7 „Mauern“, die den Fortschritt des vietnamesischen Immobilienmarktes behindern

Dr. Nguyen Van Khoi, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Association (VNREA), sagte: „Der vietnamesische Immobilienmarkt steht vor sieben großen Herausforderungen.“

Erstens herrscht auf dem vietnamesischen Immobilienmarkt ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage, ein großes Problem, das die nachhaltige Entwicklung des Marktes ernsthaft beeinträchtigt.

Viele Immobilienprojekte konzentrieren sich ausschließlich auf die Entwicklung von Produkten, die auf Kunden mit hohem Einkommen abzielen. Dies führt dazu, dass das Angebot an hochwertigen Immobilien, Villen und Luxuswohnungen ständig zunimmt oder sogar exzessiv ist, während das Angebot an Sozialwohnungen und preiswertem Wohnraum für die Mehrheit der Bevölkerung stark unterbewertet ist.

Der vietnamesische Immobilienmarkt steht vor sieben großen Herausforderungen. (Foto: ST)

Dieses Ungleichgewicht führt dazu, dass viele Projekte nicht verkauft werden, was den Kapitalfluss der Unternehmen unter Druck setzt. Dies hat zur Folge, dass eine große Zahl von Luxuswohnungen leer steht, was eine enorme Verschwendung sozialer Ressourcen darstellt, während die Mehrheit der Menschen weiterhin Schwierigkeiten hat, eine Wohnung zu finden, die ihren finanziellen Möglichkeiten entspricht.

Die Hauptgründe für diese Situation liegen in der mangelnden Abstimmung der Entwicklungsstrategien, schwachen Anreizpolitiken und komplizierten Verwaltungsverfahren, die dazu führen, dass Unternehmen kein Interesse daran haben, in das Segment des preisgünstigen Wohnungsbaus zu investieren.

Um dieses Problem zu lösen, müsse Vietnam laut dem Vorsitzenden der VNREA klare Förderrichtlinien entwickeln, eine Reform der Verwaltungsverfahren vorantreiben und günstigere Bedingungen für die Beteiligung von Unternehmen an der Entwicklung von Sozialwohnungen schaffen, um so den Markt wieder ins Gleichgewicht zu bringen und den tatsächlichen Bedürfnissen der Mehrheit der Bevölkerung gerecht zu werden.

Zweitens steht der Markt vor Herausforderungen in den Bereichen Infrastruktur und Planung.

Dr. Nguyen Van Khoi sagte, dass die sich nur langsam entwickelnde städtische Infrastruktur und die nicht mit der Realität Schritt haltende Planungsarbeit zu großen Hindernissen für den vietnamesischen Immobilienmarkt würden.

Obwohl sich städtische Gebiete schnell ausdehnen, die Bevölkerung stark zunimmt und die Nachfrage nach Wohnraum steigt, kann die technische Infrastruktur wie Transport, Strom, Wasser und Abwasserbehandlung den Anforderungen immer noch nicht gerecht werden.

„Dies führt zu erheblichen Verkehrsstaus, anhaltenden Überschwemmungen nach jedem starken Regen und einem Mangel an wichtigen öffentlichen Dienstleistungen, was sich direkt auf die Lebensqualität der Stadtbewohner auswirkt“, sagte Herr Khoi.

Darüber hinaus weist die aktuelle Stadtplanung noch immer viele Mängel auf, ist nicht flexibel genug und wird im Vergleich zur Entwicklungsgeschwindigkeit nur langsam aktualisiert. Viele Kommunen befürworten eine starre Planung, die weit von der Realität entfernt ist und nicht im Einklang mit der sozioökonomischen Entwicklung steht.

Dies hat zur Folge, dass große Immobilienprojekte nur langsam umgesetzt und häufig angepasst werden müssen, was zu großen Verlusten für Unternehmen und Menschen führt und gleichzeitig die Attraktivität von Investitionen mindert.

Um diese Situation zu überwinden, schlug Herr Khoi vor, dass sich die Kommunen auf starke und synchrone Investitionen in die Entwicklung der wesentlichen Infrastruktur konzentrieren und gleichzeitig die sektorübergreifende Koordination bei der Entwicklung einer praktischeren, wissenschaftlicheren, flexibleren und nachhaltigeren Stadtplanung stärken müssten.

„Nur wenn Infrastruktur und Planung mit der Stadtentwicklung Schritt halten, kann sich der Immobilienmarkt stabil und nachhaltig entwickeln und positiv zur allgemeinen sozioökonomischen Entwicklung des Landes beitragen“, sagte Herr Khoi.

Drittens: Schwierigkeiten beim Zugang zu Kapital und finanzielle Risiken. Obwohl die Regierung viele positive Reformen zur Unterstützung des Immobilienmarktes durchgeführt hat, zeigt die Realität, dass der Zugang zu Kreditkapital für Unternehmen, insbesondere kleine und mittlere Unternehmen, noch immer eine große Herausforderung darstellt.

