Transparenz bei Grundstückspreisen und Grundstücksauktionen

In Hanoi steigen nicht nur die Wohnungs- und Grundstückspreise in den Innenstadtgebieten kontinuierlich an, auch in den Vorstädten herrscht reger Landhandel. Foto: Quang Vinh.

Insbesondere gibt es in der Ermächtigung des Volkskomitees von Hanoi an die Volkskomitees auf Bezirksebene eine Entscheidung über den Startpreis für die Versteigerung von Landnutzungsrechten, um Land mit Landnutzungsgebühren zuzuweisen oder Land an Haushalte und Einzelpersonen zu verpachten; Festlegung des Startpreises für die Versteigerung von Landnutzungsrechten bei der staatlichen Zuteilung oder Verpachtung von Grundstücken in Fällen, in denen das Grundstück oder die Grundstücksfläche gemäß detaillierter Bauplanung in technische Infrastruktur investiert wurde.

Der Handel ist aktiv, aber nicht heiß

Nach Angaben des Volkskomitees von Hanoi sind die Volkskomitees auf Bezirksebene für die Erstellung des spezifischen Landbewertungsrats und anderer damit verbundener Inhalte (sofern vorhanden) verantwortlich und weisen die Abteilungen für natürliche Ressourcen und Umwelt (TNMT), Finanzen und Planung sowie damit verbundene Abteilungen und Büros an, die Umsetzung zu organisieren. Vor dem 10. Dezember 2024 wird das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt gemeinsam mit den Ministerien, Zweigstellen und Volkskomitees auf Bezirksebene die Ergebnisse prüfen und auswerten und dem Volkskomitee der Stadt Bericht erstatten, um über eine weitere Genehmigung als Grundlage für die Umsetzung im folgenden Zeitraum zu entscheiden.

Für Hanoi ist Land immer ein heißes Thema. Nicht nur die Wohnungs- und Grundstückspreise in der Innenstadt steigen kontinuierlich, auch in den Vororten herrscht reger Grundstücksverkehr. Seit April 2024 herrscht auch bei den Grundstücksauktionen für Haushalte und Einzelpersonen aus Bezirken wie Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen … bis hin zur abgelegenen Gegend von Ba Vi ein reger Betrieb.

Im Bezirk Hoai Duc versteigerte das District Land Fund Development Center erfolgreich 23 Grundstücke mit einer Fläche von 2.441,8 Quadratmetern (stattgefunden am 18. März). Einnahmen von 179,2 Milliarden Dong. Im April kündigte das Zentrum weiterhin die Versteigerung von Landnutzungsrechten für 34 Grundstücke mit einer Fläche von 3.366,7 Quadratmetern an; Es wird erwartet, dass es dem Haushalt 200 Milliarden VND einbringt.

In ähnlicher Weise wurden im Bezirk Dong Anh im Februar und März erfolgreich Auktionen für Landnutzungsrechte mit einer Gesamtfläche von 2.872,2 Quadratmetern durchgeführt. Die Haushaltseinnahmen beliefen sich auf über 143 Milliarden VND und übertrafen den Plan um fast 69 Milliarden VND.

Ba Vi ist ein abgelegener Bezirk von Hanoi, in dem ebenfalls 37 Grundstücke erfolgreich versteigert wurden (Dorf Dong Bang, Gemeinde Dong Thai). Einnahmen von mehr als 99 Milliarden Dong.

Laut Herrn Nguyen Huy Hoang, Direktor des Hoai Duc District Land Fund Center, liegt der Grund für den schnellen Anstieg der Grundstückstransaktionen und -preise darin, dass die Stadt und die Umgebung die Umsetzung vieler wichtiger Verkehrsinfrastrukturprojekte beschleunigen. einschließlich Ringstraße 4 – Hauptstadtregion und Ringstraße 3,5. Bequemere Anbindung an die Innenstadt.

Bis Mai 2025 haben sich die Grundstücksversteigerungen in Vorstadtbezirken jedoch nicht dramatisch verändert. Im Bezirk Hoai Duc beispielsweise liegt der Anfangspreis im Vergleich zu einigen zentralen Bezirken bei über 60 Millionen VND/m², während in der Innenstadt üblicherweise über 100 Millionen VND/m² liegen. Es gibt ein Grundstück mit einem Startpreis von 42,8 Millionen VND/m2, aber der Auktionsgewinner hat den Preis nur um einen Schritt auf 42,9 Millionen VND/m2 erhöht; der Beweis, dass Grundstücksauktionen zwar günstig, aber nicht „heiß“ sind; Im Vergleich zu früheren Landfiebern, bei denen die Preise im Vergleich zum Ausgangspunkt um das Zwei- bis Dreifache anstiegen, gibt es kein Phänomen ungewöhnlicher Preissteigerungen, Spekulationen oder Preisinflation.

