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| Die Delegierten der Nationalversammlung schlugen vor, einen strengeren Kontrollmechanismus für Transaktionen auf Immobilienhandelsplätzen einzuführen. (Foto: Hoang Ha) |
Zweipreishäuser weiterhin beliebt
In seinem Kommentar zum Entwurf der Überarbeitung des Gesetzes zum Immobiliengeschäft am 29. August im Saal der Nationalversammlung schlug Herr Le Thanh Hoan (Delegation der Nationalversammlung der Provinz Thanh Hoa) vor, die Einführung eines Mechanismus zur strengeren Kontrolle von Immobilientransaktionen auf Handelsplätzen für Immobilien in Erwägung zu ziehen. Denn seiner Meinung nach kommt es häufig vor, dass Waren zu zwei Preisen verkauft werden.
„Von Motorrädern und Autos bis hin zu Häusern ist es für uns kein Problem, online nach den öffentlich veröffentlichten Verkaufspreisen der Investoren zu suchen. Aber zum Listenpreis zu kaufen, ist sehr schwierig“, sagte Herr Hoan.
Herr Hoan fragte: „Wo liegt der tatsächliche Transaktionswert der von Unternehmen zum Verkauf angebotenen Immobilien?“ Dabei handelt es sich um Preise, die überall im Internet veröffentlicht werden, aber auf „magische Weise“ in ausländische Kurse, Transferkurse, Anlegerpreise umgewandelt werden, allerdings mit einem zusätzlichen Unterschied, der im Kaufvertrag nicht aufgeführt ist: im Wesentlichen handelt es sich um Steuerhinterziehung.
In Bezug auf die Immobilienvermittlung sagte Herr Hoan, dass der Gesetzesentwurf den wichtigen Rechtsrahmen für die Verbesserung der Transparenz und Benutzerfreundlichkeit des Immobilienmarktes weiter perfektioniert habe. Es ist nicht schwer zu erkennen, dass Maklertätigkeiten auch außerhalb seriöser Teams in vielen vielfältigen und unterschiedlichen Formen ohne Kontrolle stattfinden.
„Das Phänomen der sogenannten Grundstücksmakler ist weit verbreitet und beeinträchtigt die legitimen Aktivitäten von Immobilienmaklern. Darüber hinaus kommt es immer noch zu opportunistischen Aktivitäten, Wucher und Preisabsprachen einiger Maklergruppen, die den Kunden schaden“, erklärte Herr Hoan.
Aus diesem Grund forderte dieser Delegierte der Nationalversammlung auch, dass die Agentur, die dieses Gesetz ausarbeitet, die Vorschriften zu den Verantwortlichkeiten von Immobilienmaklerorganisationen und Einzelpersonen prüft und ergänzt, um verbotene Fälle klar zu definieren.
Konkret handelt es sich dabei um folgende Fälle:
Sie haben ein direktes Interesse an der Immobilie, ausgenommen ermäßigte Provisionen, ohne dieses Interesse dem Immobilienkäufer mitzuteilen; Anstiftung einer Partei zum Bruch des Pfand- oder Kaufvertrags, um mit einer anderen Partei einen neuen Vertrag abzuschließen.
Willkürliche Preiserhöhungen, Festsetzung der Immobilienpreise, um die an der Transaktion beteiligten Parteien auszunutzen; Nehmen Sie an der Vermittlung von Vertragsparteien teil, informieren Sie die an der Transaktion beteiligten Parteien jedoch nicht vollständig und ehrlich über die Immobilien betreffenden Informationen.
„Einige der oben genannten verbotenen Handlungen dienen als Grundlage für die Beurteilung der Verantwortung von Immobilienmaklerorganisationen und Einzelpersonen. Je nach Art und Verstoß können verwaltungsrechtliche Maßnahmen, einschließlich einer strafrechtlichen Verfolgung, in Betracht gezogen werden“, betonte Herr Hoan.
Das neue Angebot im Westen und Osten von Hanoi wird 40 % des Wohnungsmarktanteils ausmachen.
Experten schätzen, dass das Neubauangebot in den Regionen West und Ost in der kommenden Zeit 40 % des Wohnungsmarktanteils ausmachen wird. Darüber hinaus werden die Immobilienprodukte in diesen Gebieten im Besonderen und in Hanoi im Allgemeinen zunehmend verbessert.
