Zahlungsfähigkeit des Investors

VIS Rating geht davon aus, dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienentwicklern ausgehend vom schwachen Niveau der Jahre 2023 und 2024 verbessern wird.

Erwartungen hinsichtlich der Erholung der Zahlungsfähigkeit von Immobilieninvestoren

VIS Rating geht davon aus, dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilienentwicklern ausgehend vom schwachen Niveau der Jahre 2023 und 2024 verbessern wird.

Der gestern Nachmittag (28. November) von VIS Rating weithin veröffentlichte Branchenbericht zur Wohnimmobilienbranche, der auf Daten der 30 umsatzstärksten Wohnimmobilienunternehmen basiert, besagt, dass die Immobilienverkäufe in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 48 % gestiegen sind, den höchsten Stand der letzten vier Quartale. Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin stark, was sich in hohen Absorptionsraten und einem starken Wachstum der Wohnungsbaudarlehen von 7 % im Vergleich zu nur 1 % im gleichen Zeitraum des Vorjahres widerspiegelt.

Die Erwartung steigender Eigenheimpreise in Verbindung mit sinkenden Anzahlungen wird weiterhin für eine starke Nachfrage seitens der Eigenheimkäufer sorgen. Viele Entwickler wie VHM, NLG, KDH, AGG und HDC verzeichneten Umsatzsteigerungen, vor allem im High-End-Segment. Allerdings sanken Umsatz und Gewinn der im Bericht berücksichtigten Investoren in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20 % bzw. 43 %. Grund dafür ist der Rückgang des Übergabevolumens aufgrund schwacher Umsätze im Jahr 2023. Daher wird erwartet, dass mehr als 60 % der Investoren ihren Gewinnplan für das gesamte Jahr 2024 nicht erfüllen werden.

Es wird erwartet, dass mehr als 60 % der Anleger ihren Gewinnplan für das gesamte Jahr 2024 nicht erfüllen werden.

Zahlreiche kürzlich erlassene neue Immobilienvorschriften werden die Entwicklung von Verkaufsprojekten im Jahr 2025 und darüber hinaus fördern. Im dritten Quartal 2024 wurden mehr als 20 Verordnungen und Rundschreiben erlassen, um die Umsetzung des geänderten Grundstücks-, Wohnungs- und Immobilienwirtschaftsgesetzes zu unterstützen. Investoren erhalten klarere Leitlinien für die Durchführung von Verfahren und die Förderung der Entwicklung neuer Projekte. Zu diesen Aspekten zählen die Grundstücksbewertung, der Grundstückserwerb, Gebühren und viele weitere Faktoren.

Darüber hinaus haben die Bemühungen der Regierung, die rechtlichen Genehmigungen für bedeutende Immobilienprojekte ab Anfang 2024 zu beschleunigen, zu einem Anstieg der Zahl neu lizenzierter und zum Verkauf stehender Projekte im dritten Quartal 2024 geführt.

VIS Rating geht davon aus, dass die Entwickler im Jahr 2025 die Zahl ihrer neuen Projekte deutlich steigern und so ihren Umsatz und Cashflow verbessern werden. Die Schuldendienstfähigkeit des Sektors bleibt im dritten Quartal 2024 schwach, es wird jedoch erwartet, dass die Verschuldung durch neue Vorschriften eingedämmt wird und sich die Cashflows der Entwickler aufgrund gestiegener Umsätze verbessern.

Ab dem dritten Quartal 2024 verfügen mehr als die Hälfte der von VIS Rating verfolgten Anleger über schwache Verschuldungs- und Schuldentilgungsprofile. Dies ist hauptsächlich auf eine übermäßige Fremdfinanzierung für die Projektentwicklung in den Jahren 2021–2023 sowie auf den Bestand an nicht abgeschlossenen Projekten und nicht verkauften Lagerbeständen zurückzuführen, da sich die Marktstimmung ab 2023 verschlechtert.

Es wird erwartet , dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit der Immobilieninvestoren ausgehend von dem schwachen Niveau der Jahre 2023 und 2024 verbessern wird.

Mit der Verbesserung der Verkaufszahlen erwartet VIS Rating jedoch, dass sich die Schuldendienstfähigkeit der Immobilienentwickler ausgehend von den schwachen Niveaus der Jahre 2023 und 2024 verbessern wird.

Angesichts der positiven Aussichten für den Verkauf neuer Projekte und den Cashflow wird sich die Schuldendeckungsquote der Projektentwickler schrittweise verbessern. Neue Regeln, die im Juli 2024 in Kraft treten, werden die Kreditaufnahme für neue Projekte begrenzen. Daher erwartet VIS Rating , dass sich das Schuldenwachstum im Zeitraum 2022–2023 von einem Höchststand von 15 %/Jahr weiter verlangsamen wird.

Im vierten Quartal 2024 werden von Investoren ausgegebene Anleihen im Wert von rund 22.000 Milliarden VND fällig. Bei den meisten dieser Anleihen kam es in den vorangegangenen Zeiträumen zu Zahlungsrückständen bei Tilgung und Zinsen. Bei Anleihen im Wert von rund 13.000 Milliarden VND mit Fälligkeit im vierten Quartal 2024 wurden die Tilgungs- und Zinszahlungen im Jahr 2023 aufgeschoben, und mit den Anleihegläubigern wurde erfolgreich über eine Verlängerung der Zahlungen auf das folgende Jahr verhandelt.

Im vierten Quartal 2024 werden Anleihen im Wert von etwa 13.000 Milliarden VND fällig.

Diese Anleihen wurden von Unternehmen ausgegeben, die mit Immobilienkonzernen wie Van Thinh Phat, Novaland, Hung Thinh und Sunshine verbunden sind.

Die restlichen 9.000 Milliarden VND an Anleihen wurden von 11 Unternehmen ausgegeben, darunter sieben Unternehmen mit schwachem Kreditprofil und hohen Risiken, hauptsächlich Unternehmen ohne Geschäftsaktivitäten im Zusammenhang mit Immobiliengesellschaften , ohne Betriebseinnahmen und mit sehr geringen Barmitteln.

Positiv ist, dass sich der Zugang der Immobilienunternehmen zu neuem Kapital verbessert hat. Diese Hochrisikoemittenten müssen auf Liquiditätshilfen von verbundenen Unternehmen zurückgreifen oder die Zustimmung der Anleihegläubiger zu Zahlungsaufschüben einholen, um Verzögerungen bei der Tilgung und den Zinszahlungen der Anleihen zu vermeiden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html