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In den ersten neun Monaten des Jahres 2024 verzeichnete der vietnamesische Immobilienmarkt viele positive Veränderungen, die sich in der Erholung des Angebots, der Verkaufspreise und der gestiegenen Nachfrage der Käufer widerspiegelten. Darüber hinaus haben sich viele Immobilienprojekte und -unternehmen durch gezielte Aktivitäten einen Namen gemacht und dem Markt neue Dynamik verliehen.

Positive Veränderung

Laut einem Bericht von Savills Vietnam machten in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 Wohnungen mit einem Preis von über 4 Milliarden VND 70 % aller verkauften Wohnungen aus. Insbesondere die Wohnungspreise in Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt verzeichnen weiterhin ein deutliches Wachstum. In Hanoi stiegen die Preise für neue Wohnungen um 6 % und erreichten einen Durchschnitt von 69 Millionen VND/m²; In Ho-Chi-Minh-Stadt erreichte der Preis für neue Wohnungen inzwischen 68 Millionen VND/m². Der Preisanstieg zeigt die Hitze und die hohe Nachfrage auf dem Markt.

Neue Luxusapartmentprojekte, die in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt zum Verkauf angeboten werden, haben bei den Kunden große Aufmerksamkeit erregt und die Absorptionsraten liegen bei bis zu 60–80 %. Die Projekte tragen nicht nur zur Steigerung des Marktangebots bei, sondern ziehen dank moderner Infrastruktur und günstiger Verkehrsanbindung auch viele Einwohner an.

Große Unternehmen im Immobiliensektor wie Vingroup, Novaland, Sun Group usw. haben allesamt große Fortschritte bei der Umsetzung von Projekten und der Förderung von Geschäftsaktivitäten gemacht. Ein typisches Beispiel ist die Hoa Binh Construction Group Corporation, einer der größten Bauunternehmer im Bausektor, der von der Bank für Investitionen und Entwicklung Vietnams (BIDV) mit einer Kreditlimitverlängerung von bis zu 4.000 Milliarden VND unterstützt wurde. Dies hilft Hoa Binh nicht nur, schwierige Zeiten zu überwinden, sondern ist auch ein positives Zeichen für die Erholung großer Immobilienunternehmen.

Eine Reihe von Superprojekten von Aqua City (Dong Nai) und NovaWorld Phan Thiet (Phan Thiet) der Novaland Group verzeichneten eine gewisse Erholung mit einem stetigen Anstieg des Transaktionsvolumens, nachdem rechtliche Probleme schrittweise gelöst wurden.

Die positiven Veränderungen auf dem Immobilienmarkt in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 sind nicht nur auf die wirtschaftliche Erholung und die tatsächliche Nachfrage der Bevölkerung zurückzuführen, sondern auch auf den Abbau rechtlicher Hindernisse. Mit der Verkündung des Landgesetzes 2024, des Wohnungsgesetzes 2023 und des Immobilienwirtschaftsgesetzes 2023 wurde ein transparenterer Rechtskorridor für Unternehmen und Investoren geschaffen. Die Vorschriften zur Grundstücksbewertung, zu Genehmigungsverfahren und zur Grundstücksräumung wurden erheblich verbessert. Dies trägt dazu bei, die rechtlichen Hürden abzubauen, mit denen Immobilienunternehmen häufig konfrontiert sind.

So wurden beispielsweise bei Immobilienprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt die Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Erteilung von Genehmigungen zum Bau von Kellern beseitigt. Die Entscheidungen 3803/QD-UBND und 3804/QD-UBND des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt bilden die Grundlage für die Genehmigung des Masterplans und tragen zur Fertigstellung der Aktualisierung der angepassten Baugenehmigungen für Immobilienprojekte in der Region bei. Mit diesen Entscheidungen wird erwartet, dass die rechtlichen Probleme bei Projekten in Ho-Chi-Minh-Stadt schrittweise gelöst werden.

Laut Herrn Nguyen Toan Thang, Direktor des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt von Ho-Chi-Minh-Stadt, haben das Bodengesetz von 2024 und das Dekret 71/2024 zur Regulierung der Bodenpreise Hindernisse für viele Projekte beseitigt, für die in Ho-Chi-Minh-Stadt noch keine Landnutzungsgebühren berechnet wurden. Derzeit gibt es in der Stadt etwa 200 Immobilienprojekte mit Problemen bei der Grundstücksfinanzierung. Im Jahr 2024 wird Ho-Chi-Minh-Stadt Hindernisse für 36 Projekte beseitigen und etwa 17.500 Zertifikate ausstellen.

