Erwartungen auf einen Durchbruch im sozialen Wohnungsbau

Aufgrund zahlreicher Schwierigkeiten und Probleme fielen die Ergebnisse des sozialen Wohnungsbaus nicht wie erwartet aus.

Der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Ho-Chi-Minh-Stadt, Bui Xuan Cuong, sagte, dass Ho-Chi-Minh-Stadt auf Grundlage des Wohnungsbauprogramms von Ho-Chi-Minh-Stadt für den Zeitraum 2021–2030 und des Projekts der Regierung, in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks zu investieren, im Zeitraum 2021–2030 die Schaffung von etwa 69.700–93.000 Sozialwohnungen plane; Im Zeitraum 2021–2025 plant Ho-Chi-Minh-Stadt den Bau von 26.200 bis 35.000 Wohnungen.

Bescheidene Ergebnisse

Von 2021 bis heute hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt zahlreiche Richtlinien erlassen, um Hindernisse bei der Umsetzung allgemeiner Richtlinien und Leitlinien zu beseitigen. Darüber hinaus hat die Stadt seit 2023 jedes Problem in bestimmten Projekten überprüft und bei der Umsetzung von Investitionsverfahren mit 63 Lösungen, die 21 Projekten entsprechen, Lösungen angeleitet.

Allerdings sind die Ergebnisse der Umsetzung der Ziele für den sozialen Wohnungsbau noch begrenzt und haben nicht die gewünschten Ergebnisse gebracht. Konkret hat die Stadt vom Beginn der Amtszeit (2021) bis September 2024 lediglich 6 Projekte (5 Sozialwohnungsprojekte und 1 Arbeiterunterkunftsprojekt) mit einem Umfang von 2.745 Wohnungen fertiggestellt und befindet sich bei 4 Projekten mit fast 3.000 Wohnungen im Bau.

Le Thanh – Ein Sozialwohnungsgebäude von Lac im Bezirk Binh Tan, Ho-Chi-Minh-Stadt Foto: QUOC ANH

Bei den meisten abgeschlossenen und im Bau befindlichen Projekten wurden die Investitionsverfahren im Zeitraum 2016–2020 teilweise oder vollständig abgeschlossen (6/9 Projekte). Zu den Projekten, die die Verfahren zur Bauberechtigung von 2021 bis heute abgeschlossen haben, zählen 3/9 Projekte.

Die oben genannten begrenzten Ergebnisse haben viele Ursachen. Erstens ist die Arbeit der Meinungskoordination und des Informationsaustauschs zwischen den Einheiten sehr zeitaufwändig, verwaltungstechnischer Natur und weist zahlreiche Mängel auf. Zweitens verlangsamt eine vorsichtige rechtliche Prüfung von Sozialwohnungsprojekten auch den Umsetzungsprozess.

Drittens sind die Förderpolitiken für Investitionen und den sozialen Wohnungsbau noch immer nicht attraktiv genug und es gibt viele Probleme bei der Umsetzung. Viertens hat die Stadt noch keine Datenbank mit Personen eingerichtet, die Sozialwohnungen benötigen, um Kontakte zu Investoren für Sozialwohnungsprojekte herzustellen, Angebot und Nachfrage zusammenzuführen und über ein staatliches Kreditinstitut Ressourcen von diesen Personen zu mobilisieren.

Dr. Can Van Luc, Mitglied des Nationalen Finanz- und Geldpolitikbeirats, sagte, dass noch viel getan werden müsse, um das Ziel des sozialen Wohnungsbaus bald zu erreichen. Denn der Bedarf der Bevölkerung an Sozialwohnungen ist sehr groß, die Gemeinden können ihn jedoch noch nicht vollständig decken. Das Ziel für den Zeitraum 2021–2030 besteht darin, eine Million Sozialwohnungen zu schaffen. Die Kapazität zur Deckung der Nachfrage liegt jedoch nur bei etwa 400.000 Einheiten.

Dieser Experte berief sich auf Statistiken, die zeigten, dass bis zum Ende des dritten Quartals 2024 im ganzen Land lediglich 79 Projekte mit 42.414 Wohnungen abgeschlossen waren, was 4 % des Plans entspricht. Bei 131 Projekten wurde mit dem Bau begonnen, für 412 Projekte wurde eine Investitionsgenehmigung erteilt. Von dem Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND zur Unterstützung des sozialen Wohnungsbaus wurden bisher nur mehr als 1.700 Milliarden VND ausgezahlt, was 1,5 % entspricht. Davon betragen die ausstehenden Schulden von 15 Projekten etwas mehr als 1.600 Milliarden VND, die ausstehenden Schulden der Eigenheimkäufer bei 12 Projekten belaufen sich auf 150 Milliarden VND.