Einer der Hauptgründe für diese Situation liegt darin, dass die Kreditbedingungen noch immer relativ streng sind. Sie erfordern hohe Sicherheiten und komplizierte Verfahren, die es den Unternehmen schwer machen, diese Bedingungen einzuhalten.

Darüber hinaus sind die Kreditzinsen nach wie vor hoch und sowohl für Unternehmen als auch für Eigenheimkäufer unerträglich, was die Investitionskosten und den Druck zur Schuldentilgung deutlich erhöht.

Dies hat dazu geführt, dass viele potenzielle Projekte gestoppt oder verzögert wurden, was die Erholung des Marktes behindert und Wachstumschancen verhindert. Während große Unternehmen Kapital aus einer Vielzahl von Quellen beschaffen können, sind kleine und mittlere Unternehmen fast vollständig auf Bankkapital angewiesen und daher anfälliger für Marktschwankungen und die Geldpolitik.

Um diese Schwierigkeit zu überwinden, hofft Herr Khoi auf spezifischere politische Maßnahmen, die Senkung der Zinssätze, die Vereinfachung von Kreditverfahren und die Ausweitung alternativer Finanzierungsquellen wie Investmentfonds und Unternehmensanleihen.

Erst wenn das Problem des Kapitalzugangs vollständig gelöst ist, wird sich der vietnamesische Immobilienmarkt wirklich stabilisieren und nachhaltig entwickeln. Käufer von Sozialwohnungen haben aufgrund der hohen Zinsen, der kurzen Rückzahlungsfristen und der finanziellen Schwierigkeiten (weniger als 20 % Eigenkapital) Schwierigkeiten, Kredite zu bekommen. Daher können sie nicht 80 % des Bankkapitals des Pakets von 145.000 Milliarden VND leihen.

Viertens: Durchsetzung neuer Gesetze im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt. Neue gesetzliche Regelungen eröffnen dem Immobilienmarkt die Möglichkeit, transparenter und nachhaltiger zu agieren. Allerdings wird es auch im Jahr 2025 noch Herausforderungen durch politische Verzögerungen geben. Der Markt benötigt noch mehr Zeit, um sich anzupassen, sodass die erwarteten positiven Auswirkungen möglicherweise nicht wirkliche Auswirkungen haben, sondern nur auf der Ebene des Glaubens.

Trotz der positiven Auswirkungen ist die Umsetzung neuer Gesetze noch immer mit zahlreichen Hindernissen und Verwirrungen verbunden, was zu Verzögerungen und Unsicherheiten führen und Risiken für Unternehmen bergen kann. Insbesondere die Frage der Grundstücksbewertung und der Landnutzungsgebühren hat bei vielen Projekten vielerorts zu Verzögerungen geführt.

Neue Bestimmungen im Zusammenhang mit den Grundstückspreisen werden einen gewissen Einfluss auf den Immobilienmarkt haben, da sie den Zugang zu Grundstücken für die Projektentwicklung beeinträchtigen und möglicherweise zu einem weiteren Anstieg der Immobilienpreise führen werden.

Dr. Nguyen Van Khoi sagte: Neue Vorschriften in Bezug auf Grundstückspreise werden gewisse Auswirkungen auf den Immobilienmarkt haben. (Foto: VNM)

Dr. Nguyen Van Khoi schlug Lösungen zur Regulierung und Berechnung von Landnutzungsgebühren, Grundrenten, Steuern, Gebühren und Grundlasten entsprechend den tatsächlichen Bedingungen vor Ort vor, auf der Grundlage der Wahrung des Interessenausgleichs und der Minimierung negativer Auswirkungen.

Fünftens: Risiken aus dem Unternehmensanleihenmarkt. Der Einsatz von Unternehmensanleihen im Immobiliensektor war in letzter Zeit mit zahlreichen Risiken behaftet. Er birgt Insolvenzgefahr und beeinträchtigt das Vertrauen der Anleger, was sich wiederum negativ auf den gesamten Markt auswirkt.

Sechstens: Rechtsrisiken und Landstreitigkeiten. Viele Immobilienprojekte stecken noch immer in Rechtsverfahren, Baufeldräumungen und langwierigen Grundstücksstreitigkeiten fest, was zu Verzögerungen und hohen Investitionskosten führt und das Vertrauen von Investoren und Kunden schmälert.

Und schließlich bestehen Risiken aufgrund der globalen Wirtschaftsvolatilität. Dr. Nguyen Van Khoi sagte, dass der vietnamesische Immobilienmarkt stark von der Weltwirtschaft beeinflusst werde, insbesondere von Faktoren wie Wirtschaftsrezession, Handelskrieg, Wechselkursschwankungen und internationalen Zinssätzen.

„Diese Schwankungen wirken sich direkt auf die Fähigkeit zur Kapitalmobilisierung, die FDI-Ströme und die Stimmung ausländischer Investoren aus“, betonte der Vorsitzende der VNREA.

Dinh Tran

Quelle: https://www.congluan.vn/7-buc-tuong-can-buoc-tien-cua-thi-truong-bat-dong-san-viet-nam-post340904.html