Wie lassen sich Immobilienprobleme lösen?

* Reporter: Dr. Tran Du Lich, es wurden viele Lösungen zur Unterstützung des Immobilienmarktes vorgeschlagen, aber warum berichten Unternehmen weiterhin von Schwierigkeiten und müssen sowohl in Bezug auf Kapital als auch auf Rechtsfragen „gerettet“ werden?

- DR. TRAN DU LICH: Ich bin mit dem Wort „Rettung“ nicht einverstanden. Es bedarf einer umfassenden Lösung, jedoch keiner „Rettung“.

Nicht nur derzeit, sondern in den letzten Jahrzehnten hat sich der vietnamesische Immobilienmarkt zwar sehr schnell und stark entwickelt, jedoch ungesund, was sich in übermäßiger Spekulation widerspiegelt. Natürlich gibt es in einer Marktwirtschaft in jedem Bereich Spekulationen, aber wenn die Spekulationen übermäßig sind, kommt es zu Verzerrungen bei Angebot, Nachfrage und Preisen.

So kam es im Zeitraum 2009–2011 beispielsweise nur im Bereich der High-End-Produkte, bei unvollendeten Projekten, bei der Parzellierung und dem Verkauf von Grundstücken sowie bei Projekten, bei denen gerade die Grundmauern fertiggestellt und das Gebäude dann verlassen wurde, zu einer Einfrierung des Immobilienmarktes. Fertige Produkte im mittleren und niedrigen Preissegment wurden hingegen noch normal gehandelt, es fehlten sogar die entsprechenden Produkte.

Im Jahr 2022 wuchs der Immobilienmarkt, begleitet von der Begeisterung über die wirtschaftliche Erholung nach der Eindämmung der COVID-19-Epidemie, in vielen Produktsegmenten ebenfalls rasant, und es kam zu einer recht beliebten Investitions- und Surfwelle. Viele Immobilienunternehmen sind mit Geschäftsbanken verbunden und vergeben Kredite, um die Spekulation anzukurbeln, anstatt Bedingungen für Menschen zu schaffen, die eine Wohnung kaufen müssen.

Während der Immobilienmarkt für Ferienanlagen und Condotels stark wächst, gibt es in städtischen Gebieten nicht viel Wohnraum. In Ho-Chi-Minh-Stadt beispielsweise gibt es seit mehreren Jahren keine neuen Projekte oder neuen Produkte im Wohnungssegment für Menschen mit niedrigem und mittlerem Einkommen.

* Wenn wir den Immobilienmarkt „retten“, welche Prioritäten werden dabei gesetzt?

- Jeder weiß, dass es sich beim Immobiliengeschäft um Geschäfte mit dem Geld anderer Leute handelt, darunter Kredite, Anleihekapitalmobilisierung, Kundenvorschüsse und ein Teil des Eigenkapitals des Unternehmens.

Es ist notwendig, dem Immobilienmarkt parallel zu einem synchronen Reformprogramm der Regierung die Selbstregulierung und Selbstreinigung zu ermöglichen, anstatt die Frage der Rettung in den Vordergrund zu stellen. Foto: HOANG TRIEU

Wenn im Kontext eines volatilen Finanzmarktes alle vier Kapitalversorgungsquellen für den Immobilienmarkt, insbesondere Unternehmensanleihen, nicht mehr zur Verfügung stehen, ist ein Kapitalengpass unvermeidlich. Darüber hinaus stecken zahlreiche Projekte, deren Entwicklung und weitere Umsetzung an Bedingungen geknüpft ist, in Verfahren und Rechtsfragen fest, sodass das Angebot nicht zunimmt. Dadurch entsteht ein Teufelskreis: In der Entwicklung befindlichen Projekten fehlt das Kapital für die weitere Umsetzung, und neue Projekte sind in rechtliche Schwierigkeiten verstrickt.

Angesichts dieser Situation besteht das wichtigste Ziel der Regierung meiner Meinung nach nicht einfach darin, die Lage auf dem Immobilienmarkt sofort zu verbessern, sondern einen relativ systematischen Plan zu entwickeln, um den Markt mittel- und langfristig wieder in Ordnung zu bringen.

* Was ist die konkrete Lösung, Sir?

- Zwischen dem Finanzmarkt und dem Immobilienmarkt besteht eine sehr enge Korrelation. Daher muss die Lösung zur Verbesserung des Immobilienmarktes mit der Bewältigung der Probleme auf dem Finanzmarkt durch ein umfassendes Aktionsprogramm synchronisiert werden.

Auf institutioneller Ebene ist es notwendig, sämtliche Rechtsvorschriften im Zusammenhang mit dem Immobilienmarkt vom Projektbeginn bis hin zu Betrieb und Entwicklung zu überprüfen, darunter: Vorschriften zum Kreditsystem, Vorschriften im Immobilienwirtschaftsgesetz, Wohnungsrecht, Grundstücksrecht, Baurecht … Von dort aus müssen die Mängel im gesamten Rechtssystem behoben werden, nicht nur die Schwierigkeiten in ein oder zwei Gesetzen gelöst werden.

Bei rechtlichen Engpässen ist es möglich, eine Arbeitsgruppe zur Beseitigung von Schwierigkeiten und Hindernissen für Immobilienprojekte vorzuschlagen, die einige typische Beispiele zur Bearbeitung auswählt und so eine rechtliche Grundlage für andere Orte schafft, der sie folgen und die Lösung replizieren können.

Hinweis: Nutzen Sie Finanzinstrumente, um Immobilienspekulationen zu kontrollieren und einzuschränken. Priorisieren Sie Wohnungsbauprojekte mit echter Marktnachfrage und legen Sie dabei den Schwerpunkt auf die Kapitalunterstützung sowohl von Eigenheimkäufern als auch von Investoren, um ein angemessenes Angebot auf dem Markt zu schaffen. Tatsächlich gibt es viele verlassene Stadtgebiete, in denen große Mengen Kapital vergraben sind.

Wo bleibt also der Cashflow für Wohnprojekte, die für Menschen in Not wirklich notwendig sind? Diese Situation ähnelt der auf dem Sekundärmarkt. Der Schlüssel liegt darin, dem Markt die Selbstreinigung und Selbstregulierung zu überlassen. Doch wie können wir ihn retten und wer kann ihn retten?

Es ist notwendig, großen Immobilienunternehmen eine proaktive Umstrukturierung zu empfehlen, um den finanziellen Druck zu verringern. Investoren können sich umstrukturieren, indem sie Projekte verkaufen, die sie verschulden, Projekte, an denen zu viele Branchen beteiligt sind.

Anleger benötigen ein Risikomanagementsystem, dürfen nicht überstürzt handeln und Finanzinstrumente nicht übermäßig einsetzen. Die Staatsbank führte kürzlich Beispiele von Immobilienunternehmen an, die im ganzen Land Dutzende von Projekten gleichzeitig entwickelten. Wie können sie gerettet werden? Auf der Bankseite ist es ihr nicht gestattet, Schuldengruppen zu übertragen oder für Unternehmen dieser Gruppe Schulden umzustrukturieren, zu verlängern oder zu stunden.

Das Wichtigste ist, sofort damit anzufangen. Je länger Sie warten, desto schwieriger wird es!

(Fortgesetzt werden)

Quelle: https://nld.com.vn/kinh-te/go-kho-cho-bat-dong-san-cach-nao-20230214223803655.htm