Einen neuen Entwicklungsschritt markierte laut Savills das Jahr 2008 für Hanoi, als die Hauptstadt nach ihrem Zusammenschluss zu einer der 17 größten Städte der Welt aufstieg und eine Gesamtfläche von über 3.300 km2 erreichte, also 3,6-mal größer als zuvor.
Im Jahr 2011 genehmigte die Regierung den Masterplan für den Bau der Hauptstadt bis 2030 mit einer Vision bis 2050. Darin wird das Ziel festgelegt, Hanoi in eine nachhaltige Stadt mit einer synchronen Infrastruktur und einem technischen System, hoher Wettbewerbsfähigkeit und harmonischer kultureller Entwicklung zu verwandeln.
Gleichzeitig kam es im Westen Hanois bereits früher zu Umzügen, so dass das bestehende Stadtbild klar erkennbar ist und eine Migrationswelle in dieses Gebiet zur Ansiedlung auslöst. Die Entwicklung von To Huu – Le Van Luong, Ring Road 2, Ring Road 3 und den geplanten Ring Roads 3,5 und Ring Road 4 hat der Entwicklung von Immobilienprojekten neuen Schwung verliehen. Entlang dieser Routen in der westlichen Region wurden Großprojekte entwickelt, wie beispielsweise The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long und Mailand Ha Noi City.
Do Thu Hang, Senior Director of Research & Consulting bei Savills Hanoi, sagte, dass die westlichen Gebiete in den Distrikten Bac Tu Liem, Nam Tu Liem und Cau Giay seit 2011 mit einem Marktanteil von etwa 30 % stets marktführend gewesen seien. Dementsprechend verfügt dieser Bereich mit 50 % Marktanteil über das größte Büroangebot der Hauptstadt. Auch in naher Zukunft wird dieses Gebiet das Entwicklungszentrum von Hanoi sein.
Im Osten der Stadt wird Hanoi gemäß der Hauptstadtverkehrsplanung bis 2030 mit einer Vision bis 2050 zehn weitere große Brücken über den Roten Fluss bauen, und zwar mit einer Reihe von Projekten wie: Vinh Tuy 2-Brücke, Tran Hung Dao-Brücke, Tu Lien-Brücke, New Thang Long, Thuong Cat-Brücke, Hong Ha 9.
Andererseits wird die Fertigstellung von Infrastrukturprojekten wie der Erweiterung der Ringstraße 2 und der Planung der Ringstraße 4 die Reisezeit von Hanoi zu anderen Orten verkürzen und so die Attraktivität des Ostens für die Bedürfnisse benachbarter Orte erhöhen.
Gleichzeitig wurde 2021 die historische Innenstadtplanung mit dem Ziel gestartet, den Bedarf an einer Bevölkerungsreduktion von rund 215.000 Einwohnern im Zeitraum 2020–2030 zu ermitteln. Insgesamt haben die sechs historischen innerstädtischen Bebauungspläne einen Untersuchungsumfang von über 2.700 Hektar. Die Hauptanforderung besteht in der Kontrolle der Bevölkerungszahl, einer Reduzierung von 1,2 Millionen Menschen (im Jahr 2009) auf voraussichtlich 672.000 Menschen und einem Beitrag zur Verbesserung der sozialen und technischen Infrastruktursysteme.
Nach Einschätzung von Frau Hang werden Wohnprojekte von der Abwanderung aus dem historischen Innenstadtbereich profitieren. Insbesondere einige ehemalige Bewohner der Altstadt sind aufgrund der guten Infrastruktur und der bequemen Anbindung in benachbarte und prominente Stadtteile im Osten gezogen, um dort zu leben.
Do Thu Hang, Senior Director of Research & Consulting bei Savills Hanoi, schätzt, dass das neue Angebot im Westen und Osten in der kommenden Zeit 40 % des Wohnungsmarktanteils ausmachen wird.
