Sind Sanktionen keine Abschreckung genug?

Die Verzerrung und Abweichung bei den Landauktionsaktivitäten führt zu Unmut in der Bevölkerung und es besteht die Überzeugung, dass die zuständigen Verwaltungsbehörden eingreifen und „engere Maßnahmen“ ergreifen müssen, um dieses Problem gründlich zu lösen.

Was Grundstücksauktionen betrifft, so wurden auf dem Immobilienmarkt in den letzten Tagen in den Vororten von Hanoi Rekordpreise für Grundstücksauktionen erzielt.

Normalerweise dauerte die Auktion 19 Stunden und endete am 20. August um 4:30 Uhr morgens. 19 Grundstücke in der Gemeinde Tien Yen im Bezirk Hoai Duc in Hanoi wurden erfolgreich verkauft. Das teuerste Los erzielte einen Preis von 133,3 Millionen VND/m2, also etwa das 30-Fache des Ausgangspreises. Neben dem oben genannten Grundstück gibt es noch 11 weitere Grundstücke, deren Preise über 100 Millionen VND/m2 betragen. Die beiden Grundstücke mit dem niedrigsten Zuschlagspreis in dieser Sitzung lagen bei 91,3 Millionen VND/m2, also immer noch 12,5 Mal höher als der Anfangspreis.

Dieses Ergebnis gilt als sehr ungewöhnlich, da laut Daten von Batdongsan.com der übliche Verkaufspreis für Grundstücke in der Gemeinde Tien Yen im zweiten Quartal 2024 nur 43 Millionen VND/m2 beträgt. Außerdem schwankt der Verkaufspreis in den Nachbargemeinden im Bezirk Hoai Duc im zweiten Quartal 2024 ebenfalls zwischen nur 22 und 62 Millionen VND/m2.

Zuvor hatte am 10. August auch eine Versteigerung von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao, Bezirk Thanh Oai, Hanoi stattgefunden. Nach Abschluss der Auktion lag der Höchstpreis für das Grundstück bei über 100 Millionen VND/m2, also achtmal höher als der Ausgangspreis. Auch für die regulären Grundstücke liegen die Höchstpreise zwischen 63 und 80 Millionen VND/m2, also 5 bis 6,4 Mal höher als der Anfangspreis.

Im Vergleich zum üblichen Verkaufspreis von 27 Millionen VND/m2 im zweiten Quartal war der Höchstgebotspreis von 63 bis 100 Millionen VND/m2 für Grundstücke in der Gemeinde Thanh Cao bei der Auktion am 10. August 2,3 bis 3,7 Mal höher.

Die beiden oben erwähnten Grundstücksauktionen mit außergewöhnlich hohen Preisen erregten nicht nur die Aufmerksamkeit der Öffentlichkeit, sondern erinnerten auch an die „beispiellose“ Auktion im Stadtgebiet Thu Thiem in Ho-Chi-Minh-Stadt Ende 2021.

Konkret gewann die Ngoi Sao Viet Real Estate Investment Company Limited (eine Tochtergesellschaft der Tan Hoang Minh Group) am 10. Dezember 2021 die Versteigerung eines Grundstücks mit einer Fläche von über 10.000 m2 in Thu Thiem für 24.500 Milliarden VND und stellte damit einen beispiellosen Rekordpreis von 2,4 Milliarden VND/m2 Grundstück auf, 8-mal höher als der Startpreis, und sorgte lange Zeit für Aufsehen auf dem Immobilienmarkt.

Man erkennt, dass die Auktionen in Hoai Duc, Thanh Oai und Thu Thiem, obwohl sie sich hinsichtlich Ort, Zeit, Startpreis usw. unterscheiden, alle eines gemeinsam haben: Der Gewinnpreis liegt um ein Vielfaches über dem Durchschnitt. Weit über dem tatsächlichen Wert liegende Grundstückspreise bereiten nicht nur Schwierigkeiten bei der Vermögensbewertung für nachfolgende Auktionen am Auktionsort, sondern haben auch weitreichende Auswirkungen an vielen Orten im ganzen Land.

Aufgrund dieser Tatsache vermutet die Öffentlichkeit eine „Manipulation“ durch Spekulanten und Grundstücksmakler, um Liquidität für die umliegenden, „im Winterschlaf befindlichen“ Gebiete zu schaffen. Diese Grundstücksauktion entspricht nicht dem üblichen Marktpreis und kann für Spekulanten zu einem Instrument werden, um die Grundstückspreise in die Höhe zu treiben. Dieses Verhalten könnte sich negativ auf die Bemühungen der Regierung auswirken, die Immobilienpreise zu senken und die soziale Sicherheit zu gewährleisten. Es besteht sogar die Gefahr, dass die gesamte Wirtschaft aufgrund der Psychologie des Wartens auf teure Grundstücksverkäufe stagniert.

Verzerrungen und Abweichungen bei der Durchführung von Grundstücksauktionen haben in der Öffentlichkeit Unmut ausgelöst. Viele Meinungen besagen, dass die zuständigen Verwaltungsbehörden schnell eingreifen und die Versteigerung von Landnutzungsrechten umgehend korrigieren müssen. Dabei müssen sie streng gegen die Ausnutzung von Auktionen vorgehen, um den Immobilienmarkt zu Profitzwecken zu stören.

