

Im Mittelpunkt des Seminars standen folgende Inhalte: Aktueller Stand des Immobilienmarktes, Prognose für die kommende Zeit; Auswirkungen von drei neuen Gesetzen in Bezug auf den Immobilienmarkt sowie Umsetzung von Dokumenten zur Orientierung der Strafverfolgung; Fragen im Zusammenhang mit der Grundstückspreisliste und Steuern …

Quelle: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm