Steigerung der Attraktivität des Immobilienmarktes

Derzeit konzentriert die Stadtverwaltung ihre Ressourcen auf die Verwirklichung dieses Ziels, das auch als treibende Kraft für weiteres Wachstum des Immobilienmarktes in der Zukunft gilt.

Große Richtung

Das Jahr 2008 war für Hanoi ein besonders wichtiges Ereignis, als die Provinz Ha Tay (alt) offiziell in die Hauptstadt eingegliedert wurde. Dadurch vergrößerte sich die Verwaltungsgrenze der Stadt um das 3,6-fache und sie wurde zur 17. größten Hauptstadt der Welt.

Die Entscheidung, die Verwaltungsgrenzen der Hauptstadt zu erweitern, galt als neue Denkweise und demonstrierte die strategische Vision der damaligen Staats- und Regierungschefs hinsichtlich der nationalen Entwicklung. Ziel war es, die wirtschaftliche Stärke zu steigern und der Hauptstadt gleichzeitig genügend Land zu geben, um schwache oder nicht vorhandene Funktionen zu erfüllen, aber – noch wichtiger – um erfolgreich mit ähnlichen Städten in der Region zu konkurrieren.

Satelliten-Stadtgebiet Hoa Lac, Hanoi. Foto: Thuy Ha

Unmittelbar nach der Ausweitung der Grenzen begann die Hauptstadtregierung mit der Neugestaltung der Stadtplanung und mit Entwicklungsprojekten. Das wichtigste davon ist der Hanoi Capital Masterplan bis 2030 mit einer Vision bis 2050, der vom Premierminister mit Beschluss Nr. 1259/QD-TTg vom 26. Juli 2011 genehmigt wurde.

Dieser Plan sieht insbesondere vor, dass sich die Hauptstadt Hanoi nach dem Modell eines städtischen Clusters entwickeln wird, das das zentrale Stadtgebiet und fünf Satellitenstadtgebiete umfasst: Son Tay, Hoa Lac, Xuan Mai, Phu Xuyen und Soc Son.

Satellitenstädte liegen etwa 25 bis 30 Kilometer vom Stadtzentrum entfernt. Dies ist eine optimale Entfernung, die einerseits die Unabhängigkeit der Satellitenstädte sichert und andererseits die Innenstadt mit ihrem Hochgeschwindigkeitstransportmittelnetz (Stadtbahn, Bus usw.) unterstützt. Ziel ist die Entwicklung einer synchronen Infrastruktur und die Entlastung einiger Funktionen der Innenstadt, wie etwa Industrie, Bildung und Ausbildung, Hochtechnologie, Gesundheitswesen, Tourismus usw.

Im Kontext der zunehmenden Überlastung des Stadtzentrums mit Infrastruktursystemen steigt die Bevölkerungszahl rapide an, insbesondere in den historischen Innenstadtbezirken (Dong Da, Ba Dinh, Hoan Kiem, Hai Ba Trung). Die Bevölkerungsdichte liegt bei 35.000 – 40.000 Menschen/km². Daher ist der Bau von Satellitenstädten dringend erforderlich, um Menschen zum Wohnen anzuziehen, die Bevölkerungsdichte zu verringern und den Infrastrukturdruck im zentralen Bereich zu reduzieren.

„Die Hauptstadt Hanoi ist als multifunktionales Stadtgebiet seit der Erweiterung ihrer Verwaltungsgrenzen in einer globalisierten Welt in eine Phase des gleichberechtigten Wettbewerbs mit anderen Städten der Region eingetreten.

Die Politik der Stadt Hanoi, Satellitenstadtgebiete zu errichten, zielt darauf ab, städtische Funktionen zu perfektionieren, Humanressourcen anzuziehen und dadurch neue Entwicklungsimpulse für den Immobilienmarkt zu setzen. Oder anders ausgedrückt: Durch die Planung von Satelliten-Stadtgebieten werden dem Trend der Zeit entsprechend neue Funktionen hinzugefügt und gleichzeitig die Wettbewerbsfähigkeit der Hauptstadt gesteigert“, analysierte der Stadtplanungsexperte Dr. Architekt Hoang Huu Phe.

Mehr Entschlossenheit bei der Umsetzungsplanung erforderlich

Seit Hanoi City ein Projekt zur Entwicklung von Satellitenstadtgebieten ins Leben gerufen hat, hat die Investitions- und Immobilienwelle ihre Richtung geändert. Dementsprechend ziehen sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen in diese Gebiete, was zu einem positiven Wachstum des Immobilienmarktes beiträgt.

So lag beispielsweise im Satellitenstadtgebiet Hoa Lac der Preis für Grundstücke in Wohngebieten in der Nähe des Stadtgebiets im Jahr 2017 bei 6 bis 10 Millionen VND/m², heute ist er auf 20 bis 25 Millionen VND/m² gestiegen und dürfte weiter steigen, wenn in naher Zukunft das verbindende Infrastruktursystem in diesem gesamten Gebiet fertiggestellt ist.

„2017, als die Stadt Infrastrukturinvestitionen im Satellitengebiet Hoa Lac förderte, sah ich steigende Grundstückspreise voraus und kaufte daher ein 300 m² großes Grundstück in der Gemeinde Thach Hoa (Bezirk Thach That) für nur 9 Millionen VND/m², um dort ein Café zu betreiben. Bislang hatte das von mir gekaufte Grundstück einen Wert von etwa 23 Millionen VND/m². Anfang 2022, als der Immobilienboom begann, zahlte mir ein Kunde fast 30 Millionen VND/m²“, sagte Herr Nguyen Xuan Doan aus dem Bezirk Dong Da.

Experten zufolge hat neben der Urbanisierung, die einen Ausbau der Infrastruktur erforderlich macht, auch das Problem der Epidemien, insbesondere die negativen Auswirkungen der jüngsten Covid-19-Pandemie, dazu geführt, dass der Bedarf an sicheren Unterkünften zunimmt, sodass die Menschen verstärkt in die Vororte ziehen.

Die höchste Priorität der Bevölkerung haben insbesondere die Gebiete, die als Stadtgebiete und Infrastruktur geplant sind. Daher werden Satellitenstädte immer attraktiver.

„Alle Gebiete Hanois haben ihr eigenes Potenzial und ihre Vorteile, insbesondere die als Satellitenstädte geplanten Gebiete. Dies wird die Entwicklung des Immobilienmarktes weiter vorantreiben, da in diesen Gebieten viele große Immobilienprojekte angesiedelt sind, die als Investitionen gefördert werden und ein gutes Preiswachstum aufweisen. Darüber hinaus profitieren die Satellitenstädte stark von der technischen Infrastruktur, da die Stadt weiterhin Investitionen fördert, um die Bevölkerungszunahme in die Vororte zu unterstützen. Die Ringstraßen 3, 5, 4 und 5 werden gebaut, um diesen Prozess zu unterstützen“, so Nguyen Quoc Anh, stellvertretender Generaldirektor von batdongsan.com.vn.

Aus objektiver Sicht ist die Umsetzung von Investitionen in den Satellitenstädten von Hanoi jedoch noch immer mit zahlreichen Schwierigkeiten und Problemen verbunden. Seit der Fertigstellung des Planungsprojekts sind mehr als zehn Jahre vergangen, die Umsetzung verlief jedoch aufgrund fehlender Ressourcen nur langsam, was zu Investitionen nach der „Ölpest“ führte. Das Infrastruktursystem ist daher zwar modern gebaut, verfügt jedoch nicht über die erforderliche Konnektivität. Die Detailplanung ändert sich häufig, was zu einer Aufteilung und Fragmentierung der Grundstücksfonds führt …

Damit sich die Satellitenstadtgebiete der Hauptstadt entsprechend ihrer Bedeutung und Lage entwickeln können, bedarf es einer umfassenderen Planung, einschließlich der Einbeziehung von Planungsberatern, sowie einer vernetzten und praxisorientierten Planung. Anders ausgedrückt: Die Planung muss eng mit der Investitionsrealität verknüpft sein und darf nicht nur eine Idee auf einem fragmentierten, abgetrennten Stück Land sein. Der Bau von Satellitenstadtgebieten kann von Erfahrungen aus Stadtgebietsprojekten einiger Unternehmen wie Ecopark und Ocean Park profitieren“, so Architektin La Thi Kim Ngan, ehemalige Direktorin des Hanoi Institute of Urban Planning.

 

Die Entwicklung von Satellitenstädten ist ein Modell, das den Industrieländern viele Erfolge beschert hat. Auch für die Hauptstadt Hanoi ist dieses Modell sehr geeignet, da man davon ausgeht, dass viele Probleme wie die Bevölkerungsstreuung im Zentrum, die regionale Anbindung und die wirtschaftliche Entwicklung dadurch gelöst werden. Nach mehr als zehn Jahren haben sich die meisten Satellitenstädte jedoch aufgrund fehlender politischer Mechanismen, Förderungen und Geschäftsanziehungen nicht entwickelt. Daher sind klare Kriterien und Standards für die Stadtentwicklung sowie Pläne für die Umsetzung und Anziehung von Investitionen erforderlich.

Vizepräsident der Vietnam Urban Planning and Development Association, Dr. Architekt Dao Ngoc Nghiem

Quelle: https://kinhtedothi.vn/gia-tang-suc-hut-cho-thi-truong-bat-dong-san.html