Nicht die Wohnungen, sondern das „gewinnbringende“ Segment; Hanoi untersucht das Profil und die Psychologie der Mieter und überprüft mehr als 700 Projekte

Soll ich in Wohnungen oder Grundstücke investieren? Immobilienmieter bevorzugen das Segment unter 10 Millionen VND/Monat, mehr als 700 Projekte in Hanoi werden geprüft, Inspektionsergebnisse, Kontrollen, Nachkontrollen … sind die neuesten Immobiliennachrichten.

Immobilien: Grundstücke sind noch immer ein Anlagekanal, der viel Aufmerksamkeit erhält, auch wenn das Angebot an diesem Produkt in Zukunft aufgrund von Vorschriften, die die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken einschränken, nicht sehr groß sein wird. (Foto: Duong Tam)

Soll ich in Wohnungen oder Grundstücke investieren?

Mit dem Gedanken, dass „Landkauf nie etwas bringt“ – die Grundstückspreise tendieren dazu, mit der Zeit immer zu steigen – planen viele Menschen, in ein Stück Land in einer Provinz am Stadtrand von Hanoi zu investieren. Es gibt aber auch Leute, die kalkulieren, dass sie eine Wohnung kaufen und monatlich vermieten können.

Herr Le Dinh Chung, Generaldirektor der SGO Homes Real Estate Investment and Development Joint Stock Company, analysierte, dass in Hanoi bei Investitionen in Mietwohnungen die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch und die Mietmöglichkeiten gering seien. Allerdings ist eine Investition in Wohnungen derzeit hinsichtlich der Kapitalkosten nicht mehr rentabel.

Als Grund nannte Herr Chung, dass die Wohnungspreise sich ihrem Höhepunkt näherten und daher kaum eine Chance auf eine Wertsteigerung bestehe. Angesichts der hohen Kaufpreise für Wohnungen ist der Mietwert nicht mehr so ​​attraktiv. Tatsächlich schwanken die Mietrenditen für Wohnungen in Hanoi nur um etwa 3–4 %.

Laut Herrn Chung ist Land daher immer noch ein Investitionskanal, der große Aufmerksamkeit erhält, auch wenn das Angebot dieses Produkts in der kommenden Zeit aufgrund von Vorschriften, die die Parzellierung und den Verkauf von Land einschränken, nicht sehr groß sein wird. Darüber hinaus ist Land ein Anlagesegment mit vielen Geldbeträgen, das für viele Menschen geeignet ist.

„Die rasante Urbanisierung wird die Nachfrage in den Regionen erhöhen. Daher ist es weiterhin sinnvoll und sicher, durch den Kauf von Grundstücken Kapitalgewinne zu erzielen. Mit 3 bis 4 Milliarden VND können Sie in Grundstücke rund um Hanoi, in Wirtschaftszentren mit Industrieparks wie Bac Ninh, Bac Giang oder Hung Yen, Hai Duong, Hai Phong und Quang Ninh investieren. Diese Gebiete ziehen derzeit die Aufmerksamkeit vieler Investoren auf sich“, schlug Herr Chung vor.

Der Generaldirektor von SGO Homes wies jedoch auch darauf hin, dass Investoren beim Kauf von Grundstücken auf Projekte achten müssen, die die gesetzlichen Bedingungen erfüllen, also zumindest einen Kaufvertrag unterzeichnen oder über ein rotes Buch verfügen. Gleichzeitig muss die Leistungsfähigkeit des Investors berücksichtigt werden. Wählen Sie Standorte, die den Anforderungen entsprechen und zukünftige Bewohner anziehen.

Herr Pham Duc Toan, Generaldirektor von EZ Property, merkte an, dass Investitionen in Wohnungen oder Grundstücke in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt derzeit weder attraktiv noch effektiv seien. Der Grund dafür ist, dass der Preis hoch „verankert“ wurde, die Liquidität jedoch abgenommen hat.