Nach der Auktion ist die Anzahlung und Nichtzahlungsquote hoch. Konkret gab es in den Jahren 2022 und 2023 bei bis zu 70 % der Versteigerungen von Grundstücken in Vororten keine Teilnehmer oder die Teilnehmerzahl war nicht ausreichend, um die Auktion zu eröffnen.

Was Grundstücksversteigerungen angeht, sind sich nicht viele Menschen darüber im Klaren. Beispielsweise zahlte in einem Fall im Bezirk Me Linh eine Person bei der Auktion am Nachmittag des 30. Dezember 2023 4,28 Milliarden VND/m2 für ein 102 m2 großes Grundstück; Der Startpreis beträgt 30 Millionen VND/m2 und es wurde zum Auktionssieger. Später stimmte der Bezirk Me Linh jedoch auf Ersuchen des Auktionsgewinners zu, das Ergebnis zu annullieren und die Kaution in Höhe von über 600 Millionen VND zurückzuzahlen.

Diese Person sagte, dass es das erste Mal war, dass sie an einer Auktion für Landnutzungsrechte teilnahm, deshalb war sie nervös und machte einen Fehler. „Ich habe für das gesamte Grundstück mehr als 4,28 Milliarden VND berechnet, aber ich dachte nicht, dass die Auktionsregelung pro Quadratmeter berechnet wird, also habe ich einen Fehler gemacht“, sagte diese Person.

Der oben genannte Fall sollte auch als Lehre für die Teilnahme an Auktionen für Landnutzungsrechte betrachtet werden, insbesondere wenn das Volkskomitee von Hanoi das Volkskomitee auf Bezirksebene ermächtigt hat, den Anfangspreis für Auktionen für Landnutzungsrechte festzulegen.

Auszählung der Stimmen der an einer Grundstücksversteigerung im Bezirk Thanh Oai (Hanoi) teilnehmenden Einheiten, Dezember 2023. Quelle: HNM.

Hanoi wird zahlreiche Auktionen für Landnutzungsrechte organisieren.

Viele Meinungen besagen, dass die Ermächtigung der Volkskomitees auf Bezirksebene durch das Volkskomitee von Hanoi, den Anfangspreis für Auktionen von Landnutzungsrechten festzulegen, zu mehr Wohlstand und Gesundheit auf dem Immobilienmarkt führen wird. Und als Startpunkt kann man ab dem kommenden Juni gelten. Insbesondere dann, wenn die ersteigerten Grundstücke planmäßig angelegt, in synchrone technische und soziale Infrastruktursysteme investiert und an wichtige Verkehrsachsen angebunden sind, um der Entstehung neuer moderner Wohngebiete Rechnung zu tragen.

Nach Angaben des Volkskomitees von Hanoi wurden der Stadt in diesem Jahr geschätzte Staatseinnahmen in Höhe von 408.547 Milliarden VND zugewiesen. Davon entfallen 378.530 Milliarden VND auf Inlandseinnahmen. Identifizierung der Grundsteuer als wichtigste Investitionsquelle von Bezirken, Städten und Gemeinden; Das Volkskomitee von Hanoi hat das Finanzministerium und das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt gebeten, die Leitung zu übernehmen und sich mit anderen Einheiten abzustimmen, um Daten zu den Gebots- und Auktionsmöglichkeiten von 30 Bezirken, Städten und Gemeinden aus den Grundsteuereinnahmen zusammenzufassen.

Aufgrund dieser positiven Entwicklungen gilt versteigertes Land im Jahr 2024 als das führende Produkt auf dem Grundstücksmarkt von Hanoi.

Die Adressen der Baugewerbeausschreibungen sind recht eindeutig. Davon wurden fast 180 Grundstücke in den Bezirken Chuong My, Dong Anh, Me Linh und der Stadt Son Tay zur Versteigerung für Landnutzungsrechte angeboten, mit dem höchsten Startpreis von 33 Millionen VND/m2. Bei einer Auktion im März 2024 lag der höchste Zuschlagspreis bei 56,1 Millionen VND/m2.

Im Bezirk Me Linh, einschließlich 30 Grundstücken: Gebiet Quan Cho (Dorf Bong Mac, Gemeinde Lien Mac), Anfangspreis 19–22,5 Millionen VND/m2. In der Stadt Quang Minh liegt der Anfangspreis bei 26–27 Millionen VND/m2.

Im Bezirk Dong Anh wurden außerdem 72 Grundstücke zur Versteigerung von Landnutzungsrechten angeboten, wobei die Anfangspreise zwischen 23,5 und 24,5 Millionen VND/m2 lagen. An manchen Orten liegen die Anfangspreise bei 28–33 Millionen VND/m2.

Im Bezirk Phuc Tho wurden 14 Grundstücke zur Versteigerung von Landnutzungsrechten versteigert, mit Anfangspreisen von 17,2 Millionen VND/m2 und 18,5 Millionen VND/m2 ...