In einem Teil des Stadtgebiets Aqua City (305 Hektar) der Novaland Group werden die Probleme allmählich gelöst. Foto: NGUYEN TUAN

Insbesondere stellte der Vorsitzende des Volkskomitees der Provinz Dong Nai, Herr Vo Tan Duc, kürzlich fest, dass die Beseitigung rechtlicher Hindernisse für Immobilienprojekte in Dong Nai noch immer langsamer vorangeht als in den Nachbarprovinzen. Er betonte, dass der Beseitigung der Schwierigkeiten im Zusammenhang mit der Planung der C4-Unterteilung in der Stadt Bien Hoa Priorität eingeräumt werde. Diese Unterteilung umfasst eine Fläche von bis zu 1.500 Hektar mit Großprojekten, darunter: großflächige Wohn- und Stadtgebiete wie das Wohngebiet Long Hung (227 Hektar), das kommerzielle Dienstleistungsstadtgebiet Phuoc Hung Islet (286 Hektar), in das DonaCoop investiert hat, das Stadtgebiet Dong Nai Waterfront (170 Hektar) der Nam Long Investment Joint Stock Company und das Stadtgebiet Aqua City (305 Hektar) der Novaland Group.

Darüber hinaus trägt auch die Kreditpolitik der Staatsbank zur Stabilisierung des Marktes bei. Laut einem Bericht der Staatsbank von Vietnam stiegen die Immobilienkredite bis Ende Juni 2024 um 4,6 %, davon stiegen die Immobilienkredite für Unternehmen um 10,3 %, insbesondere die Wohnungsbaudarlehen um 1,2 %. Dies zeigt, dass das Finanzsystem den Immobiliensektor unterstützt und gleichzeitig das Vertrauen der Investoren und Eigenheimkäufer stärkt.

Laut Dr. Can Van Luc, Chefökonom des BIDV, ist der Immobilienmarkt offiziell in eine Phase der positiven Erholung eingetreten. Eine stabile Makroökonomie, eine kontrollierte Inflation und eine schrittweise Verbesserung der Rechtsvorschriften haben die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass sich der Immobilienmarkt in der kommenden Zeit stärker entwickeln wird. Darüber hinaus werden Investitionen in die Verkehrsinfrastruktur, insbesondere in die U-Bahn-Linien in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, weiterhin ein wichtiger Faktor für das Marktwachstum sein.

Schwierigkeiten und Herausforderungen bleiben bestehen

Allerdings steht die Immobilienbranche im Zusammenhang mit dem gerade in Kraft getretenen Landgesetz 2024, dem Wohnungsgesetz 2023 und dem Immobilienwirtschaftsgesetz 2023 noch immer vor einer Reihe von Schwierigkeiten und Herausforderungen. Wenn es keine Lösungen gibt, werden die seit langem bestehenden Defizite noch größer.

Einer der wichtigsten Punkte des Bodengesetzes 2024 ist laut Bauministerium die Abschaffung des alten Bodenpreisrahmens. Stattdessen wird die Grundstückspreisliste jährlich aktualisiert und so marktnahe Preise ermittelt. Dies bedeutet, dass die Investitionskosten für den Bau und die Entwicklung von Immobilienprojekten steigen werden, was zu einem Anstieg der Immobilien- und Wohnungspreise um 15 bis 20 Prozent führen wird. Diese Änderung könnte sowohl für Investoren als auch für Eigenheimkäufer Probleme verursachen. Wird die neue Grundstückspreisliste andererseits nicht strikt durchgesetzt, so schafft sie Möglichkeiten für Spekulation und Marktmanipulation und führt zu einer zunehmenden Ungleichheit der Eigentumschancen zwischen den verschiedenen Gesellschaftsschichten.

Ein weiterer wichtiger Vorschlag besteht darin, eine Besteuerung derjenigen in Betracht zu ziehen, die große Immobilienmengen besitzen. Diese muss jedoch auf dem Grundsatz der Wertschöpfung für die Gesellschaft beruhen. Dr. Nguyen Van Dinh, Vizepräsident der Vietnam Real Estate Association und Präsident der Vietnam Real Estate Brokers Association, betonte, dass sich die Besteuerung nicht nur an der Anzahl der im Besitz befindlichen Immobilien, sondern auch am Nutzungszweck orientieren sollte. Menschen, die Immobilien kaufen, um sie zu vermieten und so einen Mehrwert für die Gemeinschaft zu schaffen, sollten nicht an diese Steuerpolitik gebunden sein.