Insbesondere der östliche Bereich, einschließlich der Bezirke Long Bien und Gia Lam, verfügt über große Grundstücksfonds und eine stark entwickelte Infrastruktur mit der Beteiligung großer Investoren wie Vingroup und Ecopark, die Käufer aus dem Zentrum von Hanoi anziehen. Laut Savills ist der Anteil des Wohnungsangebots im Osten im Verhältnis zum gesamten Marktangebot von einem sehr niedrigen Niveau im Jahr 2011 auf 12 % im ersten Halbjahr 2023 gestiegen.
Darüber hinaus weist dieser Bereich in den letzten Jahren auch das stärkste Wachstum beim Angebot an niedrigen Gebäuden auf, das von 8 % des Angebotsmarktanteils von Hanoi im Jahr 2014 auf 15 % im ersten Halbjahr 2023 gestiegen ist.
Gleichzeitig unterscheiden sich auch die Primärpreise für Wohnprodukte zwischen den beiden Regionen. Laut Savills erreichte der durchschnittliche Preis für eine Erstwohnung in der westlichen Region im ersten Halbjahr 2023 58 Millionen VND/m2.
Der Durchschnittspreis für Erstwohnungen im Osten beträgt etwa 48 Millionen VND/m2. Für Flachbauprodukte beträgt der Primärpreis in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 im Westen 157–225 Millionen VND/m² Grundstück und im Osten 158–168 Millionen VND/m² Grundstück.
Laut Frau Do Thu Hang liegt der Preisunterschied zwischen den beiden Regionen daran, dass die östliche Region zwar später, dafür aber recht schnell gegründet und entwickelt wurde, sodass noch immer eine solche Preislücke zur westlichen Region besteht.
Tuyen Quang: Suche nach Investoren für ein Resort-Stadtprojekt mit einem Kapital von über 17.000 Milliarden VND
Das Planungs- und Investitionsministerium der Provinz Tuyen Quang hat gerade die Suche nach Investoren für das Stadtgebietsprojekt My Lam – Tuyen Quang mit einem Gesamtinvestitionskapital von über 17.000 Milliarden VND angekündigt. Das Projekt für das städtische Feriengebiet My Lam – Tuyen Quang dürfte einen Durchbruch in der sozioökonomischen Entwicklung des Ortes und der angrenzenden Gebiete darstellen.
Dieses Projekt hat eine Größe von 540 Hektar und liegt im Bezirk My Lam (Stadt Tuyen Quang) und in der Gemeinde My Bang (Bezirk Yen Son). Die Gesamtinvestition des Projekts beträgt etwa 17.100 Milliarden VND. Die Kosten für Entschädigungen und Umsiedlungshilfe belaufen sich auf über 1.200 Milliarden VND.
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| Eine Ecke der Stadt Tuyen Quang, Provinz Tuyen Quang. (Quelle: BXD) |
Der Fortschritt der Projektimplementierung beträgt 4 Jahre ab dem Datum der Entscheidung zur Genehmigung der Investitionsrichtlinie. Die Betriebsdauer des Projekts beträgt 50 Jahre. Investoren können ab sofort bis zum 29. September Gebote abgeben.
Es handelt sich um ein Projekt zum Aufbau eines ökologischen Stadtgebiets, das Erholungsort und vielfältige, vorbildliche Dienstleistungen vereint. Nutzung natürlicher grüner Landschaftselemente. Zuvor hatte der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha am 10. Juli die Entscheidung Nr. 820/QD-TTg unterzeichnet, mit der er die Investitionspolitik des My Lam – Tuyen Quang Resort Urban Area-Projekts in Form einer Ausschreibung für ausgewählte Investoren genehmigte.
Dies ist bislang das größte Feriengebietsprojekt in der Provinz Tuyen Quang. Das Projekt soll einen Durchbruch in der sozioökonomischen Entwicklung darstellen und eine treibende Kraft für die Entwicklung der Stadt Tuyen Quang und der angrenzenden Gebiete sein, die in der Region bereits umgesetzt wurden und werden.
Risiken beim Kauf und Verkauf von Wohnungen ohne rosa Bücher
Gemäß den Vorschriften können Wohnungen ohne Pink Books außer in Ausnahmefällen weiterhin gekauft und verkauft werden. In anderen Fällen sind Pink Books erforderlich. Daher sollten Käufer recherchieren und sorgfältig abwägen, ob sie eine Wohnung ohne Pink Book kaufen oder nicht, um Risiken bei der „Anzahlung“ zu vermeiden.
