Umstrukturierung des Immobilienmarktes: Chancen für wen?

Knappes Angebot und steigende Immobilienpreise zwingen den Markt zu einer Umstrukturierung und Regulierung von Angebot und Nachfrage. Dieser Kontext eröffnet Chancen für Projekte mit hohem Fertigstellungsgrad und guter Anbindung an die Innenstadt.

Markt im neuen Zyklus

Der Immobilienmarkt befindet sich von 2021 bis 2026 in seinem 5. Zyklus.

In diesem Zyklus hat die Wirtschaft die Talsohle durchschritten und erholt sich ab Juni 2023 allmählich. Für Wachstumsanlageklassen (Aktien, Anleihen, Aktienfonds) werden in den kommenden Jahren positive Aussichten erwartet. Für die Anlagegruppe Immobilien, die sich normalerweise etwa 12 bis 18 Monate nach der Börse erholt, wird für den Zeitraum 2025–2026 eine Erholung und ein Wachstum prognostiziert.

Statistiken zeigen derzeit, dass die Zahl der Projekte, für die Investitionen genehmigt wurden und die rechtliche Freigabe zur Markteinführung von Produkten sehr begrenzt ist. Sogar für Unternehmen ist es schwierig, in Ho-Chi-Minh-Stadt Grundstücke für die Entwicklung von Projekten zu finden, sodass der Angebotsmangel weiterhin anhält.

Im jüngsten Marktbericht von CBRE heißt es außerdem, dass die Anleger auf dem Markt in Ho-Chi-Minh-Stadt in dieser Zeit bei der Einführung neuer Produkte vorsichtiger seien. Das neue Angebot ist knapp, das Haupttransaktionsvolumen in Ho-Chi-Minh-Stadt stammt aus den Lagerbeständen der Vorperiode. Im dritten Quartal wurden rund 2.000 nicht verkaufte Wohnungen verkauft, fast doppelt so viele wie im zweiten Quartal dieses Jahres. Derzeit sind die Investoren noch dabei, die Situation abzuwägen und zu bewerten, um den richtigen Zeitpunkt für die Einführung neuer Produkte zu wählen, denn das vierte Quartal ist der entscheidende Faktor für die nächste Phase.

Ähnliche Ergebnisse zeigen auch die Forschungsdaten der Vietnam Association of Realtors (VARS): Das Transaktionsvolumen und die Absorptionsrate gingen im dritten Quartal im Vergleich zum Vorquartal um 25 % bzw. einen Prozentpunkt zurück. Dabei dominierte weiterhin das Volumen der Wohnungstransaktionen, die im dritten Quartal 71 % der gesamten Wohnungstransaktionen ausmachten, wobei neue Wohnungsbauprojekte eine durchschnittliche Absorptionsrate von 75 % verzeichneten.

Die Immobilienpreise bleiben sowohl auf dem Primär- als auch auf dem Sekundärmarkt weiterhin hoch, insbesondere im Wohnungssegment. Denn das Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage wird immer gravierender, denn obwohl sich das Angebot verbessert hat, ist es immer noch schwierig, die Nachfrage zu decken.

Für Ho-Chi-Minh-Stadt bleibt das Primärpreisniveau stabil auf hohem Niveau, da das Angebot hauptsächlich aus laufenden Projekten stammt. Unterdessen stiegen die Primärpreise in den Provinzen und Städten am Stadtrand von Ho-Chi-Minh-Stadt leicht um 3 bis 5 %, wobei das neue Angebot höhere Verkaufspreise erzielte.

Auch der Wohnungspreisindex von VARS hat sich geändert. Ab dem dritten Quartal 2024 liegt der durchschnittliche Verkaufspreis des Projektclusters in Hanoi bei fast 60 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von 64,0 % gegenüber dem zweiten Quartal 2019 entspricht. Im gleichen Zeitraum stieg der durchschnittliche Verkaufspreis von Projektclustern in Ho-Chi-Minh-Stadt von 49,2 Millionen VND/m2 auf 64,2 Millionen VND/m2, was einem Anstieg von 30,6 % gegenüber dem Basiszeitraum entspricht.

In den kommenden Jahren wird mit einem knappen Angebot gerechnet, was mit dem Inkrafttreten der überarbeiteten Gesetze zu einem Anstieg der Immobilienpreise führen wird. Dadurch wird ein transparentes Rechtsumfeld zum Schutz der Investoren geschaffen. Dies ist auch ein Faktor, der dem Markt dabei hilft, Investoren mit echter finanzieller Kapazität zur Umsetzung und Entwicklung von Projekten auszuwählen.

Marktscreening, Chancen für wen?

Der Immobilienmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt hat den schwierigsten Tiefpunkt überwunden. Nach der negativen Wachstumsrate im Jahr 2023 erholten sich die Einnahmen aus dem Immobiliensektor in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 allmählich und verzeichneten im gleichen Zeitraum einen Anstieg von etwa 7 %, der auf 199.156 Milliarden VND geschätzt wird. Die Erholung ist ein Trend, der sich nicht umkehren lässt, aber es ist zu früh, um von einer Entwicklung zu sprechen.