Als professioneller Immobilieninvestor sagte Herr Le Minh Trung (wohnhaft im Bezirk Cau Giay, Hanoi), dass er in letzter Zeit viele Grundstücksauktionen verfolgt habe und sich gefragt habe, wer hinter diesen Auktionen stecke und die Immobilienpreise in die Höhe treibe. Denn nach den intransparenten Grundstücksversteigerungen profitieren nur wenige, die Mehrheit der Anleger, darunter auch Makler, erleidet Verluste.

„Die Realität ist, dass die Gewinne aus Immobilienverkäufen so attraktiv sind, dass sie allein am Morgen der Auktion dem Gesamteinkommen mehrerer Jahre eines normalen Arbeiters entsprechen. Deshalb strömen die Investoren trotzdem hinein“, sagte Herr Trung und betonte, dass man sich bei der gründlichen Bekämpfung von Spekulations- und Preissteigerungsverhalten bei Grundstücksauktionen nicht auf die Selbsterkenntnis der Investoren verlassen könne, sondern in hohem Maße auf die Entschlossenheit der staatlichen Verwaltungsbehörden angewiesen sei.

Auch Frau Tran Kim Nga (wohnhaft im Bezirk Go Vap in Ho-Chi-Minh-Stadt), die während des Platzens der Immobilienblase sowohl Gewinne als auch Verluste erlebt hat, ist der Ansicht, dass die Investoren um ihr Überleben kämpfen müssen, dass jedoch die Verwaltungsrolle des Staates unersetzlich ist, um den Immobilienmarkt transparent zu machen.

„Anstatt virtuellen Fiebern hinterherzujagen und erst abzuwarten, bis das virtuelle Fieber ausbricht, bevor Ankündigungen und Empfehlungen abgegeben werden, sollten die lokalen Behörden von Anfang an Transparenz über Planungen und Projekte schaffen. Sobald Transparenz herrscht, kann kein Makler oder Spekulant mehr Gerüchte verbreiten und so Chaos und Instabilität auf dem Immobilienmarkt verursachen“, sagte Frau Nga.

Auf der Geschäftsseite bestätigte Herr Tran Khanh Quang, Generaldirektor der Viet An Hoa Real Estate Company, dass Immobilienunternehmen nicht vom Immobilienfieber profitieren, da es von der Planung über die Markteinführung bis hin zum Abschluss der rechtlichen Verfahren für die Eröffnung des Verkaufs mehrere Jahre dauert, in ein Projekt zu investieren. Die Grundstückspreise vielerorts und Projekte, deren Entschädigung noch nicht abgeschlossen ist, können Auswirkungen auf die Wirtschaft haben.

Der Wirtschaftsexperte Phan Dung Khanh analysierte unterdessen, dass Immobilien von Natur aus ein Kanal für ausgewählte Kunden seien, da sie große und sehr große Kapitalmengen erforderten. Das Bild von Leuten, die von morgens bis abends Schlange stünden, um Grundstücke zu erwerben, zu übertragen, Anzahlungen entgegenzunehmen usw. sei daher nur ein vorgefertigtes Szenario, das nicht nur dazu führe, dass Einzelpersonen in Fallen tappen und Geld verlieren, sondern auch den Markt an die Gefahr eines Einfrierens bringe, weil die Immobilienpreise auf ein unvorstellbares Niveau getrieben worden seien.

„Bei Grundstücksauktionen ist es kurzfristig möglich, die Kaution zu erhöhen, Gebühren für vorzeitig nach der Auktion übertragene Grundstücke zu erheben usw. Um jedoch langfristig eine ausreichende Abschreckung zu erzielen, kann die strafrechtliche Verfolgung von Manipulationen als universelle und umfassende Lösung in Betracht gezogen werden“, betonte Khanh.

Der Anwalt Le Thu Thao von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt teilt diese Ansicht und merkte an, dass die Manipulation des Immobilienmarktes sehr gefährlich sei, die Verhängung von Sanktionen jedoch keine ausreichende Abschreckung darstelle.

Laut Rechtsanwalt Le Thu Thao gibt es im vietnamesischen Recht derzeit Bestimmungen zum Straftatbestand der „Börsenmanipulation“, in denen deutlich auf Anzeichen von Marktmanipulation und -störung hingewiesen wird, um die strafrechtliche Verantwortlichkeit bei Verstößen zu regeln. Daher kann man auch über eine Kriminalisierung dieses Verhaltens nachdenken, wenn es zu Störungen des Immobilienmarktes und damit zu gefährlichen Folgen für die Gesellschaft kommt.

„Meiner Meinung nach ist es notwendig, im Strafgesetzbuch einen neuen Straftatbestand zu erforschen und zu entwickeln, der sich auf die Manipulation des Immobilienmarktes zum persönlichen Vorteil bezieht. Lassen Sie die Öffentlichkeit auf keinen Fall über mutmaßlich „aufgeblähte“ Grundstücksauktionen klatschend, rätselnd und besorgt sein. Dies würde das Vertrauen der Bevölkerung in die Behörden schwächen und die Ernsthaftigkeit der Rechtsdurchsetzung beeinträchtigen“, schlug Rechtsanwalt Thao vor.

09:28 18. September 2024

Quelle: https://kinhtedothi.vn/dau-gia-dat-de-dau-co-day-gia-che-tai-chua-du-ran-de.html