Hohe Erwartungen

Herr Bui Xuan Cuong sagte, dass das Parteikomitee der Stadt und das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt in der kommenden Zeit weiterhin die Korrektur der Abteilungen und Zweigstellen bei der Umsetzung von Koordinierungsvorschriften und der Abwicklung von Projektverfahren anleiten werden. Insbesondere müssen Abteilungen, Zweigstellen und die Stadt Thu Duc eine enge Abstimmung priorisieren, um die Investitionsverfahren für die Planungsarbeiten abzuschließen und die Investitionsrichtlinien für 27 Projekte (ca. 32.000 Wohnungen) zu genehmigen, für die derzeit Investitionsverfahren durchgeführt werden. Dabei handelt es sich um vorrangige Projekte, bei denen der Schwerpunkt auf der Lösung von Investitionsverfahren und der Beseitigung von Hindernissen liegt. Es erfolgt ein monatliches Berichtssystem mit dem Ziel, die Projekte ab sofort bis Ende 2025 in Bau zu bringen.

Damit die Projekte bald umgesetzt werden können und die Ziele der Resolution des 11. Parteitags von Ho-Chi-Minh-Stadt sowie des Regierungsprojekts zur Investition in den Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030 erreicht werden, hat das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt Lösungen für die Planung, Genehmigung von Investitionsrichtlinien, Grundstücke, Umstrukturierung, Handhabung, Änderung des Verwendungszwecks öffentlicher Mittel, Finanzen und Stärkung der Verantwortung von Abteilungen, Zweigstellen und Volkskomitees von Bezirken, Städten und der Stadt Thu Duc vorgeschlagen.

Nach Angaben des Bauamts hat das Amt unter den 27 Projekten, bei denen die Umsetzung rechtlicher Verfahren im Vordergrund steht, machbare Projekte geprüft, mit denen bald begonnen werden kann. Darunter ist ein Projekt, bei dem die Investitionsrichtlinien und die Genehmigung durch Investoren vorliegen (Sozialwohnungsprojekt Le Thanh Tan Kien, Bezirk Binh Chanh, investiert von Le Thanh Construction – Trading Company Limited mit einem Umfang von 1.456 Einheiten), bei 18 Projekten werden Verfahren zur Genehmigung der Investitionsrichtlinien durchgeführt (13 Projekte des Amts für Planung und Investitionen, 5 Projekte des Volkskomitees der Stadt Thu Duc).

Was öffentliche Investitionen in den sozialen Wohnungsbau betrifft, so beträgt das staatliche Haushaltskapital für den sozialen Wohnungsbau im Zeitraum 2021–2025 laut dem Wohnungsbauprogramm für den Zeitraum 2021–2030, dem Wohnungsbauplan für den Zeitraum 2021–2025, der vom Volksrat und dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt genehmigt wurde, etwa 3.770 Milliarden VND.

Derzeit hat das Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt die öffentliche Investitionspolitik für das Projekt in 4 Phan Chu Trinh, Bezirk Binh Thanh, mit einem Gesamtkapital von etwa 990 Milliarden VND genehmigt. Das Bauministerium empfiehlt dem Volkskomitee von Ho-Chi-Minh-Stadt, in der kommenden Zeit klare Vorgaben zur Förderung öffentlicher Investitionen in vier Sozialwohnungsprojekte mit einem Umfang von etwa 4.000 Wohnungen zu machen.

Vorschlag für einen angemessenen Steuersatz

Herr Truong Anh Tuan, Vorstandsvorsitzender der Hoang Quan Group, sagte, dass Sozialwohnungen noch nie so günstig gewesen seien wie heute, da sie bei gleicher Lage und Qualität wie Gewerbewohnungen nur 50 % des Preises betrage. Die aktuellen Zinssätze sind relativ gut und Unternehmen bauen Sozialwohnungen nicht aus Profitgründen. Käufer sind daher Menschen mit niedrigem Einkommen und Arbeitnehmer, die ihren Traum vom Eigenheim verwirklichen möchten.