Einem Bericht des Bauamts von Ho-Chi-Minh-Stadt zufolge wurden in den ersten acht Monaten des Jahres in der Stadt lediglich neun gewerbliche Wohnungsbauprojekte zur Investition genehmigt, allerdings in geringem Umfang. Nur vier gewerbliche Wohnungsbauprojekte sind für die Kapitalbeschaffung geeignet, aber 100 % der Wohnungen liegen im oberen Segment und sind für Bedürftige unerschwinglich.  

In Bezug auf dieses Thema ist die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) der Ansicht, dass zur Lösung des Problems der Senkung der Immobilienpreise zunächst das Problem von Angebot und Nachfrage gelöst werden muss. Um das Wohnungsangebot zu erhöhen, müssen wir den Engpass bei der Versorgung mit gewerblichem Wohnraum beseitigen. Konkret gibt es in der Stadt derzeit über 148 Projekte mit rechtlichen Problemen. Das knappe Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage hat in letzter Zeit zu einem Anstieg der Immobilienpreise um 15 bis 20 % geführt.

Chancen zur Nachfragegewinnung ergeben sich für Wohnbauprojekte, die sich in der Fertigstellung befinden und über eine gute Verkehrsanbindung an das Zentrum verfügen.

Im Zusammenhang mit dem Inkrafttreten und der praktischen Umsetzung neuer Gesetze könnte es im nächsten Jahr zu einem Anstieg der Eigenheimpreise kommen. Daher eröffnen sich derzeit Möglichkeiten zur Nachfragegewinnung für Wohnbauprojekte, die sich in der Fertigstellung befinden und über eine gute Verkehrsinfrastruktur mit Anbindung an das Zentrum verfügen. Insbesondere der östliche Teil von Ho-Chi-Minh-Stadt erweist sich bei der Lösung von Verkehrsproblemen und der Bereitstellung von Wohnraum als wirksam.

Nicht nur die Metrolinie steht kurz vor der Inbetriebnahme, auch die Ringstraßenprojekte und das Ausbauprojekt des National Highway 13 eröffnen große Chancen für Projekte entlang dieser Achse. Als zentraler Punkt zur Verknüpfung regionaler Infrastrukturprojekte verfügt das Urban Green-Apartmentprojekt des Investors Kusto Home über herausragende Werte, um eine „attraktive“ Kraft für die Nachfrageseite zu schaffen.

Tatsächlich handelt es sich hierbei um ein seltenes Projekt, das sich in der Abschlussphase befindet, sodass Käufer sich leicht ein Bild von der Qualität und Rechtmäßigkeit des Projekts machen können. Das Projekt liegt an der ausbaufähigen Nationalstraße 13 und hilft den Kunden außerdem, alle Vorteile der potenziellen Nachfrage- und Immobilienwertentwicklung in der dynamischen und geschäftigen Stadt Thu Duc zu nutzen.

Angesichts des begrenzten Wohnungsangebots gelten Projekte mit einem hohen Fertigstellungsgrad und einer Mehrpunktanbindung als wichtige Faktoren, um die Nachfrage anzukurbeln und die Markterholung zu fördern. Darüber hinaus sind das Versorgungssystem und die großen natürlichen Grünflächen geeignete Räume für Mehrgenerationenfamilien und diejenigen, die einen echten Bedarf an einem Wohnraum haben, bei dem Gesundheit und bequeme Transportmöglichkeiten im Vordergrund stehen.

Bei der Erfüllung der Bedingungen hinsichtlich Lage, Ausstattung und Fertigstellungsgrad ist auch eine flexible Zahlungspolitik ein wichtiger Faktor zur Stimulierung der Nachfrage. Urban Green ist möglicherweise eines der wenigen Projekte, das den „Abfallpunkt“ der Erholung nutzen kann, um Angebot für den Markt zum Jahresende zu schaffen. Aus diesem Grund verfolgt der Projektinvestor eine flexible und bevorzugte Zahlungspolitik. Konkret zahlen Kunden derzeit nur 30 % bis zum Erhalt des Hauses, mit einer 24-monatigen Tilgungs- und Zinsfrist und erhalten ein Möbelpaket im Wert von bis zu 500 Millionen VND.

Mit den jüngsten politischen Änderungen wird der Staat die Marktaufsicht und -regulierung weiter verstärken und so Stabilität und eine angemessene Entwicklung gewährleisten. Gleichzeitig zeichnet sich ein Trend zu grünen Immobilien ab, der im neuen Zyklus voraussichtlich den Markt anführen wird. Für Projekte mit einem hohen Fertigstellungsgrad könnte dies eine Gelegenheit sein, in der kommenden Zeit frühzeitig mit dem Markterholungszyklus Schritt zu halten.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html