„Die Wohnungspreise sind für viele Menschen, die eine Wohnung kaufen möchten, unerschwinglich. Früher konnte man eine Wohnung für 2,5 bis 3 Milliarden VND kaufen, heute sind es 4 bis 5 Milliarden VND. Die Preise für Wohnungen als Kapitalanlage haben sich verdoppelt, während die Mieten kaum gestiegen sind. Dadurch hat sich die Investitionseffizienz verringert. Neben den Wohnungen sind auch die Grundstückspreise gestiegen. Ein 30 Quadratmeter großes Haus mit drei bis vier Stockwerken in einer Gasse kostete früher 3 Milliarden VND, heute sind es, je nach Lage, 5 bis 7 Milliarden VND“, so Herr Toan.

Er fügte hinzu, dass viele Investoren dazu tendierten, Kapital aus Großstädten wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in andere Gebiete wie Hai Phong, Binh Duong, Dong Nai, Ba Ria – Vung Tau … zu verlagern.

Mieter wählen Preissegment unter 10 Millionen VND/Monat

In Bezug auf das Porträt und die Psychologie von Immobilienmietern betonte Le Bao Long, Marketingdirektor von Batdongsan.com.vn, dass der Bedarf an Mietwohnungen in allen Einkommensgruppen hauptsächlich aus dem Grund der Geldeinsparung resultiert. Laut Herrn Long möchten 73 % der Befragten für weniger als 10 Millionen VND mieten, allerdings wird das Angebot auch in diesem Segment knapper.

Konkret wollten 41 % der Teilnehmer der Umfrage von Batdongsan.com.vn ein Haus für 5–7 Millionen VND mieten, aber die Anzahl der Immobilienangebote zur Miete in dieser Preisklasse auf Batdongsan.com.vn (was in gewisser Weise das Marktangebot widerspiegelt) erreichte im Jahr 2024 nur 19 %.

Die obigen Zahlen zeigen, dass die Mietpreise für Immobilien parallel zum Preisanstieg auf dem Kauf- und Verkaufsmarkt gestiegen sind, insbesondere auf dem Markt in Hanoi. Bemerkenswerterweise gaben 52 % der in Hanoi lebenden Umfrageteilnehmer an, dass sie bereit seien, 31–40 % ihres Einkommens für die Miete auszugeben.

Da die durchschnittlichen Mietpreise in Hanoi im vierten Quartal 2024 19 Millionen VND/Monat erreichen und damit stärker steigen als in Ho-Chi-Minh-Stadt, wo sie 14 Millionen VND/Monat erreichen, gehen Mieter in Hanoi tendenziell mehr Kompromisse bei Ausstattung und Lage ein, um Kosten zu sparen. Sie sind bereit, eine Wohnung mit weniger Annehmlichkeiten zu mieten, eine Wohnung weiter vom Zentrum entfernt zu mieten, eine Wohnung mit geringerer Qualität zu wählen, in eine kleinere Wohnung umzuziehen oder sich eine Wohnung mit anderen zu teilen, um die Mietkosten zu senken.

Herr Le Bao Long empfiehlt Mietern, auf einige Dinge zu achten. Dazu gehört, ihre Anforderungen hinsichtlich Lage, Gegend und Ausstattung klar zu definieren, Preise in der gleichen Gegend zu vergleichen, um zu verhandeln, und den Vertrag, den Mietstatus und die Zahlungsbedingungen zu überprüfen, damit der Mietprozess reibungslos verläuft.

Mehr als 700 Projekte in Hanoi wurden überprüft, zur Inspektion, Prüfung und Nachinspektion abgeschlossen.

Das Volkskomitee von Hanoi hat 712 nicht im Budget enthaltene Kapitalprojekte ermittelt, bei denen Grundstücke genutzt werden und die im Rückstand sind, und einen Plan zu deren Bearbeitung und Lösung gemäß der Resolution Nr. 04/NQ-HDND des Volksrates von Hanoi vom 8. April 2022 über Maßnahmen zur Beschleunigung des Investitionsfortschritts herausgegeben, wobei der Schwerpunkt auf der Bearbeitung nicht im Budget enthaltener Kapitalprojekte liegt, bei denen Grundstücke genutzt werden und die im Rückstand sind.

Bis November 2024 wurden 706 Projekte (das entspricht 99,2 %) mit einer Gesamtfläche von 11.352 Hektar geprüft, mit Besichtigung, Prüfung, Nachbesichtigung abgeschlossen und zur Bearbeitung weitergeleitet. Dies ist der Inhalt, den das Stadtvolkskomitee dem Stadtvolksrat auf seiner zwanzigsten Sitzung vorlegte.

In Umsetzung der drastischen Anweisung des Stadtparteikomitees und der Resolution Nr. 04/NQ-HDND des Stadtvolksrates vom 8. April 2022 haben der Stadtlenkungsausschuss, das Parteikomitee des Stadtvolkskomitees und der Vorsitzende des Stadtvolkskomitees die städtischen Abteilungen, Zweigstellen und Volkskomitees der Bezirke, Städte und Gemeinden regelmäßig überwacht, gedrängt, angewiesen und ihnen Aufgaben zugewiesen, um sich auf die Organisation der synchronen Umsetzung von Maßnahmen zu konzentrieren, insbesondere auf die Arbeit der Überprüfung, Inspektion, Kontrolle und Nachkontrolle, die umgehende Erkennung von Fällen von Verzögerungen und Verstößen gegen das Gesetz über Landinvestitionen, die Analyse und Aufklärung der Ursachen, den Vorschlag von Maßnahmen zur Beseitigung von Hindernissen und Schwierigkeiten sowie geeignete Behandlungsoptionen.

Insbesondere hat die Stadt Bedingungen geschaffen, damit Investoren über praktikable Lösungen und Zeit verfügen, das Problem zu lösen, das Land schnell zu erschließen und zu nutzen, Verschwendung zu vermeiden und dazu beizutragen, Verstöße gegen Gesetze zur Landbewirtschaftung und -nutzung zu verhindern. Bei vielen erweiterten Projekten wurden Verstöße überwunden, Land für den richtigen Zweck genutzt, Investitionsverfahren proaktiv abgeschlossen, Ressourcen gebündelt, Schwierigkeiten überwunden, Investitionsprojekte abgeschlossen und Land in Gebrauch genommen; Zahlen Sie gemäß den Vorschriften Landnutzungsgebühren und Grundpacht an den Staatshaushalt.

Bei vorsätzlicher Verzögerung und wiederholten Verstößen wird streng nach den gesetzlichen Bestimmungen geahndet. Der Vorsitzende des städtischen Volkskomitees, der Leiter des Lenkungsausschusses, der den Vorsitz gemeinsam mit den stellvertretenden Vorsitzenden des städtischen Volkskomitees, den Direktoren der städtischen Abteilungen und Zweigstellen sowie den Sekretären und Vorsitzenden der Bezirks- und Stadtvolkskomitees führt, trifft sich regelmäßig, um Berichte über die Situation und Ergebnisse anzuhören und die Abwicklung jedes Projekts zu leiten (schriftliche Berichte anzuhören und konkrete Bilder des aktuellen Status anzuzeigen). Die Abteilungen, Zweigstellen und Volkskomitees der Bezirke und Städte werden aufgefordert, sich proaktiv auf die Anleitung und Beseitigung von Hindernissen und Schwierigkeiten zu konzentrieren und den Investoren bei deren Überwindung zu helfen. Verstöße aktiv prüfen, kontrollieren und streng gemäß dem Gesetz ahnden.

Daher hat das städtische Volkskomitee von den 712 nicht im Budget enthaltenen Kapitalprojekten, bei denen die Landnutzung nur langsam vorankommt, die Bearbeitung und Lösung von 706 Projekten (das entspricht 99,2 %) mit einer Gesamtfläche von 11.352 Hektar angeordnet. Für die übrigen sechs Projekte (0,8 %) mit einer Gesamtfläche von 81,6 Hektar Land gab es politische Entscheidungen, ihnen wurde jedoch kein Land vom Staat zugeteilt oder gepachtet. Das Ministerium für Planung und Investitionen prüft die Möglichkeiten und schlägt konkrete Lösungen vor.

Hanoi genehmigt Plan für Pferderennbahn im Wert von über 400 Millionen USD

Das Volkskomitee von Hanoi hat gerade die Entscheidung Nr. 6396 erlassen, mit der die städtische Unterteilungsplanung des Gebiets 3 von Soc Son im Maßstab 1/2000 in den Gemeinden Phu Linh, Tien Duoc, Tan Minh, Xuan Giang, Duc Hoa, Dong Xuan, Kim Lu und der Stadt Soc Son (Bezirk Soc Son) genehmigt wird.

Demnach beträgt die städtebauliche Forschungsfläche des Soc Son-Gebiets 3 etwa 1.424 Hektar. Die prognostizierte Bevölkerung bis 2030 beträgt etwa 46.210 Menschen.

Forschungsrahmen: Der Norden grenzt an die geplante Route zum Soc-Tempelgebiet; Südliche Grenze des Highway 18, neue geplante Route; Der Westen grenzt an den Schutzkorridor und die Nationaleisenbahnlinie Hanoi–Thai Nguyen; Die Ostseite grenzt an eine 40 m breite städtebauliche Straße.

Zur Regelung der Erschließung und der Verkehrswege ist die Bebauungsfläche in 2 Planungszonen (Zonen III.1 und III.2) mit 16 Planungsblöcken gegliedert.

Konkret handelt es sich beim Gebiet III.1 um eine Fläche von 246,5 Hektar, darunter zwei Planungsblöcke, bei denen es sich um ökologische Stadtentwicklungsgebiete mit zunehmender Grün- und Wasserfläche handelt. Darin wird der Planungsblock III.1-1 als regionales Sport- und Unterhaltungszentrum (Pferderennbahn) ausgewiesen.

Der Planungsblock III.1-2 ist als neues Wohnbebauungsgebiet ausgewiesen, mit einem kompletten sozialen Infrastruktursystem, darüber hinaus mit der Entwicklung von Gewerbe- und Dienstleistungsfunktionen, die insbesondere den Pferderennplatz und das gesamte Gebiet ergänzen.

Zone III.2 mit einer Fläche von fast 1.170 Hektar, darunter 14 Planungsblöcke, ist ein Gebiet, in dem der Schwerpunkt auf der Entwicklung konzentrierter medizinisch-kulturell-pädagogischer Komplexfunktionen, städtischer öffentlicher Dienste, der Bildung eines multimodalen Transportzentrums, der Entwicklung kommerzieller Dienstleistungsbereiche, Büros, Hotels usw. mit Verbindung zum Bahnhofsbereich Da Phuc, der Entwicklung sozialer Infrastruktursysteme, der Ausweitung neuer Wohngrundstücksfonds rund um bestehende Dörfer sowie der Fertigstellung unabhängiger Wohngruppen und Wohneinheiten liegt.

Zu Beginn des Jahres organisierte das Volkskomitee des Bezirks Soc Son eine Konsultation zum detaillierten Planungsprojekt 1/500 des Mehrzweck-Unterhaltungskomplexes – Pferderennbahn Soc Son in den Gemeinden Tan Minh und Phu Linh sowie der Stadt Soc Son. Das Projekt hat eine geschätzte Investitionssumme von etwa 420 Millionen US-Dollar und schafft direkte Arbeitsplätze für etwa 5.000 Arbeitnehmer. Darüber hinaus werden etwa 25.000 Arbeitnehmer für andere Dienstleistungssektoren angelockt.

In Bezug auf dieses Projekt beschloss der Premierminister im September 2019, die Investitionspolitik zu genehmigen.

Im Oktober 2019 stellte das Planungs- und Investitionsministerium von Hanoi die erste Investitionsregistrierungsbescheinigung und im März 2020 die dritte Änderungsbescheinigung aus.

Der Betrieb der Rennstrecke soll nach 2021 aufgenommen werden, aufgrund einiger Schwierigkeiten ist dies jedoch nicht möglich.

Mitte 2022 schlug Hanoi dem Premierminister vor, die Schwierigkeiten bei der Rückgewinnung von 125 Hektar Land zur Umsetzung des Projekts zu beseitigen.

Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-khong-phai-chung-cu-day-moi-la-phan-khuc-de-ra-tien-phac-hoa-chan-dung-va-tam-ly-nguoi-thue-ha-noi-ra-soat-hon-700-du-an-297326.html