Zahlungsfähigkeit des Investors

VIS Rating geht davon aus, dass sich die Fähigkeit der Immobilienentwickler zur Schuldentilgung ausgehend vom schwachen Niveau der Jahre 2023 bis 2024 verbessern wird.

Erwartungen hinsichtlich der Erholung der Zahlungsfähigkeit von Immobilieninvestoren

VIS Rating geht davon aus, dass sich die Fähigkeit der Immobilienentwickler zur Schuldentilgung ausgehend vom schwachen Niveau der Jahre 2023 bis 2024 verbessern wird.

Der gestern Nachmittag (28. November) von VIS Rating weithin veröffentlichte Branchenbericht zur Wohnimmobilienbranche, der auf Daten der 30 umsatzstärksten Wohnimmobilienunternehmen basiert, besagt, dass die Immobilienverkäufe in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 48 % gestiegen sind, den höchsten Stand der letzten vier Quartale. Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin stark, was sich in hohen Absorptionsraten und einem starken Wachstum bei den Eigenheimkrediten widerspiegelt, die derzeit 7 % gegenüber nur 1 % im gleichen Zeitraum des Vorjahres betragen.

Die Erwartung steigender Immobilienpreise in Verbindung mit sinkenden Anzahlungen wird weiterhin für eine starke Nachfrage seitens der Eigenheimkäufer sorgen. Viele Entwickler wie VHM, NLG, KDH, AGG und HDC verzeichneten Umsatzsteigerungen, vor allem im High-End-Segment. Allerdings gingen Umsatz und Gewinn der im Bericht berücksichtigten Investoren in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20 % bzw. 43 % zurück, was auf den Rückgang des Übergabevolumens aufgrund schwacher Verkäufe im Jahr 2023 zurückzuführen ist. Daher wird erwartet, dass mehr als 60 % der Investoren ihren Gewinnplan für das gesamte Jahr 2024 nicht erfüllen werden.

Es wird erwartet, dass mehr als 60 % der Anleger ihren Gewinnplan für das gesamte Jahr 2024 nicht erfüllen werden.

Zahlreiche kürzlich erlassene neue Immobilienvorschriften werden die Entwicklung von Verkaufsprojekten im Jahr 2025 und darüber hinaus fördern. Zur Unterstützung der Umsetzung der geänderten Grundstücks-, Wohnungs- und Immobilienwirtschaftsgesetze wurden im dritten Quartal 2024 mehr als 20 Verordnungen und Rundschreiben erlassen. Investoren erhalten klarere Leitlinien für die Durchführung von Verfahren und die Förderung der Entwicklung neuer Projekte. Zu diesen Aspekten gehören die Grundstücksbewertung, der Landerwerb, Gebühren und viele andere Faktoren.

Darüber hinaus haben die Bemühungen der Regierung, die rechtlichen Genehmigungen für herausragende Immobilienprojekte ab Anfang 2024 zu beschleunigen, zu einem Anstieg der Zahl der neu lizenzierten und zum Verkauf stehenden Projekte im dritten Quartal 2024 geführt.

VIS Rating geht davon aus, dass die Entwickler im Jahr 2025 die Zahl ihrer neuen Projekte deutlich steigern und so ihren Umsatz und Cashflow verbessern werden. Die Schuldendienstfähigkeit des Sektors ist im dritten Quartal 2024 nach wie vor schwach, es wird jedoch erwartet, dass die Verschuldung durch neue Vorschriften eingedämmt wird und sich die Cashflows der Projektentwickler aufgrund gestiegener Umsätze verbessern.

Ab dem dritten Quartal 2024 verfügen mehr als die Hälfte der von VIS Rating verfolgten Anleger über schwache Verschuldungs- und Schuldentilgungsprofile. Dies ist hauptsächlich auf eine übermäßige Fremdfinanzierung für die Projektentwicklung in den Jahren 2021–2023 sowie auf den Bestand an nicht abgeschlossenen Projekten und nicht verkauften Lagerbeständen zurückzuführen, da sich die Marktstimmung ab 2023 verschlechtert.

Es wird erwartet , dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit der Immobilieninvestoren ausgehend vom schwachen Niveau der Jahre 2023 und 2024 wieder verbessern wird.

Mit zunehmender Entwicklung der Verkäufe erwartet VIS Rating jedoch, dass sich die Schuldendienstfähigkeit der Immobilienentwickler ausgehend vom schwachen Niveau der Jahre 2023 und 2024 verbessern wird.

Angesichts der positiven Aussichten auf neue Projektverkäufe und Cashflows wird sich die Schuldendeckungsquote der Projektentwickler schrittweise verbessern. Im Juli 2024 in Kraft tretende neue Vorschriften werden die Kreditaufnahme für neue Projekte begrenzen. Daher geht VIS Rating davon aus, dass sich das Schuldenwachstum von einem Höchststand von 15 %/Jahr im Zeitraum 2022–2023 weiter verlangsamen wird.

Im vierten Quartal 2024 werden von Anlegern ausgegebene Anleihen im Wert von etwa 22.000 Milliarden VND fällig. Bei den meisten davon kam es in den vorangegangenen Perioden zu verspäteten Rückzahlungen von Kapital und Zinsen. Bei Anleihen im Wert von etwa 13.000 Milliarden VND mit Fälligkeit im vierten Quartal 2024 sind die Tilgungs- und Zinszahlungen im Jahr 2023 aufgeschoben, und mit den Anleihegläubigern wurde erfolgreich über eine Verlängerung der Zahlungen auf das Folgejahr verhandelt.

Im vierten Quartal 2024 werden Anleihen im Wert von etwa 13.000 Milliarden VND fällig.

Diese Anleihen wurden von Unternehmen ausgegeben, die mit Immobilienkonzernen wie Van Thinh Phat, Novaland, Hung Thinh und Sunshine verbunden sind.

Die restlichen Anleihen im Wert von 9.000 Milliarden VND wurden von 11 Unternehmen ausgegeben, darunter sieben Unternehmen mit schwacher Kreditwürdigkeit und hohen Risiken. Dabei handelte es sich hauptsächlich um Unternehmen ohne Geschäftsaktivitäten im Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften , ohne operative Einnahmen und mit sehr geringen Barmitteln.

Positiv ist, dass sich der Zugang der Immobilienunternehmen zu neuem Kapital verbessert hat. Diese Hochrisiko-Emittenten müssen auf Liquiditätsunterstützung durch verbundene Unternehmen zurückgreifen oder die Zustimmung der Anleihegläubiger zu Zahlungsaufschüben einholen, um Verzögerungen bei der Tilgung und den Zinszahlungen der Anleihen zu vermeiden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html