Setzen Sie bald neue Richtlinien in Kraft

Die Grundstückspreise stehen seit langem im Mittelpunkt der gesellschaftlichen Aufmerksamkeit. Auch die Regierung und die Nationalversammlung stehen dieser Angelegenheit sehr nahe.

Am 24. Mai 2024 leitete der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha eine nationale Online-Sitzung, bei der Berichte angehört und Meinungen zum Entwurf des Dekrets zur Regulierung der Grundstückspreise abgegeben wurden. Er forderte das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt auf, Kommentare und Beiträge während des gesamten Entwicklungsprozesses ernsthaft zu berücksichtigen, den Dekretsentwurf umgehend fertigzustellen und neue und bahnbrechende Richtlinien und Leitlinien im Bodengesetz von 2024 umgehend in die Praxis umzusetzen.

Zuvor hatte es am 8. Mai eine direkte und Online-Konferenz mit 63 Ortschaften gegeben, um Meinungen zum Dekretsentwurf einzuholen, der Entschädigungen, Unterstützung und Umsiedlungen bei Landerwerb durch den Staat regelt. Entwurf einer Verordnung zur Regelung der Grundstückspreise; Der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha sagte, der Premierminister habe ein Dokument herausgegeben, in dem er Ministerien und Zweigstellen anweist, dringend detaillierte Leitlinien zu entwickeln, um ausreichende Bedingungen für die Nationalversammlung zu schaffen, damit das Bodengesetz 2024 geprüft und am 1. Juli 2024 (fünf Monate früher als zuvor, am 1. Januar 2025) in Kraft treten kann.

Landgesetz 2024 mit vielen neuen und bahnbrechenden Richtlinien; Der Mensch profitiert vom Entwicklungsprozess und kann bei der Umsetzung des Projekts die Interessen aller Beteiligten in Einklang bringen. Durch die Regelung der Grundstückspreise werden die Grundsätze der Objektivität, Transparenz und Regulierung der Grundsteuern für Staat, Bevölkerung und Unternehmen gewährleistet. Dadurch werden starke Schwankungen der Grundstückspreise vermieden und die Inputkosten für Investitionsprojekte zur sozioökonomischen Entwicklung ausgeglichen. Die neue Methode der Grundstücksbewertung muss klar, einfach und schlüssig sein, um diejenigen zu schützen, die die Bewertungsarbeit durchführen.

Die Tatsache, dass das Volkskomitee von Hanoi die Volkskomitees auf Bezirksebene ermächtigt hat, über Grundstückspreise und Anfangspreise für Auktionen von Landnutzungsrechten zu entscheiden, zeigt erneut, dass diese Arbeit transparent durchgeführt, aber genau überwacht werden muss. Tatsächlich sind Korruption und Wirtschaftskriminalität im Agrarsektor seit Jahren weit verbreitet. Beschwerden in diesem Bereich machen auch den größten Anteil der Beschwerden aus, wobei deren Bearbeitung und Lösung einen hohen Zeitaufwand erfordert. Aufgrund der Komplexität des Problems ist es schwierig, viele Fälle gründlich zu lösen.

Der Bericht des Petitionsausschusses in der thematischen Aufsichtssitzung des Ständigen Ausschusses der Nationalversammlung vom 13. September 2022 „Umsetzung des Gesetzes über die Aufnahme von Bürgern und die Bearbeitung von Beschwerden und Anzeigen vom 1. Juli 2016 bis 1. Juli 2021“ zeigte, dass Beschwerden, Anzeigen, Empfehlungen und Überlegungen hauptsächlich im Zusammenhang mit dem Bereich der Landverwaltung und der Umsetzung von Landrückgewinnung, Entschädigung, Unterstützung, Umsiedlung und Baufeldräumung bei der Umsetzung von Projekten auftraten (über 69,5 %).

Laut Herrn Le Bao Long, einem Immobilienexperten, unterscheidet sich die staatliche Regelung der vom Volkskomitee der Provinz umgesetzten Grundstückspreisliste von der bisherigen, da sie sich auf den Grundstückspreisrahmen beziehen und jährlich aktualisiert werden muss. Die Übertragung von Kompetenzen und Verantwortung auf die Kommunen trägt somit dazu bei, dass sich die Grundstückspreise stärker als bisher an der tatsächlichen Situation der jeweiligen Kommune orientieren. Spezielle Regelungen tragen dazu bei, dass die Grundstücksbewertung transparent, übersichtlich und realitätsnah erfolgt. Herr Long prognostiziert, dass die Immobilienpreise nach Inkrafttreten der neuen Gesetze steigen werden. Dementsprechend wird Land am stärksten betroffen sein. Aber auch wenn es zu einer Erhöhung kommt, wird es nicht zu einer unangemessen hohen Preissteigerung kommen.

Quelle: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html