Frau Do Thu Hang, Direktorin von Savills Hanoi, sagte, dass die Einführung einer zweiten Grundsteuer sorgfältige Vorbereitungen erfordere, um eine landesweite Einheitlichkeit zu gewährleisten. Ohne Synchronisierung im Verwaltungssystem und ohne technische Maßnahmen wie Banktransaktionen und Vermögenserklärungen wird die Steuererhebung nicht die gewünschte Wirkung erzielen und kann sogar zu Marktstörungen führen.

Ein wesentlicher Faktor für hohe Immobilienpreise ist das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage. Derzeit ist das Wohnungsangebot im Vergleich zur Nachfrage noch zu gering, insbesondere im Segment der preiswerten Wohnungen, die für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen geeignet sind. Um den Markt zu regulieren, schlug das Bauministerium vor, das Immobilienangebot zu entlasten, indem rechtliche Hindernisse für ins Stocken geratene Projekte beseitigt und gleichzeitig die Einführung neuer Projekte gefördert werden.

Laut Frau Ho Thi Thu Mai, Direktorin der Vietnam Housing Company (Hanoi), wird der Markt mit schwerwiegenden Folgen konfrontiert sein, wenn es seitens der Regierung und der Unternehmen nicht zu drastischen Maßnahmen kommt, um das Angebot insbesondere im Segment des sozialen Wohnungsbaus und des preiswerten Wohnungsbaus zu erhöhen. Menschen mit echtem Wohnbedarf werden Schwierigkeiten haben, ein Eigenheim zu erwerben und das „Preisfieber“ kann zu Instabilitäten auf dem gesamten Markt führen.

Verschärfung der Vorschriften für Grundstücksauktionen

Eine der wichtigsten Methoden zur Erzielung von Immobilieneinnahmen für den Staatshaushalt ist die Versteigerung von Landnutzungsrechten. Das Bauministerium ist der Ansicht, dass die Vergabe und Verpachtung von Grundstücken durch Auktionen negative Aspekte begrenzt, zur Verringerung des Angebotskonflikts beigetragen und die Einnahmen erhöht hat. Allerdings ist dieser Prozess auch mit zahlreichen Einschränkungen behaftet. Typischerweise kommt es dabei zu dem Phänomen der „Auktionsmakler“, die gemeinsam „virtuelle Preise“ schaffen, um den Markt zu manipulieren.

Um die negativen Aspekte bei Auktionen für Landnutzungsrechte zu überwinden, schlug das Bauministerium vor, die Kaution bei der Teilnahme an Auktionen zu erhöhen und die Zahlungsfrist nach dem Gewinn der Auktion zu verkürzen, um spekulatives Verhalten zu verhindern und virtuelle Preisniveaus zu schaffen. Diese Regelung trägt dazu bei, die Zahl der Auktionsteilnehmer zu verringern, die mit Gewinn kaufen und weiterverkaufen. Stattdessen nehmen nur diejenigen teil, die einen echten Bedarf haben.

Heute die Talkshow „Identifizierung des Immobilienmarktes Ende 2024, Anfang 2025“

Die von der Lao Dong Newspaper organisierte Talkshow findet am 10. Oktober um 8:00 Uhr im Saal im 2. Stock der Lao Dong Newspaper, 123-127 Vo Van Tan, Bezirk Vo Thi Sau, Distrikt 3, Ho-Chi-Minh-Stadt, statt. Dies ist eine Gelegenheit für Managementagenturen, Unternehmen und Experten, Lösungen zu erarbeiten, um die Marktentwicklung in der Zukunft zu fördern.

Im Mittelpunkt des Seminars standen folgende Inhalte: Aktueller Stand des Immobilienmarktes, Prognose für die kommende Zeit; Auswirkungen von drei neuen Gesetzen im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt sowie Umsetzung von Dokumenten zur Orientierung der Strafverfolgung; Fragen im Zusammenhang mit der Grundstückspreisliste und der Steuer …

Quelle: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm