Immobilienprojekte, die scheitern und auf halbem Weg aufgegeben werden, sind auf dem vietnamesischen Markt nichts Ungewöhnliches mehr. Obwohl es hierfür viele Gründe gibt, hat Savills Vietnam im Bericht zur Landnutzungsplanung die Bedeutung der Landnutzungsplanung bei der Entwicklung von Projekten analysiert.
Herr Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam
Mithilfe der Flächennutzungsplanung können die am besten geeigneten Optionen für die Flächennutzung ermittelt und die Auswirkungen auf Infrastruktur, Planung, Transport und Umwelt für das Projekt berücksichtigt werden.
Herr Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, erklärte, dass der Flächennutzungsplan ein detailliertes und effektives Projekt zur Land- und Ressourcenzuweisung darstelle und damit auf die nachhaltige Entwicklung des Projekts im Besonderen und des Immobilienmarktes im Allgemeinen abziele. Durch die Festlegung der Art der Immobilienentwicklung, der Größe, der Phase, des Preises und der Verkaufsstrategie stellt der Flächennutzungsplan sicher, dass die Entwicklung effizient ist, die Umweltauswirkungen minimiert und finanziell tragfähig ist.
„Ein gescheiterter Flächennutzungsplan ist ein Plan, der Produkte, Infrastruktursysteme und Versorgungseinrichtungen entwickelt, die keinen finanziellen, sozioökonomischen und ökologischen Nutzen bringen. Eine schlechte Planung führt zur Entwicklung von Produkten, die nicht marktgerecht sind, sowie von Infrastrukturen und Einrichtungen, die den Bedürfnissen der Gemeinschaft nicht gerecht werden. Eine schlechte Landnutzungsplanung oder eine nicht wie geplante Umsetzung des Plans kann die Beteiligten erheblichen finanziellen Risiken aussetzen und sogar zu einem Fehlschlag der Investitionen führen“, sagte Troy Griffiths.
Im südlichen Teil von Hanoi beispielsweise hat ein Investor ein Apartmentprojekt mit 9.000 Wohneinheiten und einer Fläche von 3.500 m2 entwickelt. Allerdings blieb das Unternehmen nicht bei der ursprünglichen Planung und baute die Büro- und Gewerbeflächen stattdessen in Wohnungen um, wobei die Wohnungen kleiner wurden und die Anzahl der Einheiten deutlich zunahm. Diese Veränderungen belasten die Infrastruktur enorm und die Versorgungseinrichtungen reichen für die Einwohnerzahl nicht aus. Dies hat zu zahlreichen Konflikten zwischen den Anwohnergruppen und einer Verschlechterung der Lebensqualität im Projekt geführt.
Der Experte sagte, dass viele Projekte mit guten Produkten dennoch scheiterten, weil der Plan die Entwicklung der entsprechenden Infrastruktur nicht berücksichtigte.
„Selbst wenn ein Projekt über geeignete Wohn- oder Gewerbeprodukte verfügt, wird die Lebensqualität dennoch unvollständig und unbequem sein, wenn Straßen, Abwassersysteme und öffentliche Versorgungseinrichtungen fehlen. Dies führt zu ‚Geisterstädten‘ ohne Einwohner“, sagte er.
Ein weiteres von Savills genanntes Beispiel ist Nha Trang City, wo viele Projekte eine Baudichte von bis zu 70 % aufweisen. Die Missachtung der Bauvorschriften der Stadt hat zu einem Entwicklungsniveau geführt, das mit der Infrastrukturplanung und der Planung der sozialen Infrastruktur von Nha Trang unvereinbar ist.
„Eine ordnungsgemäße Landentwicklung und -planung erfordert die Berücksichtigung von Szenarien sowohl unter günstigen als auch unter ungünstigen Umständen. Konkret bedeutet dies, Risiken zu berücksichtigen und realisierbare Verkaufsstrategien, Produktvorschläge und Verkaufsphasen zu identifizieren, um so das Risiko eines Misserfolgs zu minimieren und die Erfolgschancen zu maximieren“, analysierte Troy Griffiths.
Im Gegenteil, auch in der vietnamesischen Immobilienbranche gibt es erfolgreiche Beispiele für eine umfassende und optimale Flächennutzungsplanung. Phu My Hung im Distrikt 7 (HCMC) und Ecopark in Hung Yen sind zwei Beispiele dafür, wie Produktentwicklungsplanung, Phaseneinteilung und Verkaufsstrategien den Projekterfolg unterstützen.
Laut Savills-Analyse hat Phu My Hung im Distrikt 7 mit einer Größe von 433 Hektar einen „ehrgeizigen“ Start mit dem Ziel, ein unbebautes Grundstück in ein führendes Finanz-, Wohn-, Handels-, Industrie- und Bildungszentrum im Süden von Ho-Chi-Minh-Stadt zu verwandeln.
Das Projekt verfügt über einen klaren, umfassenden Entwicklungsplan in Etappen, der sich über 30 Jahre erstreckt. Während des Prozesses hat der Investor internationale Entwicklungsstandards eingehalten, darunter nachhaltige Entwicklung, indem er sichergestellt hat, dass die Konstruktion mit der sozioökonomischen Entwicklung im Einklang steht und alle Design- und Bauvorschriften eingehalten werden.
„Vor dem Bau- oder Investitionsbeginn ist eine sorgfältige und gründliche Planung unerlässlich. Fundierte Entscheidungen basierend auf objektiven Marktindikatoren, ausgearbeiteten Fallstudien und wohlüberlegten Empfehlungen. Um die richtige Art und Größe der Entwicklung zu ermitteln, ist eine Marktanalyse von entscheidender Bedeutung. Die finanzielle Tragfähigkeit muss auch durch eine Cashflow-Prognose ermittelt werden, um zu bestimmen, welche Art von Entwicklung zum Zeitpunkt der Umsetzung am rentabelsten ist. Dies hilft, Investitionsrisiken zu vermeiden, Gewinne zu optimieren und Risiken zu minimieren“, betont Herr Troy Griffiths.
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