Herr Phan Duc Hieu, ständiges Mitglied des Wirtschaftsausschusses der Nationalversammlung, sagte, dass seit dem 1. August Gesetze im Zusammenhang mit Immobilien in Kraft getreten seien, die viele günstige Bedingungen für Investoren, Bauträger und Käufer von Sozialwohnungen schaffe. Käufer können Kredite zu zahlreichen Vorzugskonditionen aufnehmen und auch die Einkommensbedingungen sind flexibler geworden.

Herr Nguyen Manh Khoi, stellvertretender Direktor der Abteilung für Wohnungs- und Immobilienmarktmanagement (Bauministerium), sagte, dass das Wohnungsbaugesetz von 2023 viele neue Punkte zur Sozialwohnungspolitik enthalte. Was die Landmittel für den sozialen Wohnungsbau betrifft, so legt das Wohnungsbaugesetz von 2023 die Verantwortung für die Zuweisung von Landmitteln für den sozialen Wohnungsbau eindeutig bei den lokalen Behörden fest. Damit wird dem Volkskomitee der Provinz im Rahmen der Erstellung und Genehmigung der Bau- und Stadtplanung die Verantwortung übertragen, entsprechend dem genehmigten Wohnungsbauprogramm und -plan ausreichend Landmittel für den sozialen Wohnungsbau zuzuweisen. Die Delegation von Befugnissen ist mit der Verantwortung verknüpft, einen flexiblen Mechanismus für die lokale Umsetzung zu schaffen.

Das Gesetz ändert und ergänzt außerdem zahlreiche Anreize für Investoren in Sozialwohnungsprojekten, ermutigt Unternehmen, sich an Investitionen zu beteiligen und trägt so zur Erhöhung des Angebots an Sozialwohnungen bei. Insbesondere sind für die gesamte Grundstücksfläche des Projekts Landnutzungsgebühren und Grundpacht befreit und Verfahren zur Bestimmung des Grundstückspreises sowie zur Berechnung von Landnutzungsgebühren und Grundpacht sind gemäß den Bestimmungen des Grundstücksgesetzes befreit; profitieren Sie von einem maximalen Gewinn von 10 % im Bereich des sozialen Wohnungsbaus; Der maximale Anreiz beträgt 20 % der gesamten Wohngrundstücksfläche (oder 20 % der gesamten Baugrundfläche des Projekts) für den Bau von Bauwerken, Unternehmensdienstleistungen, Handel und gewerblichem Wohnraum gemäß der genehmigten Investitionspolitik des Projekts.

Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender der Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), sagte jedoch, er habe gerade zwei Dokumente mit zwei wichtigen Steuerfragen im Zusammenhang mit Sozialwohnungen an den Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung und die Regierung geschickt. Insbesondere wird vorgeschlagen, die Vorschriften zum günstigsten Mehrwertsteuersatz für Investoren von Sozialwohnungsprojekten, die ausschließlich zur Vermietung bestimmt sind, Investoren von Projekten zur Renovierung und zum Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern und Vermieter, die ausschließlich Zimmer langfristig vermieten, zu ergänzen. Außerdem wird vorgeschlagen, Klausel 3, Artikel 16 des Dekrets Nr. 132/2020/ND-CP zu ändern, um den gesamten abzugsfähigen Zinsaufwand auf höchstens 50 % des gesamten Nettogewinns aus Geschäftstätigkeiten zu erhöhen und den Abzugszeitraum für den verbleibenden Zinsaufwand auf 7 Jahre zu verlängern.

Diskussion „Sozialwohnungen: Durchbruch aus der Politik“

Heute, am 21. November, organisierte die Zeitung Nguoi Lao Dong eine Diskussion zum Thema „Sozialwohnungen: Durchbruch in der Politik“. An dem Seminar nahmen Behörden, Unternehmen und Experten teil, um die Schwierigkeiten und Hindernisse im Wohnungsbau der letzten Zeit zu analysieren. Gleichzeitig werden neue Aspekte der Wohnungspolitik aufgezeigt und Lösungsansätze für eine baldige Verwirklichung der sozialen Wohnungsbauziele vorgeschlagen.

Quelle: https://nld.com.vn/ky-vong-but-toc-trong-phat-trien-nha-o-xa-hoi-196241120203110604.htm