* Reporter: Dr. Tran Du Lich, es wurden viele Lösungen zur Unterstützung des Immobilienmarktes vorgeschlagen, aber warum berichten Unternehmen weiterhin von Schwierigkeiten und müssen sowohl in Bezug auf das Kapital als auch in rechtlichen Angelegenheiten „gerettet“ werden?
- DR. TRAN DU LICH: Ich bin mit dem Wort „Rettung“ nicht einverstanden. Es bedarf einer umfassenden Lösung, jedoch keiner „Rettung“.
Nicht nur derzeit, sondern auch in den vergangenen Jahrzehnten hat sich der vietnamesische Immobilienmarkt zwar sehr schnell und stark entwickelt, die Entwicklung verlief jedoch ungesund, was sich in exzessiver Spekulation widerspiegelte. Natürlich gibt es in einer Marktwirtschaft auf allen Gebieten Spekulationen, doch wenn die Spekulationen exzessiv sind, kommt es zu Verzerrungen bei Angebot, Nachfrage und Preisen.
So kam es im Zeitraum 2009 bis 2011 nur im Bereich der gehobenen Produktgruppe zu einer Einfrierung des Immobilienmarktes, wenn es sich um noch nicht fertiggestellte Projekte, Grundstücksaufteilungen und -verkäufe oder Projekte handelte, bei denen gerade die Grundmauern fertiggestellt und dann verlassen wurden … Fertigprodukte im mittleren und niedrigen Preissegment wurden dagegen noch normal gehandelt, es fehlten sogar die nötigen Mittel.
Im Jahr 2022 wuchs der Immobilienmarkt mit der Aufregung über die wirtschaftliche Erholung nach der Eindämmung der COVID-19-Epidemie auch in vielen Produktsegmenten rasant, und es gab eine recht beliebte Investitions- und Surfwelle. Viele Immobilienunternehmen sind mit Geschäftsbanken verbunden und vergeben Kredite, um die Spekulation anzukurbeln, anstatt Bedingungen für die Menschen zu schaffen, die eine Wohnung kaufen müssen.
Während der Immobilienmarkt für Ferienanlagen und Condotels stark wächst, gibt es in den städtischen Gebieten nicht viel Wohnraum. In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise gibt es seit mehreren Jahren keine neuen Projekte oder neuen Produkte im Wohnsegment für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen.
* Wenn wir den Immobilienmarkt „retten“, welche Priorität wird dabei gelten?
- Jeder weiß, dass es sich beim Immobiliengeschäft um ein Geschäft mit dem Geld anderer Leute handelt, einschließlich Kreditdarlehen, Anleihekapitalmobilisierung, Kundenvorschüssen und einem Teil des Eigenkapitals des Unternehmens.
Es ist notwendig, den Immobilienmarkt parallel zu einem parallelen Reformprogramm der Regierung selbst regulieren und reinigen zu lassen, anstatt das Thema Rettung in den Vordergrund zu stellen. Foto: HOANG TRIEU
Wenn im Kontext eines volatilen Finanzmarktes alle vier Kapitalversorgungsquellen für den Immobilienmarkt, insbesondere Unternehmensanleihen, nicht mehr zur Verfügung stehen, ist ein Kapitalengpass unvermeidlich. Darüber hinaus stecken zahlreiche Projekte, deren Entwicklung und weitere Umsetzung unter Auflagen steht, in Verfahrens- und Rechtsstreitigkeiten fest, sodass das Angebot nicht zunimmt. Dadurch entsteht ein Teufelskreis: Den in der Entwicklung befindlichen Projekten fehlt das Kapital für die weitere Umsetzung und neue Projekte sind in rechtliche Schwierigkeiten verstrickt.
Angesichts dieser Situation denke ich, dass das wichtigste Ziel der Regierung nicht einfach in der sofortigen Sanierung des Immobilienmarktes liegt, sondern darin, einen relativ systematischen Plan auszuarbeiten, um den Markt mittel- und langfristig wieder ins Gleichgewicht zu bringen.
* Was ist die konkrete Lösung, Sir?
- Es besteht eine sehr enge Korrelation zwischen dem Finanzmarkt und dem Immobilienmarkt. Daher müssen die Lösungsansätze zur Verbesserung des Immobilienmarktes mit der Bewältigung der Probleme auf dem Finanzmarkt im Rahmen eines umfassenden Aktionsprogramms synchronisiert werden.
Auf institutioneller Ebene ist es notwendig, alle rechtlichen Regelungen im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt vom Projektbeginn bis hin zu Betrieb und Entwicklung zu überprüfen, darunter: Regelungen zum Kreditsystem, Regelungen im Immobilienwirtschaftsgesetz, Wohnungsrecht, Grundstücksrecht, Baurecht … Von dort aus müssen die Mängel im gesamten Rechtssystem behoben werden, nicht nur die Schwierigkeiten in ein oder zwei Gesetzen gelöst werden.
Bei rechtlichen Engpässen ist es möglich, eine Arbeitsgruppe zur Beseitigung der Schwierigkeiten und Hindernisse für Immobilienprojekte vorzuschlagen, die einige typische Beispiele zur Bearbeitung auswählt und so eine rechtliche Grundlage für andere Orte schafft, an denen die Lösung nachgeahmt und nachgeahmt werden kann.
Hinweis: Nutzen Sie Finanzinstrumente, um Immobilienspekulationen zu kontrollieren und zu begrenzen. Priorisieren Sie Wohnungsbauprojekte mit echter Marktnachfrage und legen Sie dabei den Schwerpunkt auf die Kapitalunterstützung sowohl von Eigenheimkäufern als auch von Investoren, um ein angemessenes Angebot auf dem Markt zu erhöhen. Tatsächlich gibt es viele verlassene Stadtgebiete, in denen große Mengen Kapital vergraben sind.
Wo bleibt also der Cashflow für Wohnbauprojekte, die für Menschen in Not wirklich notwendig sind? Diese Situation ist mit der auf dem Sekundärmarkt vergleichbar. Der Schlüssel liegt darin, dem Markt die Selbstreinigung und Selbstregulierung zu überlassen. Doch wie können wir ihn retten, und wer kann ihn retten?
Großen Immobilienunternehmen ist eine proaktive Umstrukturierung zu empfehlen, um den finanziellen Druck zu verringern. Eine Umstrukturierung ist für Investoren durch den Verkauf von Projekten möglich, die zu einer Verschuldung führen oder an denen zu viele Branchen beteiligt sind.
Anleger benötigen ein Risikomanagementsystem, dürfen nicht voreilig handeln und Finanzinstrumente nicht übermäßig nutzen. Die Staatsbank hat kürzlich Beispiele genannt, in denen Immobilienunternehmen im ganzen Land Dutzende Projekte gleichzeitig entwickeln. Wie können sie gerettet werden? Auf der Bankseite ist es ihr nicht gestattet, Schuldengruppen zu übertragen oder für Unternehmen dieser Gruppe Schulden umzustrukturieren, zu verlängern oder zu stunden.
Das Wichtigste ist, sofort damit anzufangen, denn je länger Sie warten, desto schwieriger wird es!
(Fortgesetzt werden)
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Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm
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