Gemäß Punkt a, Klausel 1, Artikel 11 des Wohnungsgesetzes von 2014 dürfen Einzelpersonen und Organisationen kaufen und verkaufen, wenn sie über ein Zertifikat (allgemein als rotes oder rosa Buch bekannt) verfügen, außer in den folgenden Fällen: Kauf und Verkauf von zukünftigem Wohnraum; Übertragung von gewerblichen Wohnungskaufverträgen bei Wohnungsbauinvestitionen, auch wenn die Wohnung übergeben wurde, der Antrag auf das Pink Book aber noch nicht gestellt wurde; Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen.
Für jede der oben genannten Ausnahmen verlangt das Gesetz, dass zusätzliche Bedingungen erfüllt werden. Im Einzelnen wie folgt: Bedingungen für den Kauf und Verkauf von zukünftigem Wohnraum (basierend auf Klausel 1, Artikel 72, Dekret 99/2015/ND-CP). Kein Apartment-Pink-Book erforderlich. Der Investor muss ein schriftliches Dokument zum Ersatz an das Bauamt senden. Dieses Dokument muss folgende Bedingungen erfüllen: Inhalt, dass die Wohnung zum Verkauf steht; mit Projektunterlagen, Konstruktionszeichnungen, Baugenehmigungen, Abnahmepapieren... oder Unterlagen zur Hypothekenfreigabe (sofern bereits mit einer Hypothek belastet) mit Haftungszusage des Investors.
Bedingungen für die Übertragung eines gewerblichen Wohnungskaufvertrags im Rahmen eines Wohnungsbau-Investitionsprojekts: Schriftlich, mit oder ohne notarielle Beglaubigung auf Wunsch der Parteien. Anzahl der Verträge: 6 Kopien, 3 Kopien werden beim Investor aufbewahrt, 1 Kopie beim Finanzamt, 1 Kopie beim Übertragenden, 1 Kopie beim Erwerber und 1 Kopie beim Notar.
Bedingungen für den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen (basierend auf Absatz 2, Artikel 63 des Wohnungsgesetzes): Folgende Dokumente müssen vorliegen: Bauinvestitionsprojektakte, technischer Entwurf, Baugenehmigung; Dokumente, die die Fertigstellung des Fundamentbaus, der Wasserversorgungs- und Abwassersysteme, der Stromversorgung usw. belegen.
Gemäß den oben genannten Bestimmungen können Wohnungen ohne Pink Book außer in Ausnahmefällen weiterhin gekauft und verkauft werden. In anderen Fällen ist ein Pink Book erforderlich. Wenn also kein Pink Book vorliegt und die oben genannten Bedingungen nicht erfüllt sind, kann die Wohnung nicht gekauft und verkauft werden.
Das größte Risiko besteht darin, dass die Parteien zwar nicht berechtigt sind, Wohnungen zu kaufen und zu verkaufen, aber dennoch gegen das Gesetz verstoßen und einen Kaufvertrag miteinander abschließen. Dann wird dieser Vertrag als ungültig betrachtet. Wenn der Vertrag für ungültig erklärt wird, kann der Käufer das für den Kauf der Wohnung ausgegebene Geld „verlieren“.
Wenn der Verkauf nicht stattgefunden hat und die Parteien das Gesetz „umgehen“, indem sie einen Anzahlungs- oder Autorisierungsvertrag abschließen, es sich aber tatsächlich um einen Verkauf handelt, können diese Vertragsarten ebenfalls ungültig sein.
Um zu überlegen, ob der Käufer eine Wohnung ohne Pink Book kaufen soll, muss er sich daher zunächst die Gründe für diese Situation überlegen. Wenn die Wohnung zu den Subjekten gehört, die kein Pink Book haben, aber gekauft und verkauft werden, kann sie nach der Klärung des Grundes normal gekauft und verkauft werden.
Im Gegenteil, wenn es andere Gründe und potenzielle Risiken gibt, sollten Käufer den Kauf der Wohnung in Erwägung ziehen und sich gegen diesen entscheiden.
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